□本报记者　伍仁

　　真实的供求关系

　　上海的房地产交易中心网站上有每天的成交记录，还有存量房的显示。上面显示，7月以来，每天的成交套数是200多套，还有15万套房子没有卖掉。

　　这似乎是上海楼市供求的最直观的反映。

　　15万套房子中并没有计算开发商手中捂着的大量楼盘。而每天200多套的销售量中，也是鱼龙混杂。

　　计算上海楼市的供应总量并不困难。房地产开发有1－2年的周期，只需要计算上海市过去两年盖了多少房子，就可以得出今年市场的供应量。

　　根据上海统计局的统计，2003年上海市的住宅施工面积为6782万平方米，2004年上海市的住宅施工面积为7361万平方米。

　　今年年初，上海宣布推出“两个1000万”的中低价商品房，现在已经落实了1230万平方米。这些房屋还没有被计算在内。

　　以上数字已经简要勾勒出上海楼市目前的供应情况，那么，所谓的“真实需求”是多少呢？根据上海策源地产研究中心的研究报告，2000年至今，上海房地产市场需求呈阶梯式增长，从2002年前低于2000万平方米，到2002－2003年跃升至2500万平方米以上，而2004年更是跨越到3400万平方米以上，其中新房销售达到2880万平方米。

　　这些数字包括了上海楼市的投机需求和拆迁带来的被动需求。

　　上海银监局副局长徐风6月初曾对外透露，由境外人士和居住地不在上海的外地人构成的“两外人士”是目前上海的购房主力军。据统计，2004年，“两外人士”的一手房贷款笔数占比达45％，金额占比达50％。发放给“两外人士”的房贷占房贷余额的40％左右。今年4月交易的单价1万元以上的3480套房屋中，“两外人士”占比45％。

　　但在政府不断出台打击投机的政策之后，“一下子让原来的投机需求转变为供给，倒逼市场。”中瑞地产研究中心分析师尹峰说。

　　而从2001年到2003年，上海市共核发房屋拆迁许可证1130张，批准拆迁居民为27.6万户，这产生了大量的被动需求，但从去年开始，上海已经放缓了拆迁规模。

　　现在上海楼市的投机客已经销声匿迹，旧城改造也已经放缓。尹峰预测今后两年的市场消费量约为1500万平方米，这个答案与一些房地产企业老总们的看法一样。

　　市场信息

　　7月，记者采访了30多位业内人士，但谁也说不清上海楼市的未来走向。个中原因，与上海房地产市场信息的密不透风不无关联。

　　业内大腕尚且如此，更何况普通的消费者。平时，他们所能获得信息的主要渠道，一是报纸和电视，二是互联网。

　　通过上海房地产交易中心的网站可以发现，今年5月之后，上海市内环外的中低价商品房大量上市，而高档商品房却比例较少，在经历调控带来的震荡之后，这种交易结构使上海房屋成交均价呈缓慢上涨的趋势。

　　面对如此状况，一些在卖方市场呆惯了的开发商们还是显得很“清高”，甚至还在采取捂房的销售策略。记者7月在上海古北新区采访时，周围一些楼盘虽然已经完工，但售楼小姐们却告诉记者，没有开始销售。

　　但另一些开发商则已经开始寻找接盘者。上海绿地的一位工作人员告诉记者，现在上海每天有100多个项目在天上飞。许多小房地产商希望将项目转让给他们。

　　以大华集团为代表的一些开发商则开始降价促销，但降幅并不明显。

　　“开放商还在等待。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生说。房地产商们一个重要预期就是中央提出的“调控并不意味房价要暴跌”的目标。

　　利益格局

　　“现在的问题不是房价跌不跌，关键是地产开发的游戏要不要玩下去。”上海盛基集团副总裁、上海沈记置业发展有限公司总经理朱咏敏说。

　　“都认为楼市崩盘，就不得了了，其实1993年至今的经验证明，如果楼市崩盘，开发商不会死，倒霉的只是银行。”他向记者说出了房地产行业的核心秘密。

　　以一个销售价值20亿的楼盘为例，土地成本至多5个亿。开发商付完土地款取得土地证，到各家商业银行指定的评估公司评估，通常这块土地能被评估到8亿－9亿，银行按照土地价值的60％贷款给开发商之后，开发商的5个亿的资金就回来了。

　　窍门在于开发商后面还有一家隐形的“银行”，就是建筑单位及其供货单位，通常它们替工程垫资约50％，等到需要付资给建筑单位时，工程至少已经进行一半，这时5个亿就能发挥用场，再拖欠一段时间，房屋竣工，开始预售，消费者的钱就源源不断流到开发商手中。开发商给建筑单位付工程款，并付银行的贷款。

　　这种畸形的杠杆模式使开发商的利润回报达到了百分之几百，而不是通常所说的20％－30％。它带来了两个后果：一是各个行业的企业纷纷进入房地产开发，二是企业们不计成本地拿地，客观上推高了地价的上涨。

　　从2000年开始，伴随上海地产泡沫的膨胀，上海的地价翻着跟头往上涨。一家开发商告诉记者，从2000－2004年，浦东的土地每亩均价从200多万涨到800多万，其中陆家嘴有的地块价格超过3000万元每亩。

　　浦西的地价也不断上涨。

　　2003年，上海市中心卢湾区第43街坊马当路388号地块2万平方米土地的中标价格为4.655亿元，每亩单价超过1500万元。当时的另一幅地块——黄浦区114号地块也创下了价格纪录，成交价格为每亩2500万元。

　　2004年末，上海地产业陷入了疯涨中。此时，每亩3771万元的天价土地价格应时而生。这块位于黄浦区中山南路B4地块的面积仅有1万平方米。也就是说，仅仅算土地价格，每平方米就已经达到5.65万元。

　　待改变的游戏规则

　　上海各家银行从4月1日联手叫停转按揭开始，对房地产的信贷不断收紧。

　　上海楼市的资金一半来自银行。6月初，上海市银监局徐风对外披露，过去两年，银行的房地产信贷出现了非理性跨越式的发展。根据监管机构对沪上16家中资银行的统计数据，房地产信贷余额从2003年末的2480亿元人民币迅速放大至2004年末的3503亿元的规模。房贷占整个银行贷款余额比例从24.78％提高至31.56％，年均增长幅度超过40％。

　　6月初，一家浙江知名房地产企业上海分公司给总部的报告提到：“按揭贷款占上海银行新增贷款的50％以上，加上对发展商的贷款，占其总贷款的3／4。房价炒得越高，其中隐含的金融风险越大。”

　　“国内的银行缺乏经验，没有经过一个完整的房地产周期，在美国，有规定禁止一家银行同时对一家房地产商既做项目贷款业务也做个人房贷业务。”朱咏敏说。

　　国内的银行通常将一家开发商的项目开发贷款与个人房贷业务捆绑在一起。这种做法使银行承受了双重风险。

　　回想2001年上半年的股市，与上海楼市今日的局面十分类似。从2000年下半年到2001年上半年，中国股市达到了2200点，出现了高位盘整的局面。其后，主力资金相继退出，中国股市一蹶不振。

　　但上海楼市泡沫不断膨胀的基础并没有受到调控影响。换句话说，游戏规则并未根本改变，只是暂时中止了游戏。

　　如何避免重蹈覆辙，如何消除楼市的泡沫形成机制，如何建立一个真正市场化的，良性发展的房地产行业，是接下来各方面对的关键问题。