学者：政府出台房地产市场新政策可能性不大

　　中新网3月11日电(秦欣) 百姓安居问题是今年“两会”期间最热门的话题，温家宝总理在政府工作报告就“满足人民群众的基本住房需求”提出四项具体措施。对于已成“众矢之的”的房地产市场，有学者指出，“两会”后政府对于房地产市场出台的新政策可能性不大，而此前有媒体预测“两会”或成为“分水岭”的说法仍需观察。

　　房地产市场已成为“众矢之的”

　　“医疗、房价、教育、民生、反腐”等，在各大网站发布的关于2010年“两会”网民关注榜中，房价都毫无悬念地排在第一位。有媒体调查显示，购房者最关心的房地产十大问题分别是：房价过高、工薪阶层住房难、开发商囤地捂盘、“80后”住房、物业税、房产投机、首套房贷优惠、住房保障、二手房市场规范、首次置业政策保障等等。

　　正因为人们对于抑制高房价的呼声与日高涨，如何解决高房价、安置百姓住房问题越来越考验政府调控。而社会专家与人大代表们也开始不断建言献策。今年的“两会”，频频发出的关于“如何调控房价”、“治理房地产乱象”等提案更是成为一大特殊现象。

　　房地产业内也一致认为，房地产调控政策是今年会议绕不过去的话题，“如果政策调控进一步加大力度，那么房地产板块和整个大盘可能会继续承受压力。”从各大券商对房地产板块的评论来看，“中性”、“谨慎操作”成为主流。由于1月份全国70个大中城市房价同比上涨9.5%，环比上涨1.3%，有人就曾预测，“两会”上会对信贷、财税、企业融资、土地等出台更加严厉的后续措施。

　　而根据相关统计，全国政协十一届三次会议关于房地产的提案占据了半壁江山，多数提案直指高房价。其中，关于保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。

　　上一轮政府调控后，全国一线城市的房地产出现了量跌价涨的对峙之态，开发商和购房者形成的利益博弈格局开始僵持，“二轮调控”的呼声在全国两会前达到沸点。

　　从产业规模来看，房地产位列推动国民经济发展的“三大引擎”；就社会地位而言，事关民生、稳定的根本大计。而2月27日，温家宝总理用自曝“蜗居”经历，3月5日温家宝总理所做政府工作报告中就“满足人民群众的基本住房需求”提出四项具体措施，更加强调了在任期内必须抓好房地产业的决心，这也让本就热闹非凡的房地产市场再度成为人们的“众矢之的”。

　　学者：新楼市政策出台可能性不大

　　北京大学房地产金融研究中心主任冯科在做客中新网时表示，目前政府的楼市政策有“国十一条”以及一系列配套的调控措施，已经相当够用，下一步的关键要看地方政府的执行力度。

　　此外，对于“两会”会不会成为楼市转折的“分水岭”，冯科曾表示有两种可能：一是地方政府如果把已经出台的政策都执行下去，不仅会有拐点，整个市场也可能会崩盘。二是，如果政策执行的30%都不到，房价很难得到有效的抑制，如果能执行达到百分之五六十，也许能够正好遏制住疯涨的势头，但是也不要希望房价能暴跌。

　　冯科分析表示，中央政府在制定政策的时候，可能也预见性地留了空间。

　　此外，盈科律师事务所北京总部合伙人、资深律师陈海阳在做客中新网时也表示，陈海阳认为，任何的政策都有连续性，比方之前国家的“国十一条”，还有北京版的“国十一条”，都有它的初衷，想保证房产的平稳过渡，不可能出现特别刚性，特别强硬的一些表态。两会以后，可能针对中央的政策，中央的法律会有很多出来，大体什么效果还不好说，但会平缓地过渡，不大可能会出现明显的分水岭。

