来源：第一财经日报
国人炒房目标瞄准新加坡？
于骁
当中国房地产市场陷入低迷之时，一些海外市场却正因此“受益”。
除了以往受中国投资者青睐的欧美及澳大利亚市场之外，临近中国且在语言交流和文化方面几乎没有障碍的新加坡也正成为中国投资者购置房产的新目标。
不久前，一个主要由温州人构成的“旅行团”到访新加坡，并迅速在数天的行程内买下当地十余套房产。但接待该购房团的新加坡中介机构相关负责人拒绝透露这些房产的总价值。
当地中介机构ERA房地产公司总裁蔡奇合告诉《第一财经日报》，中国房地产市场的低迷为中国买家投资新加坡房产提供了机会。“从过往的经验看，中国及新加坡周边市场不稳定的时候，恰恰是新加坡市场的机会。”
根据戴德梁行新加坡公司最新的研究报告，今年第二季度，中国买家的购房比例已占新加坡外国买家的17%。略低于印尼买家的18%。该机构认为，按照目前的趋势，中国买家将在不久后超越印尼买家，成为新加坡私有住宅市场的第二大买家。
据戴德梁行的数据，中国买家在新加坡的购房比例从2006年的7%迅速攀升至今年上半年的17%。马来西亚人一直是在新加坡购房比例最高的外国买家，所占比例22%。
中国买家的新目标
在新加坡，现在仍被当地人津津乐道的最新一宗中国买家的购房案例，是一位神秘的中国商人以3600万新币（以1元新币兑换5元人民币计算，相当于1.848亿元人民币）的总价购入旅游胜地圣淘沙的一栋别墅，且一次性付清全款。
圣淘沙是中国买家较为集中的区域。去年底推出的另一个项目湖滨别墅，也有超过半数的买家为中国籍。今年3月，来自辽宁一个刘姓家庭的4名成员，即每人各买下该项目的一栋别墅，总价在1560万~2600万新币之间。
蔡奇合告诉记者，中国买家在新加坡购置房产主要集中在滨海区域圣淘沙、商业中心乌节路以及当地名校集中的武吉知马路区域。“绝大多数中国买家都是纯粹投资，而且有相当一部分是最近才拿到外国护照的中国人。”
由于中国买家的集中涌入，目前乌节路区域已出现每平方英尺5000元新币（相当于2.5万元人民币/平方米）的二手房成交价，这一价格已创下新加坡房地产市场的最高单价纪录。
据蔡奇合介绍，2007年新加坡的房价曾达到一个高峰，平均成交价在3000新币/平方英尺，因为全球金融危机，新加坡房价一度回落至2000多新币/平方英尺。从去年底开始，房价已开始逐渐回升。“不过目前新加坡房价相对2007年时仍处于低位。”
不过，记者在新加坡当地走访时发现，虽然新加坡国土面积不大，但对地段的概念相当看重。与乌节路仅一个地铁站距离的武吉知马路区域，正在进行预售的优景苑目前的对外报价仅2500~3500新币/平方英尺。
该项目的相关人员告诉记者，他们在今年初曾到香港和马来西亚等国家和地区进行过推广，目前已有约60%的房源有意向客户。他同时表示，公司已计划将项目拿到中国内地进行推介，希望能吸引内地买家到新加坡投资房产。
事实上，到中国推广旗下房地产项目正在被列入众多新加坡开发商的营销计划。新加坡当地一家开发商的相关人员对记者表示，他们已计划将旗下一个新加坡的住宅项目拿到中国进行推广，初步确定的城市在上海、杭州、温州等地。如果效果明显，公司在新加坡的其他几个住宅项目都会陆续到中国进行推广。
中国开发商挺进新加坡
不只是个人投资者对新加坡产生浓厚兴趣，已有“先知先觉”的中国公司在新加坡拿地开发住宅项目。
央企中国中治（601618.SH）旗下的中治置地今年上半年已连续在新加坡公开竞得两幅住宅开发地块，地价共计2.595亿元新币。而今年较早时，来自中国的青岛建设也在新加坡以高价标得一幅地块，地价1.1374亿元新币，楼面地价约607新币/平方英尺，大大超出分析师的预测。
