南京经适房上市3周零成交 50%收益上缴推高房价

　　12月1日，南京市公布了经适房上市管理办法，交付满5年的经适房允许上市买卖。不过，新政3周过后，符合上市条件的经适房成交量仍然为零。有鉴于此，南京市房管局相关人士表示，经适房买卖受理将延迟到元旦后。也有人提出，为推动经适房上市流转，政府能否考虑将收取溢价的比例适当降低。

　　　【相关新政】

　　　经适房面积放宽到90平方米

　　　江苏省廉租房保障制度的建设力度将逐步加大。昨日，记者从省政府获悉，《江苏省经济适用住房管理办法》《江苏省廉租住房保障办法》经省人民政府常务会议审议通过，2009年1月1日起施行。

　　在廉租房保障方面，办法规定廉租住房的保障范围应能够覆盖20％以上的城市家庭，住房困难标准应在当地人均建筑面积60％以下，15平方米至18平方米之间，土地出让净收益用于廉租房保障资金的比例，不得低于10%。

　　在经适房建设方面，单套经适房的建筑面积可放宽到90平方米以内，家庭人口3人以内（含3人）的，控制在60平方米左右；家庭人口4人以上（含4人）的，可适当放宽标准，最高不超过90平方米。据了解，目前南京市经适房面积主要集中在40 70平方米。

　　　【现象】

　　  经适房上市放开3周零成交

　　今年11月底，南京市房管局明确表示：从12月1日起，购买经适房满5年的市民可出售自己的经适房，如果买方不符合经适房申购条件，房主卖房50%的溢价将要交给政府。

　　南京市房改办副主任王珏估计，今年年底前符合上市条件的经适房有2000套左右。目前，这一政策已施行了3周，记者从南京市相关权威部门了解到，截至目前为止，南京市符合上市条件的经适房成交量仍为零。

　　“50%收益上缴”推高房价

　　3周成交量为零，是业主不愿意卖经适房，还是市民不愿意买经适房？昨日，记者来到南京首个经适房小区景明佳园采访。景明佳园2003年4月一期交付了1576套住宅，南京市目前符合上市条件的经适房主要集中在这里。

　　在景明佳园西大门南侧，一家名叫“任我行”的房产中介挂出了近40套待售的经适房。不过，只有8套住房来自景明佳园织景苑和颂景苑，获得产权的时间都是2003年，符合满5年的条件。一套来自织景苑的待售经适房，面积为70平方米，精装修房，标价是45万元，折合每平方米6429元，此外50%的溢价部分由买方上缴；另一套来自颂景苑的毛坯房，面积为55.43平方米，标价是27.5万，折合每平方米4961元，50%的溢价部分同样由买方上缴。

　　“任我行”房产中介的工作人员告诉记者，由于经适房报价不包含50%溢价，因此这些经适房的实际成交价格更高。

　　该工作人员介绍，最近几个星期以来，不少看房人看标价觉得还行，得知还要另外负担50%的上缴收益，无一例外都觉得房价太贵，扭头就走。

　　不愿降价，不少业主转售为租

　　价格太高，卖不出去的经适房并不愿意降低价格，而是将出售改成了出租。织景苑2幢的一位业主表示，他挂在中介门市内的经适房，一边卖一边租。该业主表示，如果降低价格卖出去，他肯定吃亏；如果租出去，只是时间上要长一点，算起账来不吃亏。

　　这位业主算了一笔账：他挂牌出售的这套经适房，面积70平方米，毛坯，开价35万，50%的溢价部分由买方负责，这部分税收不包含在35万里。当初他花费7.2万拿到这套房，假如以35万卖出，他净得27.8万。如果50%溢价由他承担，那么他只能获得13.9万。

　　以租赁来算，景明佳园70平方米的一套房子，每个月的月租最少要700元，每年租金能收到8400元，只要出租16.5年就能得到13.9万元了。现在他开出的价格是35万，50%溢价由买方承担，相当于他将房子租赁33年的收益。而他卖出这套房子，卖出的是65年的产权。因此他觉得，他现在挂出的这个价格并不算高。

　　正式交易受理推迟到下月

　　市场放开的3周内无一例成交。这一实际情况，和政策制定政策的初衷似乎有所背离。

　　“一方面，南京市保障性住房难以真正流转，另一方面，50%溢价上缴的限定保证了公共保障资源的完整性。”王珏表示，规定50%溢价上缴，旨在让更多的资金用于全市保障住房的建设。从理论上来说，想买且符合经适房申购条件的市民，可从原经适房的主人手中买房，且无须缴纳这50%的溢价。但是，一来经适房卖主开价多高于政府手中的房源价格；二来，想买且符舍经适房申购条件的人可从公开申购渠道等到自己要买的房子。所以，政府提倡的适当流转很难操作得起来。

　　受此影响，房产部门相关人士表示，经适房的正式交易受理将推迟到元旦后。

　　　【尴尬】

　　　“经适房禁止出租”难执行

　　　不能出售就出租。不少在中介公司挂牌出售的经适房，多在采取这样的应对办法。对此，业内人士提出，“要推动经适房上市交易其实很简单，只要禁止出租就行了。”

　　其实，早在2004年国家颁布的《经济适用住房管理办法》中，就规定经适房不能对外出租。

　　“一些市民手中拥有多套经适房用于出租，但南京对这些经适房的出租行为并未予以处罚。”据介绍，尽管不允许经适房出租的规定早就存在，但实际操作中，这一禁止条款却没有被严格执行。在南京多个经适房小区内，标价出租的经适房比比皆是。

　　对此，南京市房改办相关人士表示，南京市在执行国家政策之初，考虑到部分征地农民有一套以上的经适房，因此这些被征地农民的经适房是允许出租的。随后，各种性质的经适房出租也被默认，因为房管部门并无能力去逐一甄别市民手中的经适房，到底是因为什么原因去出租的。

　　　【建议】

　　　能否降低溢价收取比例

　　　采访中，部分挂牌出售经适房的业主表示，溢价部分的50%上缴太多了，政府如果不降低这一比例，他们手上的房子很难顺利出手。

　　50%溢价上缴能否取消？房改办相关人士表示，这一政策的制定征求了多方面的意见，转让收益分成比例的确定，参考了北京经适房上市交易办法，也考虑到南京的实际情况。50%溢价上缴也促使经适房交易慎重，不至于对新建商品房市场带来冲击。该人士明确表示，南京的经适房上市管理办法不会更改。

　　不过，一位不愿意透露姓名的学者表示，早先出售公房的时候，也提到超过面积标准部分国家收取部分收益，但最后不了了之。如果政府取消50%溢价，相信会得到更多市民拥护。退一步说，如果经适房上市流转一直处于僵持中，不如政府让利于民，降低收取溢价比例，未尝不是一种灵活的处理办法。

　　　■他山之石

　　　北京经适房满5年再上市交易需补缴土地收益等价款，补缴金额为原购经济适用住房时的价格和出售时同地段房屋状况基本相似的普通商品房价差的70%。广州购得经济适用住房满5年转让，应补缴土地收益等价款。补缴款按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80％计算。