经济观察:楼市调控“七寸”痛 住房保障伞难撑

　　廉租房 “应保尽保”缺信心

　　在多种保障类住房中，廉租房的功能受到业界普遍认同，而基于一直以来存在的廉租房建设量不足的局面，此轮房地产调控能否令廉租房制度落实到位成为市场关注的一大焦点。

　　廉租房，在我国香港又被称为公屋，是一种政府负责运营，为低收入人群提供低价租赁住房的居住保障形式。

　　去年5月，“九部委十五条意见”中就规定，尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租房的建设规模。到去年12月初，建设部表示，全国仍有5个省（区、市）没有建立廉租住房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租住房制度，并再次督促上述城市务必于年底前建立并落实廉租房制度。而在今年春节前，建设部又通报了2006年城镇廉租住房制度建设情况，仍有145个地级和县级城市尚未建立廉租住房制度。

　　廉租房政策不仅存在地方制度缺失，还有持续多年的供给不足问题。资料显示，截至去年年底，廉租房建设投资不足商品房投资的2%，去年全年投入的低收入家庭住房保障资金不足20亿元。而中国内地城镇低保人口总量2200万，原则上这些人口都属于住房保障范畴。为此，今年2月，建设部在通报2006年城镇廉租住房制度建设情况时特别强调了“应保尽保”，对符合廉租房入住标准的低收入群体实现全覆盖。

　　专家由此推测，今年中央在住房保障方面的投资重点将从经济适用房转为廉租房，以解决最低收入人群的居住问题。但是，能否对2200万人做到“应保尽保”，专家仍有质疑。

　　一直以来，廉租房建设的资金来源成为地方政府迟迟不愿推进这一工作的主要原因。“持续上涨的地价直接导致廉租房建设成本增加。另外，廉租房的租赁管理是一个长期繁杂的工作，做的不好就会引发社会问题。”华东某市的政府工作人员称。因此，为解决住房保障问题，一些地方政府宁愿收购开发商已经建成的物业，用于充抵经济适用房，并多数为出售形式。“开发商卖给政府的多是位置朝向等不是很好的房源、市场上不好出售的产品，这样的话，为中低收入者平等提供高品质住房的目标就变味了。”有业内人士表示。

　　正因为看到了廉租房落实不力的主要原因，建设部在提出“应保尽保”原则后，又对廉租房建设资金问题进行再次明确，包括对166个尚未上报和承诺从土地收益中提取比例用于廉租房建设的城市提出要求，并且必须在今年5月1日之前上报，及向社会公开承诺。在上报并承诺提取比例之后，地方政府还须向建设部提交具体的廉租房建设规划，包括城市“应保”总量、目前覆盖总量、未来1年建设规划等内容。

　　据了解，在去年土地出让金重新分配的方案确定之后，财政部、国土资源部、建设部就已经要求各地方政府明确承诺土地收益中多大比例用于廉租房开发建设，但受制于地方财政现状，大部分城市并未尽快落实。不少专家则表示，廉租房建设的资金来源应该通过多种途径解决，如地方政府发行公债，或尝试房地产信托投资基金等，利用政府以外的财力，共担风险、共享收益。

　　限价房 政府与市场博弈

　　相比廉租房和经济适用房，限价房是此轮房地产调控中最受争议的保障类住房之一。根据“九部委十五条意见”的要求，各市级政府编制年度用地计划时要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，同时应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

　　政策出台后的几个月里，虽然没有明确的限房价限地价的政策出台，但各地陆续传出了限价房土地出让的消息，北京则在近日正式公布了2幅适用于“双限政策”的地块出让信息。而建设部负责人在近日再次明确，地方政府要按照《价格法》的有关要求，采用限套型面积（限套型）、限控制性价位（限房价），竞房价、竞地价的办法确定开发建设单位，增加政府指导价的住房供应。

