《福建省物业服务收费管理实施办法》正式出台

　　《福建省物业服务收费管理实施办法》正式出台

　　物业服务收支情况每年至少公布一次共用设施修理费不得计入服务支出

　　早报讯（记者赖劲松）为规范我省物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，昨日，福建省物价局正式制定出台了《福建省物业服务收费管理实施办法》。

　　新的办法明确规定，物业服务收费将按房屋权利证书登记的房屋建筑面积收取（不含附属间，即“杂物间”）。未办理房屋权利证书的，物业服务收费按购房合同标明的建筑面积收取。据悉，新的办法自2007年3月1日起执行。原《福建省物业管理服务收费管理规定》和以往制发的有关物业服务收费政策文件同时废止。

　　共用设施修理费不是物业成本

　　新的实施办法规定，我省物业服务收费将实行统一政策、分级管理。省政府价格主管部门会同省建设行政主管部门负责制定全省物业服务收费的政策，指导、协调全省物业服务收费的监督管理工作。市、县、区政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

　　物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，可以采取包干制或者酬金制等形式，由业主委员会代表业主与物业管理企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。

　　实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

　　物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

　　不得向业主收代收手续费

　　新规说，物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用：业主自用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。已计入物业服务成本的公共费用不得再行分摊。

　　物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。物业管理企业不得以任何名义向供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位收取物业管理区域内配套设施用房物业服务费用。

　　杂物间不用交物业费

　　省内一些城市的物业与业主曾经出现过附属间（俗称“杂物间”）是否收费的争执。那么，业主使用的杂物间到底要不要缴纳物业费呢？

　　此次出台的新规定明确规定说，物业服务收费按房屋权利证书登记的房屋建筑面积收取（不含附属间）。未办理房屋权利证书的，物业服务收费按购房合同标明的建筑面积收取。

　　物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取，物业服务合同另有约定的，从其约定。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交付物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

　　物业交付买受人后，但物业管理区域内相关配套设备设施尚未完备的，其物业服务收费标准可适当下浮，具体浮动办法由市、县政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。

　　收支情况每年至少公布一次

　　新规定还说，业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

　　实行物业服务酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，同时接受业主或者业主大会的质询。

　　实行物业服务费用酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。审计费用的承担由业主大会或全体业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

　　物业收费禁止价格歧视

　　物业管理企业已经接受委托实施物业服务相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由物业管理企业与委托服务的业主双方约定。物业管理企业对同一物业管理区域内同一使用性质、同一类型的物业服务收费，应按统一标准收取，不得以任何形式采取价格歧视。

　　物业服务收费实行明码标价。物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部《物业服务收费明码标价规定》要求，做好明码标价工作。

　　文件解读

　　新规有两大转变

　　新办法实施后，将取代1999年出台的《福建省物业管理服务收费管理规定》。与原先的规定相比，新办法有哪些重大的突破呢？记者昨天就此采访了省物价局房产处的有关负责人。该负责人说，办法主要是在两方面对过去的规定进行了改变：

　　一是由个别审批变为按类别审批。物价部门原先对每个不同的物业管理区域都实行单独的定价审批。现在适应审批方式改革的需要，由物价部门会同当地的房管部门，对所管辖的物业小区按其不同的档次和等级，确定一个相应类别的收费标准，以此作为政府指导价。这样做体现了政府管理职能的转变和物业收费管理方式的创新，也有利于促进物业管理企业之间展开良性竞争，提高服务质量。

　　二是在确定住宅前期物业服务的具体收费标准时，办法按照新老小区的不同，规定了两种签约主体（即：对于新建住宅，由建设单位与物业管理企业约定；物业服务合同期满但未成立业主大会的，由业主与物业管理企业约定），改变了过去在这方面“一刀切”的做法。