售楼广告能信否？购房合同怎么签？早报帮你化解陷阱

　　看房之后，签订购房合同，达成契约，购房行为就完成了一大半。购房合同是整个购买行为中最重要的环节，合同一旦签订，即具有了法律效力，把你和开发商紧紧锁在了一起。对于合同，不少市民听着都头大，更别说去研究开发商提供的那一套主合同、附加合同等好几份上百条合同约定了。

今天本报将从合同的签订出发，为你化解合同签订中的陷阱。

　　开发商的楼盘广告究竟能不能相信？合同里哪些条款应该明确？房屋质量、交房时间应该如何约定？

　　案例1

　　交房时欧式花园无踪影

　　2005年，陈小姐通过媒体广告得知在双楠某处一个花园式楼盘即将开盘，广告上说这个楼盘的欧式花园里将有喷泉池和大量雕塑，陈小姐颇为心动。后来又到售楼处做了详细了解，售楼小姐给陈小姐的小区宣传资料上，除了有欧式花园之外，还有漂亮的双语幼儿园。正好满足了陈小姐选环境又看学校的心理，于是她就和开发商签订了购房合同。

　　原以为给自己和只有3岁的女儿找了一个合适的家，可是等到2006年交房的时候，她才发现花园、幼儿园连影子都没有，小区的整个环境和当初广告上的内容有很大差距。去问开发商，开发商根本就不认账，称广告宣传画肯定和实际有差距，况且合同中并没有写明会有欧式花园和双语幼儿园。

　　和陈小姐遇到同样情况的业主并不少见，律师们也经常遇到这样的房产广告纠纷。甚至有开发商在和消费者签订的合同中有这样的规定：出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料或楼台盘模型、售楼书或其他载体中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。消费者稍不注意，就会掉进开发商设好的圈套里。

　　疑问

　　楼盘广告有没有法律效力？

　　由此而来的一个法律问题是：开发商在出售房屋时，其售楼宣传（包括售楼广告、售楼书、沙盘等）是否具有法律效力？

　　四川衡平律师事务所张建新律师认为，售楼的广告宣传是开发商通过媒体对其开发的楼盘进行形象展示，如果是期房的话，购买者完全就是凭广告宣传的内容来认识这个楼盘。“在一定程度上来说，广告描述的内容就是购买者购买的商品房的具体形象，购买者是从广告来了解楼盘的，如果广告不具效力的话，购买者根本就无法知道自己购买的是什么样子的房屋。涉及房屋重大问题的广告，应当具有法律效力。”

　　据了解，最高人民法院2003年6月1日正式施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条这样规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

　　“但是其他与订立合同或与价格没有太大影响的销售广告及宣传资料并不属于要约的范畴，这一点购房人一定要引起注意，如果没有签入到合同中，日后是不能主张权利的。”张律师提醒。

　　支招

　　售楼广告签进合同

　　总结购房人的诸多教训，大多是出在购房时没有对房屋的具体事项做出约定的结果。因此，尽管法律上有相关的规定，但在买房时将售楼广告或销售过程中开发商口头承诺的内容签进合同中，这是非常有必要的。

　　建议陈女士在合同中这样进行约定：“买受人根据出卖人于X年X月X日刊登在X报(杂志)第X版的售楼广告，参考出卖人提供的宣传资料(包括但不限于文字、图片、音像资料、电子出版物、网络)与出卖人就购买商品房一事进行了协商；出卖人承诺商品房及周边环境符合广告所描述之内容，双方就可预见的内容进行约定，如双方没有在涉及房屋质量、装修、周边环境等细节做出说明时，则出卖人提供或发布的广告及宣传资料可作为证据，证明出卖人承诺提供房屋符合广告宣传资料文字及图案的描述。”

　　案例2

　　丈夫擅自卖房妻子告上法庭

　　家住温江的张女士，在丈夫擅自卖掉共有财产房屋时，一纸诉状将丈夫告上法庭，要求法院确认丈夫与他人的房屋买卖合同无效。日前，法院经审理后，支持了张女士的诉讼请求。

　　法院经审理查明，张女士与丈夫王强（化名）于1990年结婚，双方在共同生活期间，购买位于某小区的门面房一间，并出租给他人使用。后来张女士与王强因性格差异，经常争吵不休。2006年3月8日，王强未经妻子同意，与李某签订了一份该门面房买卖合同，合同约定价格为10.4万元，交付时间为2006年11月6日。合同签订后，尚未办理相关房屋产权登记手续。张女士得知上述情况后，要求丈夫王强与李某解除该房屋的买卖合同但遭到拒绝。2006年11月6日，张女士一纸诉状，将丈夫与李某告上法庭，诉称王强、李某的行为侵害了自己的合法权益，请求法院判令王强与李某该房屋的买卖合同无效。