　　专家表示，限套型面积、限销售价格，同时又竞地价的做法一种政府与开发商之间的博弈：政府需要更低的出售价格，但要求开发商拿出最高的地价支出，这无疑是压缩开发商利润，以满足市场需求。“因为涉及开发商利益，政策实施难度不小。”专家认为。

　　另外，市场人士更担心“双限”要求给土地出让带来的新困扰。“当土地招拍挂有了类似‘双限’的附加条款后，土地出让就不是完成可以量化的衡量标准，一些与政府关系密切、合作良好的企业更容易受到政策的青睐。”北京一家国资背景的房地产上市公司相关人士表示。

　　除“双限”方式外，土地供应中的另一个现象是地方政府无偿收回部分物业。今年2月初，有报道称，深圳近期出台的《关于在出让商品住宅用地中安排建设一定比例政策性住房的实施意见》表明，深圳将在出让的商品住宅用地中安排建设一定比例的政策性住房，包括经济适用房和公共租赁住房，以解决中低收入者的住房问题。

　　有深圳开发商介绍，深圳早在去年10月已经开始尝试在土地出让时规定政府可以无偿回收部分住宅物业的做法。“政府在政策中没有提到这种做法适用哪些项目，持续多长时间，给市场很大的不确定性。”深圳半球工作室负责人尹香武称。

　　经适房 运营方式有待突破

　　大半年以来，面对令人眼花缭乱的众多房地产调控政策，孰优孰劣、孰当孰不当的讨论纷繁复杂，但有一点政策却得到了专家学者、政府人员甚至房地产商的一致认同，那就是全面的住房保障体制能否快速启动并完善开来，将成为解决中国目前居住矛盾的核心。然而，由于该体制涉及地方财政困境、土地成本上升、政府管理难度及企业获利权益等众多问题，住房保障能否呈现出令社会满意的效果仍受到业内的普遍担忧。

　　前不久，著名经济学家茅于轼就在其博客上发表文章称，从解决最困难人群的住房需求角度考虑，政府将住房保障体制集中在廉租房建设更为可行。有业内人士评价，部分专家在经济适用房体制合理性上存在质疑，因为以微利为特征，希望通过市场渠道建立起经济适用房制度有其天然的矛盾性，那就是开发商经营获利的市场行为是否可以服务于政策性体制。

　　而建设部有关人士日前也刚对媒体表示，今年的住房保障工作将酝酿经济适用房制度改革上的大突破，其中之一即是探索经济适用房保障制度的其他实现方式。由此可见，搞好经济适用房仍是政府在住房保障方面考虑的关键一步棋。不过，该制度究竟该如何发展在业内存在争议。建设部一个设想是，将经济适用房开发权逐步从开发商手中收回，专门设立一个有政府背景而又代表政府的中介机构负责经济适用房规划、建设招标等，以解决经济适用房长期存在的分配不公、炒房号等问题。具体做法是，由政府背景的中介机构负责严格审查经济适用住房申请流程，制定建设标准，完成销售管理和上市交易管理。另外，经济适用房可能实现租售并举，由代表政府的机构出面与建设单位签订建设合同，与租赁者签订出租协议。

　　“其实这种设想一直存在，早些年上海等地的住房保障制度也有类似做法，但随着地方政府职能向追求经济业绩方向发展，原本专门负责住房保障的机构已经名不副实，没人去做吃力不讨好的事。”上海一位参与上世纪90年代住房保障工作的人士向记者介绍。

　　另据了解，未来经济适用房建设规模将被严格控制户型面积，多数经济适用房在90平方米以下。如此一来，以经济适用房充抵“70-90”结构调控政策就成为各地执行政策的必然方式。“有的地方政府经济适用房全部集中在城市外围，住房结构要求80%甚至100%都建小户型。但实际上，中低收入家庭三代同堂、需要90平方米以上建设面积的并不在少数。”一位市场人士介绍。而经济适用房远郊化趋势也可能导致新的社会矛盾和问题，如中低收入者交通成本上升、城市中心中低端岗位从业者流失等。