城中村拆迁补偿仍沿用农村老办法 城乡矛盾凸显

　　农宅拆迁困局

　　作者: 南方周末记者 张 悦

　　在这个“物权法时代”，城市已经出现了“最牛钉子户”，农村的拆迁则依然混乱。

　　被纳入城市规划区的被征农地房屋的拆迁应当参照城市房屋拆迁的评估标准即相同区位的市场价格来进行补偿。

　　事情至此，矛盾愈发尖锐，困局难破。

　　五一村综治办主任李杰告诉本报记者，政府征（五一村）地需要拆迁的地方都已经完成了，可村里安置所需的拆迁却拆不动。出了事之后，村里现在也不敢动工。“这个事不及早处理的话还是很麻烦”。

　　无论对王海燕，还是对需要安置的六组村民，这都不是一个好消息。

　　在城市化进程中形成的一些城中村，虽然早已与城市连为一体，地价甚至高于其他城区，但其拆迁安置工作仍然沿用农村的老办法，城乡间两种处理模式的矛盾逐渐显现出来。

　　上述报道所涉城市街道办事处工委书记张毅坦言：这一事件有着复杂的前因后果，谁对谁错，错综复杂。很重要的一个原因是关于农村拆迁安置，特别是重建地的拆迁是法律上的盲区。

　　相对于城市，农村更没有保护产权的意识。在这个“物权法时代”，城市已经出现了“最牛钉子户”，农村的拆迁则依然混乱。

　　搞了将近10年城市拆迁的王海燕则认为，我国的现有法律体系中，无论是宪法和民法通则都规定了对产权人的合法权益的保护。农村拆迁也应按照土地管理法和省市有关规定依法执行。

　　作为一种极有可能的结局，按照农村每平方米300元的最高补偿标准，他显然难以接受。

　　2005年10月12日法[2005]行他字第5号《最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》：“行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。”

　　根据这一意见，被纳入城市规划区的被征地房屋的拆迁应当参照城市房屋拆迁的评估标准即相同区位的市场价格来进行补偿，但是，征地单位往往采取利用《城市房屋拆迁管理条例》中关于拆迁裁决的一套程序来辅助其强制拆迁的工作，而对于拆迁的补偿还是按照土政策制定的每平方米几百元的补偿标准，为了实现集体利益的最大化，没有贯彻最高人民法院上述司法解释的精神，忽略了对个人利益的保护。

　　“基层组织中确有部分负责人法制观念淡薄，由于本身文化素质、道德素质差，以老大自居，个人说了算，导致违法了还不知道，知道了不以为然。”王海燕感叹。

　　“由于没有在市国土局办理拆迁手续，村里自行组织综治办治安员拆迁。” 王海燕说五一村近50％的村民和他一样系半边户（即家庭人口非纯农村户口），由于村里对这部分家庭的安置补偿办法不健全，沿用10年前的乡规民约，近年出现的很多新情况无据可依。

　　自己就是搞拆迁工作，拆迁的酸甜苦辣他也都尝过。几年前，他负责的一处拆迁工程曾因强拆纠纷被中央电视台一个有着很大影响力的栏目“曝光”，省市领导都极为重视，连夜开会。但经查，节目中张冠李戴将别的工程问题说成是他的，但此事让王海燕更为重视拆迁中的法理问题。

　　王海燕说，没想到我自己的房子“遭到赤裸裸的非法强拆”，我自己做拆迁工作，确有个别拆迁户漫天要价，我们在经过艰苦的说服无效情况下，根据国务院305号令和建设部的规定，向市拆迁管理办公室申请裁决。在申请裁决过程中，评估、听证、调解等各个环节依法办事，最后完成拆迁强拆程序还要向法院申请，由法院执行强拆，整个过程没有一年下不来，很多“钉子户”也打消了漫天要价的念头，按政策标准签定了合同。强拆前，还要开两次准备会，法院、公安、城管、拆迁指挥部、医院都要动员起来，做到万无一失，甚至要做好准备防止被拆迁人自杀，相形之下，“五一村的拆迁工作简直无法无天”。

　　出事之后，王海燕也开始反省自己主持过的拆迁工作：想想所有程序有没有问题，哪一项手续是不是办得太快了。

　　“我也在思考究竟什么是弱势群体，我这样一个中层干部按理也不算啊？”他说他反复思考后得到的结论是，在公权力面前，所有的个体都是弱势群体。

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　　海口：旧城区城中村改造拆迁补偿标准敲定

　　2006年11月23日，《海口市国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区及城中村改造拆迁补偿安置指导意见（送审稿）》在市政府常务会议上获得原则通过。

　　拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。被拆迁人选择货币补偿，其补偿的金额根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被拆迁人选择产权调换方式，房屋性质为非住宅的，按市场评估价结算差价；房屋性质为住宅的，实行就近安置，并按以下方式之一结算差价：1．被拆迁房屋的评估价低于海南省政府现行规定最小户型面积经济适用房（目前我省经济适用住房最小户型套内建筑面积为60平方米）的价值，置换与最小户型经济适用住房面积相等的安置房，不做差价结算。2．置换同等面积的安置房，安置房价格按照签订拆迁补偿安置协议的当年度经济适用房计价标准，与被拆迁房屋的市场评估价做差价计算。安置房面积大于被拆迁房屋面积的部分统一按市场评估价结算差价。

　　此外，在我市旧城区和城中村改造中，被拆迁人可以优先购买原被拆迁地段改造后建设的商品房，拆迁人可根据实际情况适当给予补偿。拆迁非住宅房屋造成停产停业的，根据劳动保障部门提供的被拆迁单位在册人员名单，按本市最低生活保障标准一次性给予补助。

　　对在规定时间内签订拆迁补偿安置协议并安置搬迁的被拆迁人，拆迁人可给予每户1-3万元的奖励。被拆迁房屋凭房屋所有权证计户；无房屋所有权证的，以土地使用权计户；房屋和土地使用权证都没有的，以建房批准文件计户；没有建房批准文件的，以一处宅基地为一户。被拆迁人在同一用地范围内有多处住房的，应当合并为一户计算。有子女的老年人，与所随子女合并为一户计算。

　　被拆迁人选择货币补偿方式的，拆迁人在建筑物市场评估价的基础上增加20％的奖励。被拆迁人取得的拆迁安置协议确定的补偿款，免征个人所得税。被拆迁人重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

　　（据海口晚报）