记者在中国中冶的公司网站上看到，公司总裁沈鹤庭今年初曾到新加坡考察，在对当地的房地产市场和具体项目进行调研后明确指示：要利用当前的有利形势，积极开拓新加坡及周边国家的房地产市场。
事实上，在全球金融危机的阴影尚未完全散去时，新加坡的经济已率先恢复到两位数的增长。
7月中旬，新加坡贸易及工业部公布的数据显示，新加坡2010年第二季度的GDP环比增长26%，同比增长19.3%，均高于此前的预期。而第一季度的GDP同比增长也高达16.9%。为此，新加坡政府将2010年GDP的增长预期由5月份的7%~9%上调至13%~15%。经济增长的数据给了投资者信心。
而蔡奇合提供的另一组数据也令中国投资者心动：由于新加坡人口持续几年出现负增长，新加坡政府制订了吸引外国投资移民的新计划，最终使新加坡人口达到600多万的目标。按照该计划，新加坡的人口已从之前的300多万增加至目前400多万，未来还有200多万人口的增长空间。
“新人口的进入就意味着这些人对新加坡住宅的需求增长”，蔡奇合认为，这一政策将对新加坡的私有住宅市场产生长期影响。据其估计，新加坡今年的私有住宅价格将上涨12%~15%。
但有新加坡房产业界人士提醒，中国人在新加坡购房的确不难，只要签证合法，并不需要绿卡，也无需支付中介费。但在新加坡养一幢房子，每年要缴纳房屋价值1%~2%的房地产税，如用作出租，还要缴纳租金的5%~10%作为管理费。此外，新加坡劳动力成本高，房屋维修和清洁也是一笔较大的开支。
投资新加坡房产须知：
★投资移民政策：
一、全球商业投资者计划（GIP）。企业年营业额达1000万新币的企业家，可选择投资200万新币，其中100万用于GIP项目批准的投资基金上，另100万用于投资私人住宅。
二、金融投资人计划（FIS）。投资300万新币在金融资产上，同时拥有价值200万新币的新加坡房地产。
★购房付款程序：
一、期房。签订预售合同后，购房者可按规定，根据项目的工程进度分十期支付房款。按新加坡法律规定，所有售房款均须汇入一个指定的项目监管账户，该账户的资金只能用于对应的项目工程建设，不可挪作他用。
二：现房。购买现房的，按规定应在签订购房合同后三个月内付清全款。
★购房按揭贷款：
外国人也享受与新加坡人同样的贷款政策和程序，最高可申请至80%的贷款，银行贷款利率非常低，只介于2%~2.5%之间。
★房产买卖新政：
由于今年上半年新加坡房地产市场出现过热势头，新加坡政府近日出台了新的调控政策，规定以投资为目的、在一年内转售商品房或者住宅地的业主，政府将征收卖方印花税，税率跟当前买房时必须缴纳的印花税率一样，即首付18万元征收1%，第二个18万元征收2%，剩余的金额征收3%。
★其他：
新加坡销售的房屋面积是按使用面积计算，不计公用面积，即得房率为100%。
新加坡的土地分为两种，一种是拥有永久地契的土地，另一种是使用年限为99年的土地。目前政府公开出让的开发用地大多为99年的，永久地契的项目大多集中在市中心区域的旧城改造项目。同一区域的永久地契项目和99年使用年限项目，会有30%左右的价格差异。
外国人在新加坡购买私人住宅公寓是不受限制的，如购买有地的别墅、洋房，则须新加坡政府部门批准。（本报整理）
目前，高达75%比例的华人都购买了属于自己的物业。谈及华人为何如此热衷在加拿大置业，韩建国表示，“安居乐业是中国人的传统观念，不买房就没有落地生根的感觉，此外很多人倾向于投资房产实现保值增值。”
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