《物权法》实施后我买的天台和花园还是我的吗

　　核心提示：将于今年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”然而，有的市民在购买房屋时，遇上了开发商将住房的天面和由绿地改造成的花园作为一个独立单位销售或无偿“赠送”给购房者的情况。如何看待开发商这一行为？如今“享受”着天面与花园的市民，会否在《物权法》实施之后遭遇尴尬？

　　现象：天台和花园成为“热销品”

　　本报记者韦鸣飞市民覃先生近日在市内一些楼盘看房时，发现有楼盘将房屋的天面和由小区绿地改造成的花园也列入了销售范畴。覃先生对此非常动心。但是他也有一些犹豫，因为他最近看到过即将实施的《物权法》，其中有小区中房屋的天面和绿地应归业主共同所有的表述。覃先生不清楚，如果他购买了天台和由绿地改造而成的花园，在《物权法》实施后，他是否还能继续使用。记者按覃先生提供的楼盘电话，向该楼盘售楼处的售楼小姐了解情况——记者：你们这里是否有天面和花园可以卖？售楼小姐：我们这个楼盘只有天面可以卖，要买花园的话，我们公司开发的另一个楼盘才有。记者：价钱怎么算？售楼小姐：我帮你看一下……天面目前的价格是5000多元一个平米。记者：这么贵？！售楼小姐：也不算贵了，很多人都在抢购，现在只剩下两个单位的天面了。记者：你们的天面出售的是产权还是使用权？售楼小姐：只有使用权。记者：那我买下后，以后能办产权证吗？售楼小姐：天面都是只有使用权的，办不了产权证。记者：那不是说这个天面以后有可能不是我的？售楼小姐：怎么会呢？即便是房屋的产权证，也只有70年期限。您到时（70年后）想继续使用的话，交一笔出让金就可以了。记者：我听说《物权法》马上要实施了，我现在买了天面，以后会不会起纠纷？售楼小姐：不会的。我们在与您签售楼合同时会对这两个部分的使用权签定详细合约，还要交房产局备案，在程序上是合法的。真出了什么事，开发商会出面帮您协调的。要不您亲自到楼盘来看看再说吧。记者了解到，其实这家楼盘的做法并非个例。一些楼盘为了使一楼与顶层的楼房更加好卖，还把天面或者绿地改造成的花园作为一项“赠品”送与一楼和顶层的业主。

　　开发商：此行为有助于小区管理

　　记者就此采访了我市几位开发商，他们的观点概括如下：

　　如果房屋的天面与绿地不属于公摊面积范围，绿地的范围限制在一楼业主门前2－3米的范围之内，顶层业主使用的天面部分并不影响消防，开发商使用“契约”的形式，经过明示告知的程序，将这两部分的使用权指定或出售给某位业主的方式是可行的。而且，得到到天面与绿地使用权的业主，在享受使用权的同时，也要行使对其的管理义务。这种方式有助于小区的物业管理，解决以往一直存在的住房“第五立面”（即楼顶）等管理上的缺位。

　　对于《物权法》实施后是否会支持房屋的天面与绿地使用权归某个业主使用的问题，有的开发商认为应该会支持，因为业主享有天面与由绿地改造的花园使用权的事实在前，而《物权法》实施在后。同时，开发商表示，如果《物权法》实施之后，仍然这么做的话，“可能会出现一定的问题”。

　　律师：具体问题要具体分析

　　观点一：开发商无权将天面、绿地使用权销售或“赠送”给某位业主。

　　伏波律师事务所田应武律师认为，在大多数情况下，开发商无权将房屋天面、绿地的使用权销售或“赠送”给某个业主。因为房地产开发在立项时，开发商已经将房顶、水电、煤气、地下停车场等打入成本，这些公共建设配套设施并没单独立项。根据谁投资谁所有、谁受益的原则，消费者购房后就应该是这些公建配套设施的所有人。因此，天面、绿地属于房屋公共设施的一部分，这两个部分的使用权应该属全体业主所有，。开发商将天面、绿地使用权销售或“赠送”给某位业主这一行为，实际上是在剥夺和侵害其他业主的权利。开发商可以将天面的使用权交由某位业主使用的情况有：一是某个露台在结构上属于某个业主时；二是开发商在将房屋出售给业主之时，每位业主都在购房合同中表明同意楼房的天面归最上层的业主所有。这在实际中非常罕见，除非开发商允诺给这些业主以降价的优惠，或是在签定购房合同中存在欺骗行为，否则业主们一般都不会同意开发商这样做。对于绿地，开发商无权将其使用权销售或“赠送”给某位业主。除非该绿地已经明示归个人所有，这通常是指业主单一的别墅而言，业主众多的多层建筑一般不会发生这一情况。

　　物权法实施后，此前就“享受”天面与花园使用权的业主是否仍然享有一直就持有的使用权，则要具体情况具体分析：一是该使用权从来就是同一建筑的全体业主共有的。因此，此前实际在使用的业主，既没有失去使用的权利，也没有获得法律意义上的使用权。该业主实际行使的是管理权。二是此前行使了该天面和花园的使用权超过20年的，就获得法律意义上的使用权。三是行使使用权经过过规划、房产管理部门同意？？？？的，该业主可以继续享有权利。四是与同建筑的业主达成谅解的，该业主可以继续享有权利。五是经有关部门调解，业主之间达成谅解的，该业主获得法律意义上的使用权。

　　开发商可以将天面与花园的使用权交由房产局备案。但是，备案并不意味着合法。因为，备案不是审批。如果是审批，才会涉及到是否合法的问题。

　　观点二：经业主一致同意，开发商可以指定这部分使用权归某位业主所有

　　市同盛吉成律师事务所律师刘旗胜认为，根据相关规定，房屋的天面和由绿地改造成花园的使用权归全体业主共有，但是如经业主一致同意放弃后，开发商可以将这个部分的使用权指定给某个业主使用。今年10月1日物权法正式实施后，已由开发商交由某位业主使用的天面和由绿地改造成花园的合约不会因此失效。因为物权法的原则是“有约为大”和“尊重私权”。业主应该知道的是，房屋的预售证和现售证中不可能包括天台和绿地使用权的约定，从开发商手里“买到”或“获赠”的天面与由绿地改造成花园使用权的合约，不可能在房产局备案。开发商在房产部门进行备案的，只是这套房子产权买卖合约。

　　观点三：要看其是否计入公摊面积

　　一位不愿意透露姓名的律师在接受记者采访时说，天面和由小区绿地改造成的花园使用权归属问题，要看当时双方签订的购房合同。如果开发商要证明天面和花园是自己的，就要拿出这部分使用权没有计入公摊面积、而且还进入了建筑成本的充分证据。而业主要证明这部分的使用权是自己的，也必须证明这部分当时在购房合同中计入公摊面积。然而，该律师表示，由于公摊面积的界定方式和计算方法对于市民来说过于复杂，开发商是否将天面和绿地列入了公摊面积，业主很难去判断。因此业主和开发商因此经常发生纠纷，其它如小区内架空层车位的归属问题也因是否计入公摊面积而发生一些纠纷。该律师表示，他的观点是基于目前的现实情况，至于今后应该如何处理，要看《物权法》实施细则作何规定。