政协委员“问诊”京城物业（关注　地方政协工作新亮点⑥）

　　刚刚结束的北京市政协十届五次会议上，市政协常委李少华提交了《建立城市管理委员会，创建社区安定局面》的提案。这是他几年间提交的解决物业纠纷的第十三个提案。

　　“物业管理是本届政协委员们关注的热点。

”市政协城建环保委员会副主任王跃荣说，去年，市政协为此组织了专题调研，历时3个月，通过考察、研讨、座谈，政协委员289人次参加，“问诊”物业纠纷，撰写了《关于加强我市居住小区物业管理的建议案》，供政府决策时“对症下药”。

　　纠纷一：小区建设规划变更、房屋建筑和附属设备质量差、配套项目缺项甩项、建筑权属不清等开发建设遗留问题是大部分物业纠纷的起因

　　建议：政府应高度重视小区物业管理在构建和谐社区中的作用，规范开发商及房地产企业，积极解决开发建设遗留问题

　　随着城市住房制度改革的大力推进，北京住宅建设发展迅猛。近几年住宅竣工面积每年达2000多万平方米，个人购房比重占90％以上。

　　然而，小区业主欢天喜地搬进新居，却发现房屋面积缩水；小区规划变更，购房合同上承诺的绿地改建了停车场，幼儿园等配套设施不见踪影；地下车库、锅炉房、配套用房等建筑设施的归属不清，产权不明；有的小区入住几年后，业主们却拿不到产权证……

　　开发商早已撤走，饱受各种问题困扰的业主只能与物业管理公司交涉，许多物业纠纷便由此产生。考察中委员们发现，因开发商遗留的种种问题引发的矛盾、冲突，在物业纠纷中所占比重为80％以上。势单力薄的业主，如何维护正当权益？

　　“政府必须加强监管力度，规范开发企业。”王跃荣说，由于法规不完善或政府部门的失察，有些开发企业对遗留问题能拖就拖，工程完工后，把问题都甩给物业企业。政府有关部门必须严格把好房屋验收关，才能为物业管理打好基础。

　　纠纷二：物业收费难；业主大会、业主委员会组建难；物业管理企业服务不到位，服务行为亟待规范

　　建议：规范物业管理，严格市场监管；健全管理体制，实现政府监管、行业自律和民主自治有机结合

　　物业收费是业主关注的热点。据北京抽样调查，有半数以上的业主以拒交物业费来表示对物业管理的不满。

　　调研期间，委员们分别与开发企业、物业管理企业、小区业主以及市、区政府相关部门、居委会、法院等单位座谈。委员们综合各方情况分析认为，造成物业收费率低的主要原因是物业费的制定不公开透明、物业管理企业服务不到位、低收入群体经济承受力有限、居民不满情绪影响交费以及业主消费意识尚未形成。

　　“物业管理专业性强，涉及面广。”李幸福委员说，目前北京住宅小区物业条件、区域位置、规模档次、业主需求等方面差别很大，收费标准也应“按质取价”。政府部门应细化物业服务标准，建立专门的价格认证机构对物业服务收费进行评估，供物业管理企业、业主选择和协商，建立“质价相符、优质优价”的物业服务和收费价格体系。

　　因北京住宅小区物业费拖欠、拒缴现象较为普遍，一些委员还建议大力宣传普及物业管理知识并更新业主的物业消费观念。业主不交费，则无法享受优质服务。

　　纠纷三：政府职能缺位、体制不顺；法律法规不完善、不配套，许多具体问题的解决无法可依

　　建议：完善物业管理法规的配套；积极探索建立老旧小区物业管理长效机制

　　业内人士对物业管理行业的尴尬现状十分无奈。一位物业公司老总在与委员们座谈时诉苦道：“说起来，相当简单；听起来，相当容易；想起来，相当心烦；做起来，相当困难。”

　　十几年来，北京大规模的住宅建设使房屋所有权结构发生了重大变化。房改售房、回迁房、农转居的自住房、居民承租房等住宅产权多样化，形成了政府直管、单位自管、社区管理、业主自管等多种管理体制、形式并存。原有的房屋管理体制早已不能适应住房体制改革的需求，岂是物业管理企业能一肩独挑的呢？

　　根据北京居住小区发展状况和外省市区的管理经验，政协建议成立由主管市长牵头，规划、建设等部门参加的物业管理协调机构，加强物业行政管理。政府主管部门依法实施宏观管理，街道办事处和社区居委会对业主大会和业主委员会指导监督，行业协会依据行业规章对物业企业实行自律管理。

　　凝聚数百名政协委员心血与智慧的《关于加强我市居住小区物业管理的建议案》，引起了北京市委、市政府领导的高度重视。市委书记刘淇、市长王岐山等作了重要批示。市政府专门召开了全市物业管理工作会议，补充修改了《北京市物业管理办法》，有关部门修订了《北京市商品房预售合同》，多个部门联合起草了《关于加强居住区物业管理工作的指导意见》。

　　链接：目前北京共有取得资质的物业管理企业2680多家，从业人员超过20万，管理物业项目3000多个，面积2．53亿平方米。