　　诉讼中，王强既不到庭也不答辩。而作为买房人的李某则认为，自己与王强的房屋买卖合同是在充分协商的情况下形成的，自己并不知道张女士与王强有矛盾。自己的买卖行为是合法有效的，请求法庭驳回张女士的诉讼请求。

　　判决

　　夫妻共同财产单方无处理权

　　法院经审理后认为，王强与李某签订的买卖合同中的房屋，是张女士与王强双方在夫妻共同生活期间的共有财产，夫妻对共同财产有平等处理权。王强在未征得妻子同意的情况下，擅自处理夫妻共同财产，侵犯了张女士对该房屋的所有权，其行为不受法律保护。李某未尽对合同标的产权审查注意的义务，不能认定其有理由相信王强出卖共有房屋的行为系夫妻双方共同意思表示，故王强、李某二人签订的房屋买卖合同无效。

　　案例3

　　开发商一房二卖房屋产权归谁？

　　2002年1月，成都某房产公司与黄祥签订关于某公寓18幢2单元201室房屋的买卖契约。销售方由周贵权（化名）签名并加盖单位公章，周贵权是该房产公司的法定代表人。随后黄祥支付了绝大部分购房款并入住该房屋。2003年9月，周贵权领取了上述房屋的产权证后，又将该房屋出售给了不知情的朱艳，双方签订了房屋买卖协议，朱艳支付了全部房款。2005年1月5日，朱艳向市房管局申请领取该房屋的产权证。市房管局受理申请后，审查了房屋买卖契约、原产权证、契税完税证等材料后，核准该户房屋的产权转移过户。2005年1月7日，市房管局向朱艳颁发了房屋所有权证。

　　黄祥得知房屋被卖的情况之后，将周贵权、朱艳告上了法庭。2006年5月12日，法院作出民事判决，终审判决认定本案讼争的房屋归朱艳所有。2006年12月20日，黄祥提起行政诉讼，认为市房管局的行政登记行为侵犯了自己的合法权益，请求法院依法撤销颁发给朱艳的房屋所有权证。

　　判决

　　开发商搞欺诈产权归第三人

　　法院经过审理发现，开发商周贵权在该房已卖予黄祥的情况下领取了房屋的产权证，又将该房屋卖予朱艳，周某的行为显然符合“一房二卖”的行为特征，属欺诈性质。

　　但同时，周贵权与朱艳签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，是合法有效的。市房管局的颁证行为证据确凿、适用法律法规正确、程序合法。本案讼争房屋的所有权归朱艳，已由生效裁判所确认。而黄祥作为一房二卖的受害人，应当通过其他法律途径维护自己的合法权益。遂维持了市房管局的房屋所有权证。

　　购房合同怎么签

　　律师教你八招

　　购房合同究竟该怎么签？针对接案中当事人遇到的具体情况，有着处理房产纠纷丰富经验的律师们为你支招。

　　招数1

　　产权证办理具体到日

　　在合同中要明确约定产权证办下来的日期，一定要具体到年月日。同时还要约定产权证不能如期办理的违约责任。

　　招数2

　　办不下贷款解除合同

　　在合同中要明确约定：如果办不下来贷款就要无条件解除合同，退回定金和已付房款，以避免购房者资金被套或受损。

　　招数3

　　质量问题提前约定

　　对出现质量问题后的解决方案要明确约定，还可以约定房屋及附属设备的保质期。

　　招数4

　　附张公摊平面图

　　一般情况下，塔楼的公摊率为18%至26%，板楼的公摊率为14%至16%。交房时面积误差在±3%以上可以退房。

　　购房者在签订合同时，可以让开发商将公摊面积和套内面积分别明确地写出来，并且要求开发商在合同中附一张整栋楼或项目的公摊平面图。同时约定建筑面积不变而套内面积发生误差，以及公摊面积与套内面积均发生变化时的处理方式。

　　招数5

　　房屋位置图不能少

　　在合同中，要将楼号标示清楚，而且要将整栋楼的楼图及购房者所购套房在楼中的位置标明，将这些图附在合同后面，并要求开发商盖章。

　　招数6

　　正式合同卖方先签字

　　坚持卖方先签字，买方后签字，且不要在合同中留有空白(即空白处用横线划去)。合同上由双方加盖骑缝章，过页章，个人买主过页签字。

　　招数7

　　精装修杜绝“高档”

　　对于精装修的楼盘，一定要在合同中对装修所用的材料、品牌、标准、施工工艺、颜色、价位等写清楚，不能用“豪华”、“进口”、“高档”等这样含混的字眼。

　　招数8

　　小心“不可抗力”的说法按照“民法通则”的规定，不可抗力是指不能预见，不可避免并不能克服的客观情况，如地震、火灾、战争等。若出现“非出卖人的原因，有关部门延迟发出有关批准文件的；施工中遇到异常恶劣天气，重大技术问题不能及时解决的”等免责条款，购房人不应接受。

　　早报记者周晶晶

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