来源：红网
户型标准化加收益快速化，不断扩大的保障性住房建设给万科的住宅产业化理想提供了又一个“试验田”。8月25日，由万科承建的龙华保障性住房项目开工建设，这也是深圳有史以来最大的保障性住房项目。
与以往不同的是，龙华保障性住房项目将率先运用“工业化”生产方式建设。万科集团总裁郁亮在开工典礼上表示，万科将力争把该项目打造成为住宅产业化的示范项目和全国保障性住房的标杆。
从公益性探索到大规模商业开发，万科开始尝试将保障性住房项目列入公司未来利润增长点之一。郁亮在8月10日中期业绩推介会上透露，万科将本着对股东负责的原则，把保障性住房作为业务项目运作，而不是作为公益项目运作，今年计划开工建设100万平方米保障性住房。
利润约3%成重要业务模块
龙华保障性住房项目被深圳市政府定位为公共租赁住房，首次采用政府主导、企业参与的代建总承包建设模式，并打破户籍界限面向需求者。项目总建筑面积约21万平方米，计划2012年7月交付使用，总投资约7.6亿元。
在此之前，万科已竣工和在建的各类保障性住房共159万平方米，包括配套商品房、限价房、经济适用房、廉租房和公共租赁住房，比如限价房中的天津新里程项目、经济适用房中的武汉青山区项目。
值得一提的是，作为跟公租房有部分类似的廉租房开发实验，万科2006年利用通过招拍挂获取的自有土地投资4600万元打造了广州万汇楼项目，以低租金面向周边低收入务工人群、新毕业大学生等出租。项目于2008年交付使用后，出租率接近100%，被广东省建设厅列入“面向低收入群体租赁住房试点项目”。
但由于是万科自身的实验行为，万汇楼项目并未享受政府的任何优惠措施。万科董事局主席王石当时曾坦言：“这只是一个实验，最终能否推广，并且良好运作，现在还没有答案。”
有媒体援引开发商根据现有租金收益情况的计算结果称，万汇楼的建筑成本可在25年后全部收回。如果按照70年使用期为限，该项目在剩下的45年时间内，理论上可以收到8280万元的租金收益，而平均每年收益为118万元，年平均收益率仅为2.6%。这对于开发商而言，并不算是一笔很划算的账。
万汇楼项目的经济账直接对万科产生不小的影响，时至今日王石似乎已经找到了答案。他近日在接受《第一财经日报》采访时谈到了万科在保障性住房方面的一些思考，“万汇楼项目从短期内看来肯定是赔本的，所以我强调的是公租房，而不是廉租房。”
在王石看来，万科在廉租房方面的优势不大，因为廉租房就是靠拼成本，而拼成本不是万科的强项，“万科的优势是房子就要绿色环保节能，又要全面推行精装，同时还经济实用。”
与有些人认为开发商参与保障性住房建设是“赔本赚吆喝”不同，王石从未讳言中低收入人群住宅的盈利空间。他在不同场合都表示，为中低收入人群盖房子也可以赚钱。他向本报表示，万科在保障性住房方面分为两块：公益性项目和商业性项目。
万科董秘谭华杰在8月10日接受多家媒体采访时坦言，万科在积极参与保障房的建设，它会成为万科未来一块重要的业务。
对于保障性住房的投资收益，谭华杰说：“基本上现在全国的规则都差不多，利润大约是3%以内，另外还有一些项目管理费。我们算过，做保障房项目本身要赚钱是件不容易的事情，我们首先要做到不让股东亏损，这是一个底线。”
在保障房项目中推广住宅工业化？
在很多业内人士看来，万科积极参与保障性住房跟其一直探索的住宅产业化模式直接相关。谭华杰在上述场合直言，保障性住房能否取得良好收益仍需要验证，“这也是为什么我们现在希望它是一个更工业化的原因。如果跟工业化结合比较紧密，实际上我们也会有一个附带的收益在里面。”
龙华保障性住房项目是万科在深圳首次参与的保障房项目。万科集团副总裁兼深圳分公司总经理杜晶在开工仪式上称，该项目将像造汽车一样造房子，不但可缩短工期，还可解决劳动力紧缺等问题。
谭华杰说，其实保障性住房非常适合做工业化，这是由它的特点决定的。他的依据是，保障性住房首先在户型方面要求高度标准化，这种标准化甚至可以让它的品质更加有保障，采购成本更低；保障性住房通常需要有更快的效益，一个项目往往要求包括装修的一两年内必须能够入住，传统建筑方式对此并不容易做到；政府还会在节能环保方面提出具体要求，而工业化在这方面的优势非常显著。