　　京版“国十一条”被指温和可理解

　　事实上，针对部分城市房价上涨过快等问题，政府同样非常关注。从“国十一条”到“京版十一条”，频频出台的楼市新政成为2010年伊始楼市最大的热点。然而，对于此次新政，房地产业内人士却认为对楼市作用并不大。

　　“不要迷恋京十一条，靠它平抑房价只是个传说”，这是时下房地产界对楼市新政的一个“玩笑式”概括。但这也正因此反映了，在“两会”前夕，房地产调控最后一只靴子落地之后，业界只能把更多期待留给“两会”。

　　此外，也有不少网友认为京版“国十一条”太温和了，打击不到开发商要害。陈海阳律师在做客中新网时表示，北京的“国十一条”出台有它的初衷，是想保证房产的平稳过渡。他认为，任何的政策都有连续性，例如“国十一条”以及北京版的“国十一条”，我们仔细看这些条文，北京的“国十一条”有它的初衷，它是想保证房产的平稳过渡，它不可能出现特别刚性，特别强硬的一些表态政策，这个是可以理解的。

　　而冯科主任则表示，对于一个地方经济发展，他还是希望房地产市场能够健康发展，不敢寄希望于它暴涨，但是能够平稳，同时能收到这些土地出让金，因为城市有很多开支，有很多基础建设，需要这些开支，“我想不太可能出一些很极端的。”

　　他指出，中国现在处在反金融危机的阶段，也不太可能出现太严厉的措施。中央政府和地方政府都不可能把房地产击垮。要让投资拉动经济来弥补出口萎缩的份额，所以就继续保持固定资产投资大幅增长，其最终还是传导到房地产。

　　冯科表示，我们不能追求高昂的房价，但是我们要发展老百姓买得起的住房，要支持这样的房价微涨，比如在一些小城市，把基础设施改善之后，还允许它微涨，不要一刀切来满足社会上对住房的需求，继续拉动对钢铁、水泥、家用电器、汽车、其它门类的需求，那么让中国的经济在全球经济复苏之前，我们要通过内需把它给逐渐地稳定，等到全球复苏之后，就可以出口更多的东西，能够通过出口吸纳更多的劳动力，然后再慢慢调节房地产的结构，把部分的泡沫去掉。

　　冯科表示，这一种从策略上是比较稳健的，所以我从这个意义上判断，目前一锤子把房地产打死的决策是不明智的。

　　楼市长远规划意义大于调房价

　　万科副总裁毛大庆认为房地产市场会不会出现调整，主要取决于三个因素：一是供求关系是否改变；二是政策面会不会进一步紧缩；三是开发商的资金情况和预期会不会让他们做出降价促销的选择。

　　他认为，全国“两会”召开，是否还会出台相关的调控政策，主要取决于三四月的楼市走向。尤其是3月份，市场震荡大的话，相关政策就不会出台，但相反震荡不大的话，相信依然会有相关政策出台。

　　“目前市场走势还不明朗，而北京商品房存量更是跌到了历史最低点，按照一般商品房供应的规律，土地交易形成商品房供应需要一年以上的时间，而2009年初恰好是土地市场最冷淡的时间。这会使得北京商品房市场的供应量很难短期出现根本性的改变，”北京中原地产三级市场研究部张大伟认为。

　　他表示，对于开发商来说，如此低的存量下，很少会有开发商愿意明显降价来销售。而二手房大部分是比照商品房定价，商品房价格的坚挺也会传导到二手房及土地市场。

　　有媒体曾采访过一位不愿透露姓名的开发商，他表示，“即便房价受政策、"两会"影响有阶段性回调，受目前楼市供求紧张影响，房价上涨脚步依旧难以阻止”。

　　中经联盟秘书长陈云峰表示，作为开发商，高房价确实是个问题，但如何有效地改变高房价是个技术性难题。政协委员们提出的很多民生问题还是很有建设性意义的。结构性、规划性、长远性地解决房地产存在的问题意义更大于立刻调房价。而目前土地制度的改进就可以体现政府调控的效果。