国家建设部《城镇经济适用房建设管理办法》明确指出：经济适用住房是指以中低收入家庭困难户为供应对象,并按国家住宅建设标准(不含别墅、高级公寓、外销住宅)建设的普通住宅。经济适用房要实行房价、户型面积、销售对象3个控制。为了支持开发商积极建设经济适用房，国家对经济适用房项目规定，免收土地出让金，减免21项税费。各地方政府在计划、规划、拆迁、税费等方面，也对经济适用住房的建设制定政策措施，予以扶持，降低开发建设成本。

　　现象一：低利润“撑肥”经适房“减肥”刻不容缓

　　由于经济适用房相对同区域内的商品房来说价格较低，利润有限，于是大多数开发商只好将房屋面积扩大，加速资金回笼，以提高资金运转率来达到追逐更大利润的目的。目前一些经济适用房的建设面积已经完全超出一个城市低收入家庭可以承受的范围。

　　现象二：经适房大餐价格优势并不明显

　　众所周知，经济适用房的闪光点就是“经济”，简单说就是便宜。经济适用房的推出原本是政府为中低收入人群精心“烹制”的一道住房“大餐”，但是仍有一些市民表示没有能力购买经济适用房。

　　现象三：以提升未来生活成本来降低房价

　　经济适用房并不“适用”中低收入人群，尽管经济适用房价格相对较为便宜，但仍有五方面的“成本”较高：前期投入大、投资时间长、交通成本高、配套不完善、法规不健全。经济适用房就像是“鸡肋”，“食之无味、弃之可惜”。

　　经济适用房为降低造价，通常要提高住宅的容积率。这就使得经济适用房大多呈现三大弊端：楼间距太窄、见阳光不多、人多电梯少。

　　经济适用房“便宜”了谁

　　现状一：经济适用房“嫌贫爱富”“贵族化”

　　《北京法制晚报》调查报道说，在经济适用房小区，帕萨特、雅阁是主流，车主构成复杂、多住大房子。“私车族”在普通住宅小区是惹眼的少数派，很难让人把他们同经济适用住房联系在一起。谁让经济适用房“嫌贫爱富”?

　　现状二：经济适用房“粥少僧多”销售玩点“猫腻”富了有“路子”的人

　　经济适用房供不应求是不争的事实，甚至出现消费者为领号购买经济适用房排队几天几夜的现象。这种排队分号的销售方法本身就存在著严重的漏洞，很多人可能没有时间排队但又想买房，这种需要就催生了“倒号”现象。经济适用房一改“大庇天下寒士俱欢颜”之初衷“成了部分中上收入者投资的天堂”，经济适用房究竟“便宜”了谁?经济适用房因何“走样”？

　　直接原因：地方政府对经济指标的追求

　　作为经济适用房，土地是无偿划拨的，相关行政事业性收费也要减免一半。国家规定，对经济适用房免征土地出让金。而土地出让金恰恰又是地方政府收入的重要来源之一。这项明显带有给中低收入人群福利保障痕迹的政策与地方政府的财源站到了对立面上。正所谓“花谁口袋里的钱谁心疼”，一位地方官员说，建经济适用房实际上是国家请客，却让地方政府买单。因此，土地供应地方政府并不向经济适用房倾斜。中低收入家庭想要买到经济适用房，不就只能画饼充饥罢了。

　　补贴对象的偏差

　　国家制定经济适用房政策本意是想给中低收入家庭予补贴，以帮助其实现购房意愿。但事实上这一政策并不到位，国家因此减少了大量土地转让收入和税收收入，这些利益很多进了高收入家庭和开发商的口袋。虽然国家及地方对购房者的申请条件进行了限制，但对许多高收入者而言隐瞒现有住房水平，同时取得一张符合规定的收入证明并非难事，而且购房资格的审核由开发商监理，因此大量的经济适用房被富人买走。这种“马太效应”的产生，对政府的声誉和社会的稳定是极其不利的。

　　直接因素：开发商追求利润最大化

　　虽然在《经济适用住房管理办法》第14条、17条规定了经济适用房中、小套面积，规定开发商的利润应控制在3%以内，但为了牟取高额利润，开发商只有在房屋身上做文章。一些房地产开发商享受政府优惠补贴的同时，利用混淆住房面积概念变相提高房价，或干脆以普通商品房名义销售等办法，使政府的补贴进了自己腰包。部分中低收入者本可享受的住房花落他人，优惠政策也落了空……

　　不可忽视的是，经济适用房“售房欺诈”现象广泛存在：经济适用房为何卖高价?缺乏监督助长腐败行为的产生

　　为什么开发商能在全国各地的经济适用房领域内进行欺诈，而且竟然时有得逞呢?最明显的问题，经济适用房的开发得到了政府的政策倾斜，实际上享受了政府的政策性资源，因而为开发商的“寻租”行为创造了动机。如果经济适用房政策在操作上缺乏必然而有效的监督机制，极易出现“暗箱操作”、权钱交易，也必然会助长腐败行为的产生。

　　开发商认为：“我们还处于市场经济初级阶段，很多表面上公平的政策实际操作起来还缺乏必要监督。对经济适用房购买人群的限制是必要的，但不应该由开发商来限制，而应由社会收入监控系统来完成。”

　　不少房地产界专家也指出，监管“失控”的原因除却政府部门有意与开发商进行暗箱操作外，经济适用房的监督管理成本太高也是原因之一。根据现有的经济适用房政策，经济适用房的立项需要政府批准，开发所用土地往往由政府拨划，电网、小区配套设施等的建设需要政府负责，销售需要政府限价……监督管理成本存在于各个环节中，只要一个环节出现问题，很可能会满盘皆输。由于没有专门的机构负责经济适用房的开发建设和分配，有关的职责都由开发商自己承担，导致在实施的过程中发生了许多政策上的偏差。

　　经济适用房本身并没有错，但当一件事物的结果背离了政策初衷的时候，问题和矛盾也就随之而来，而要想改变这一切，新政策的出台和严格的管理缺一不可。

　　俗话说，从哪里来到哪里去，经济适用房的去处是“打回原形”，即把经济适用房纳入社会保障体系进行考虑，按照让20%的人进入住房保障体系的原则，来安排有关政策，而不是让它承担拉动经济增长的任务。这也就是说，经济适用房应著重解决居住问题，同时兼顾生活品质问题，不能本末倒置。从这一政策要求出发，对经济适用房的总规模、与商品房的比例、建筑质量追求都应加强调控。与此同时，创新住房保障思路。改变过去重“补砖头”的观念，探索“补砖头”和“补人头”相结合的新途径。经济适用房严格“准入准出”

　　为了解决和改变经济适用房开发建设中出现的各种问题，国家出台了一批有关经济适用房的新政策。

　　我国第一部专门管理城市规划区内经济适用房价格的法规---《经济适用住房价格管理办法》已于去年1月1日起正式实施。该法规对经济适用房的开发成本都包括什么?开发商的利润可以有多少、零售时应该如何定价等问题都进行了明确规定，其取得的效果还有待观望。