西班牙危机扫描：房产泡沫拖累经济

　　西班牙危机扫描：房产泡沫拖累经济

　　西班牙：泡沫破裂之后

　　特殊的政策与买房文化，以及伴随的负债买房，促成了今天西班牙的债务困局

　　□ 本刊特派记者 张翃 发自西班牙马德里

　　从马德里市中心的太阳广场出发坐上往东南方向1号线地铁，坐上30分钟，在倒数三站中任何一站下车，都在瓦雷卡斯（Vallecas）新区内。站在宽敞的车道上举目望去，可见的起重机比人多。一片片用作公共绿地的草坪野草疯长，公寓楼大多不超过六七层高，立在十字路口的一个广告牌柱成了最高点，一面是家乐福广告，一面是宜家。

　　这是马德里上世纪90年代以来规划的最大一个住宅区，规划建设住宅2.6万多套，2004年完工。但2010年6月本刊记者来到这里时，目测还有一半左右的楼房未建好。但不必着急赶工—即便建好，也不过是加入西班牙100多万套至今卖不出去的新建住房中。一街之隔那些已经完工入住的楼房，看上去入住率也不超过三分之一。

　　从膨胀到破裂

　　“车库：11999欧元。”外墙上贴着这样的广告。价格没比两年前降多少。从2007年房地产泡沫破裂至今，西班牙的房价只降了11％。相比之下，同样经历了房地产泡沫的美国已经跌了30％以上。

　　“西班牙的房地产泡沫比美国严重得多，调整速度却比美国慢得多。”巴塞罗那大学教授何塞•伽西亚-蒙拓尔沃（Jose Gacia-Montalvo）告诉本刊记者。

　　2006年一年，西班牙就有86万套房屋开工，而比西班牙大得多的美国2007年的新屋开工量也只是110万套。如果把房价跟家庭年可支配收入比，西班牙房价最高的时候相当于一个家庭7.7年的收入，美国最高的时候只有5.2年。如果以房价与可支配收入比在4：1左右为正常，西班牙的房价还要再降30％到35％，伽西亚-蒙拓尔沃说。

　　房地产的繁荣有诸多社会经济原因：一大批“70后”“80后”的“婴儿潮”成人成家，单亲家庭或是无子女家庭的增加使得户均人口减少、对住房的需求增加。大量拉美移民涌入也增加了住房需求，此外，西班牙一些沿海城市的阳光和海滩，一直都是德国、英国等欧洲国家度假别墅的首选地。最重要的还是西班牙人均收入自上世纪80年代以来的显著增加，更多人因此能够圆“买房梦”。

　　“西班牙有一种‘赶超综合征’。”西班牙国家研究委员会公共物品与政策研究所教授莫热诺（Luis Moreno）对本刊记者说。在他看来，1975年佛朗哥专制统治的时代结束后，自由化的西班牙经济迅速地向欧洲平均水平靠拢，“人们努力工作，希望过上更好的生活，希望有自己的房子。”

　　地方政府也是房价上涨的一个推手。伽西亚-蒙拓尔沃告诉本刊记者，在西班牙，地方政府对城市开发有很大的自主权。许多地方政府通过改变城市开发计划，比如将许多城郊的土地性质由农村改为城市，就可以允许开发商在上面建房子，收取丰厚的许可费。

　　不过，与中国不同的是，西班牙并不缺乏农业用地。西班牙城市占国土面积的比例还不足5％，因此除了满足农业耕作的土地，还有大片农地等待开发。只是房地产泡沫破裂后，“已经没有人再买土地建房了。”伽西亚-蒙拓尔沃说。

　　“爱买不爱租”症结

　　“你的家，每月300欧元起！”一幢新建好住宅楼售楼处的窗户上，贴着这样的广告词。

　　“卖不出去，至少拿来租也好。”伽西亚-蒙拓尔沃说。他认为，开发商早就应该把一部分房屋拿来出租，而不是出售。

　　与意大利、希腊等地中海国家一个相通的文化现象是，西班牙人有强烈的买房偏好，而不喜欢租房子。西班牙的住房中有85％都是房主买房自住，这个比例是欧盟最高。在马德里，有14％的住房是用于出租，远低于柏林的70％和巴黎的55％。

　　“人们认为租房子就是赔钱，就说明这个人不成功。”伽西亚-蒙拓尔沃这样解释西班牙人厌恶租房的心态。

　　正因为买房需求强，租房需求弱，西班牙的房地产开发商建房后用于出租的回报率远不如售房的丰厚回报。一套典型住宅的年租金降到了房价的3％以下，远低于正常的5％左右的水平。因此租房市场的供给也不足。

　　但经济学家们认为，西班牙人的“爱买不爱租”，政府政策难逃其咎。“基本问题是有很多对买房的激励，而没有租房的激励。”伽西亚-蒙拓尔沃说。

　　在西班牙，买自住房的本金和利息支出都可以抵扣个人所得税，许多地方政府在此基础上对购房又附加了许多优惠。相比之下，1992年开始可以用房租抵扣个人所得税的政策在1999年就取消了。仅在最近，政府才对年收入在24020欧元以下的个人允许用房租抵扣个人所得税，但最多只能抵扣10％的租金。

　　西班牙的《城市租赁法》对租房合同也有条条框框的规定，比如合同期最短五年、租金涨幅不能超过消费物价指数的增长等，都限制了租房市场的灵活度。再加上，房主若被拖欠房租，要寻求法律保护需要走相当长的法律程序，这也让出租房的风险相比之下显得更大。