但这似乎不是唯一重要的理由。在国家加强房地产市场调控背景下，曾被视作利润“鸡肋”的保障房逐渐成为开发商的新选择，绿地、中海、保利、栖霞建设（600533）都已宣布进入保障房建设领域，绿城集团甚至成立了专门的公司主导运营。
一个不争的事实是，开发商进军保障性住房虽然利润较低，但却可以在信贷、土地、税收等多方面获得不少政策支持，尤其是不会占用过多的开发资金，市场风险较低，堪称开发商在房地产市场低迷时的“避风港”。
万科向本报提供的资料称，随着近年来保障性住房占城镇住房建设总量比重日益提高，开发企业也需要考虑新的业务模式。例如在北京、上海等房价上涨较快的城市，未来新建保障性住房的规模可能会超过商品住房。参与保障性住房建设，对于探索未来新形势下的业务发展思路有重要意义。
但谭华杰表示，相对于其他开发商，万科在保障性住房方面有着更多优势。一方面万科在小户型住宅设计建造和综合社区开发方面已经非常成熟，另一方面是万科多年来在公共租赁住房运作方面一直在实践。更重要的是，万科在住宅工业化方面已经走在了同行的前列。
而随着国家住宅产业化的推进，保障性住房产业化方式开始成为行业讨论的热门话题。有媒体称，按照产业化方式建设的保障性住房项目，万科还能收到一笔产业化补贴，约每平方米300元。但记者并未能对此获得证实。
中国楼市在经历了半年多的调控后，再度走到了一个敏感的十字路口。
近期，国家统计局对70个大中城市的调查数据显示，房价并没有止住上涨的势头。上半年调控政策有没有达到预期效果？下半年是否会有更严苛的调控政策出台？“史上最严厉”楼市调控（新“国十条”）发布四个多月后，不论是房地产开发商，还是购房者都在问相同的问题。
8月13日和21日，国务院副总理李克强九天之内两提继续落实楼市调控，坚决抑制投机炒作行为，警惕反弹。8月23日，《人民日报》发表文章称：楼市调控政策预期效果还远未达到。
“现在离国家‘国十条’的要求还有距离，下半年各地要深入贯彻‘国十条’精神。” 住建部政策研究中心副主任王珏林向时代周报记者表示，调控政策才刚刚开始。
房价在博弈中上涨
国家统计局近日发布的数据显示，7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平。而4月份房价则环比上涨0.4%，5月环比上涨0.2%，6月环比下降0.1%。
不过，在国家发改委8月16日发布的数据中可以发现，36个大中城市7月新建商品房集中成交价为8680元/平方米，环比上涨1.61%。
上半年房屋均价的上涨已成事实，调控政策的重压并没有让房价上升趋势止步，调控究竟有没有达到预期？
“新十条出台后，交易量出现了大幅萎缩，但是价格还是上涨。”中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立告诉时代周报记者。在此前时代周报记者采访富力、保利、碧桂园、雅居乐等大型开发商时，对于调整项目价格均非常谨慎，普遍表示需要政策进一步明朗。
国家发改委投资研究所研究员张汉亚告诉时代周报记者，目前的态势就是，想买房的有降价预期，所以不买，而开发商也能顶得住，所以不会降。“政策本身就是防止部分城市房价上涨过快，而这个政策目标已经达到。”
“开发商不拿地，不做新项目，就会对地方政府造成压力。” 张汉亚表示，现在局面就是地方政府与中央政府之间的博弈，而开发商和买房者相对来讲就是看热闹，楼市调控带来的就是房地产开发量减少，各种税费相应减少，地方政府资金来源会大幅度减少，GDP等也会受到影响。
然而，并非是所有专家都持悲观态度，“调控才4个月，还处于一个起步阶段。”王珏林认为，土地肃整、规范市场都是贯彻国十条，政策正在落实之中，楼市调控刚取得了初步成效，他希望大家对调控政策有信心。
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