开发商时刻准备“闪人” 警惕包租售房的高风险

　　日前接到一些业主的电话，反映一些楼盘包租售房出现纠纷的情况。例如，北京延庆的某假日别墅，售房时曾经许诺，代客出租房屋，以后每月固定返还租金，然而现在已经拿不出钱来了。

　　还有一位于京城CBD区的高档物业，承诺在两年内，每月给付高额租金回报，两年后全额回购房屋，结果房屋从来没有租出去，开发商仅仅给了两个月租金回报，就没钱了，并通知要拖延三个月付款……

　　这些楼盘，在售房时均许诺可以包租、付给租金回报、甚至可以回购房屋。

而购房者的主要目的不是为了自住，而是为了获取高额回报，这本质上是一种投资方式。所以一旦出现无钱回报的情况，对购房者打击重大。

　　没有高明的促销就没有买卖，房地产开发商提供楼盘升值、投资回报的促销方案，购房者怀有投资目的，售后包租自然成为两厢情愿的事。但为什么说这里面又有很高风险呢？有几个原因：

　　第一，凡是投资就会有风险，因此世界各国对投资活动无不重法详规，严加监管。包租是一种投资安排，却又明显缺乏对风险的预测、监管、防范等，比如这么多包租售房的楼盘，基本上看不到像样的风险评估与回报担保，这显然对投资人很不利。像香港这样房地产业高度发达的地方，有《保障投资者条例》等法规明确禁止包租行为，而我国法律在这方面几乎是空白，所以问题一出则毫无约束，几年前的上海包租纠纷蔓延就是明证。

　　第二，包租售房时，购房者不太在意房屋市场价值，而仅考虑投资回报，所以房屋一般售价偏高，明显不符合市场规律。如果楼盘高于相同地段的类似房屋，甚至高于同一小区未实行包租售房的同样房屋，就要非常警惕了。因为，这使得投资者的入市成本大增，也就非常危险了。

　　第三，目前在宏观调控的大背景下，房地产市场已经出现了泡沫破裂的前兆，房屋售价上涨、租价下跌通常就是一个信号或者标志。而所谓包租售房者，许诺的租金回报往往高得离谱，譬如某CBD小区100多平方米的房屋，许诺的每月租金回报达到2万多元，再考虑税费、成本、费用等，你算算这套房屋要租到多少才能有钱给业主？根本不现实，也没有可信的收入来支撑给业主的回报。这样情形，怎么可能不出现危险？

　　几年前，建设部曾经出台过一个《商品房销售管理办法》，其中第十一条明确规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。这仅仅是一个建设部的规章，没有什么强制效力。再加上这几年房价上涨较猛，追涨杀跌乃投资人之本性，于是这种禁止性的规定，早就无人记得了。

　　但是，投资者甚至连最起码的警惕或者防备都没有。某郊区所谓度假酒店、公寓式房屋，在售房时，开发商实际上就已经做好准备要闪身了。

　　因为在签订购房合同的时候，是开发商与购房者签的。而在签订包租合同的时候，竟然是物业管理公司与购房者签订的，也就是说，实际上开发商是不承担任何包租的义务与责任的。一旦无钱给付业主，业主只能找物业管理公司，而物业管理又有什么资本呢？

　　再者，物业管理公司也许干一年就走，又能奈何得了他？并且业主也没有权利由于无法实现包租目的而解除合同，因为包租不构成开发商的承诺。

　　这样，风险从一开始就已经注定要发生了。这种先天的问题，事后再想补救极为困难。他就是没有钱，你能怎么样他？业主的获利一下子没有来源也没有保障，房子虽然还在，但从投资的角度看很惨。

　　因此，购房者要提高警惕，如果你购买这样包租的楼盘，那么看看是不是价格不合理地高、回报不合理地好、条件不合理地馋人，如果是这样，请多思考。(郭玉涛)（来源：中国证券报）