　　西班牙经济为重买房、轻租房的政策付出的代价还在于，租房不便导致劳动力不能在各地区自由流动，使西班牙的高失业率雪上加霜。

　　伽西亚-蒙拓尔沃告诉本刊记者，由于买不起房，现在西班牙年轻人跟父母平均住到32岁。2008年，西班牙政府引入了搬出津贴，对22岁到30岁之间的年轻人搬出父母家提供每月210欧元的租房津贴，为时至少四年。但即使是这样，还是有许多年轻人负担不起租金，因为他们可能连工作都没有—25岁以下西班牙人的失业率是40％，比已经非常高的总体失业率20％还高出1倍。

　　负债累累

　　为了买房，西班牙人借了不少债。今天西班牙经济的一大忧患，也是评级机构降低西班牙主权信用评级的主要原因，便是高达GDP 2倍以上的私人部门债务——虽然西班牙的公共债务水平在今天的欧盟中并不算高。

　　2009年，西班牙所有银行贷款中对开发商、建筑商和买房者的贷款达到1.11万亿欧元，相当于西班牙GDP的105％，占到了西班牙私人部门贷款的60.3％，这个比例比上世纪90年代中期高出近1倍。

　　伽西亚-蒙拓尔沃告诉本刊记者，1999年西班牙加入欧元区后，贷款利率明显下降、银行竞相提供按揭产品，越来越多的西班牙人能够贷款买房。也正是从2000年起开始，西班牙的房价增长速度开始超过收入增长的速度。

　　虽然西班牙金融市场上没有美国那样的次贷产品，但事实上，许多贷款都符合次贷的标准：信用记录较差、可能有过拖欠还款的记录、申请的贷款大于房产价格的80％，每月还贷支出占收入的40％以上等。

　　而且，西班牙有95％的新增按揭都是可调整利率，也就是根据当年的基准利率浮动。这意味着，许多在利率低时申请贷款的人，可能并没有把握在利率高时也能还得起按揭。

　　大量开展了按揭房贷的45家“储蓄银行”，目前正受到与之相关的不良贷款上升的威胁。这些储蓄银行大多为地方政府所有，据估计其总共9000亿欧元的贷款中有70％是在房地产部门。为了帮助这些银行再融资，西班牙政府去年年中设立了“有序银行重组基金”，许多储蓄银行正赶在今年6月底基金到期前提交重组计划，申请基金。西班牙央行预计储蓄银行重组的结果会是银行数目少掉一半。

　　保障性住房之虞

　　一方面是100多万套的住宅卖不出去，另一方面西班牙每年还有三四十万的新增住房需求无法满足。西班牙政府也有其保障性住房政策，来帮助低收入人群购房。

　　如果一个家庭的收入在西班牙公共收入指数（IPREM，现在每月为420欧元左右）的1.5倍到3.5倍之间，则可以申请购买面积不超过110平方米的低价住宅；收入在IPREM的2.5倍到7.5倍之间，可以购买不超过150平方米的住宅。二者都在20年内不能出售。

　　这意味着，有90％以上的西班牙人都满足这样的标准。但相比之下，公共住房的建设恰与房地产市场的景气成反比。上世纪80年代，每年新开工房屋中约有60％都是补贴住房。但这个比例进入90年代后迅速下降到不足30％，到2005年只有10％左右。

　　但西班牙与其他国家最不一样的地方在于，它的许多保障性住房往往建得比一般的商住房还要漂亮。比如马德里市政府在上海世博会上作为范例推介的“竹屋”—这是位于马德里西南郊卡拉班切尔（Carabanchel）区的一幢五层楼的“经适房”，外墙全部用竹帘包裹，冬隔风雪夏隔高温，居住条件不逊于高价的商住房。这是因为，马德里市政府保障性住房的设计项目往往是在年轻设计师中进行招标设计，在西班牙这样一个建筑师的天堂，年轻建筑师往往希望通过这样的项目一举成名，总能想出既造价经济又能给人留下深刻印象的设计。

　　还有一种情况是，政府与开发商达成协议，在开发面积中拿出一定比例作为保障性住房。伽西亚-蒙拓尔沃告诉本刊记者，这些保障性住房就与开发商建造的其他商住房没有两样，但价格却可能低至市价的三分之一到四分之一，这也吸引许多并不满足购房条件的人想方设法购买。

　　由于供不应求，很多时候需要通过抽签决定哪些人能够购买公共住房。这个过程往往也滋生腐败。“有的情况是不满足买公共住房条件的人参与购买，有的情况是他们已经有房子，又买这样的房子来出租，还有的情况是他们买了这个房子，然后转手就卖出去，即使没有满规定的禁售期。” 伽西亚-蒙拓尔沃说，“有管制的地方就有地下经济，人们总是能绕过管制挣钱。”

　　廉租房只占西班牙总体住房的不到2％，远低于法国、英国等的15％以上。据伽西亚-蒙拓尔沃统计，如果西班牙从1980年来建造的保障性住房都用于出租，现在就有250万套房可以租给那些最需要的人群，而不是被那些经济条件改善了的住户继续占有，或是被拿到市场上交易。

　　2009年，19名经济学家联名发表建议书，要求政府将保障性住房政策的重点放在租房上，而不是产权房上。但令他们失望的是，西班牙政府2009年-2012年的国家住房与翻新计划中，原本计划要有40％的新增保障性住房用于出租，但后来又加上了一个购买所租房的选项，削弱了原先对租房的指向性。