香港经济指标往往成为内地投资者一种心理参照

　　股旺楼未旺

　　被亚洲金融风暴横扫过的香港，据专家计算，从1997年10月到2002年底的5年中，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港创造的本地生产总值还要多，也超过1997年前7年因房地产和股市泡沫上升而增加的财富总量。

　　“回归前香港经济连续兴旺11年(1986至1997)，香港打工仔年年升职加薪，自住物业水涨船高，炒楼炒股得心应手;生活安逸，高薪厚禄，不愁将来。日本泡沫破裂不关己事，大家缺乏危机意识。一个金融风暴，大浪淘尽，浮华梦醒，教训深刻。”温天纳说，“在欧、美等发达国家，人们解决了基本生活所需，进一步追求的是生活质量。他们不是不想发达，但更希望能生活无忧。他们会计划未来，为家人将来生活早做安排，一旦能财务自由，便没劲赚大钱。香港经济成熟、社会富裕、人民富足，香港中产阶级也讲究优质生活，但赚钱兴趣远胜享受生活，宁可牺牲家庭生活及个人健康，也要闯出个名堂。投资又缺乏风险意识，只知攻不懂守。1998至2003年的痛苦教训，当头棒喝，未尝不是好事。”

　　在这一轮经济衰退中，损失最重的是香港的工薪阶层、也就是所谓的中产阶层，他们大部分都贷款供楼，90年代中期，房价达16万～20万港元/平方米时，每当新楼盘推出时都有人几天几夜地排着几百米的长队。然而，时间仅过了四五年，在亚洲金融风暴的冲击下，当年的房价已跌到3万～4万港元/平方米，但当地人认为还没有跌到位，在远郊，类似于乡村别墅的新建村屋价格已跌破万元大关。可以想见，普通老百姓损失多么惨重。

　　但值得注意的是，大多数香港人没有选择破产来逃避债务，他们默默地在高失业的高压环境下辛勤工作，只要有可能，就努力还掉银行的贷款。用自己的行动，来维护香港的荣誉、信用。尽管这笔贷款余额完全可以一次性买到一套全新的、更好更宽敞的房子。

　　经历过亚洲金融风暴的香港股市和楼市，开始走出不同的复苏轨迹。香港股市去年以来涨势强劲，今年更是进入一个大牛市，恒生指数屡创新高，在受美国次级债风波影响之前，曾冲破2.4万点。“过去，香港股市和楼市相生相息，走势亦步亦趋。但今年牛市，却独见股市兴旺，楼市暂时水波不兴。”温天纳说。

　　目前的香港房地产业，除了豪宅升近1997年水平外，楼市整体尚未见有过热迹象。楼价虽然和SARS时期相比有若干反弹，但比起1997年水平，仍有三四成跌幅的物业比比皆是，而且今年楼市一手、二手交投均有回落，市况未见火热。

　　“造成情况有别的部分原因，是现时港股结构改变，这次带动港股上升的主要动力，是业务国际化的汇丰和内地国企，过去经常扮演升市火车头的地产和银行股，表现仅属不过不失。说得远一点，这次港股牛市主要受人民币升值憧憬，吸引外资涌入推动影响，与本地资产价格关系不大。”温天纳说，“除了股市壮旺的原因独特外，香港本地物业市场升势落后，也有自己的因素。从供求角度看，香港私楼总量现在比家庭数目多，加上未来新楼供应充裕，所以使买家抱观望态度。”

　　温天纳告诉记者，今年香港股市和楼市对比，最强烈的分别在于股市今年赢家多、输家少，以致股价虽贵，但仍有兴趣购买的人却越来越多，尤其新股捧场客或多或少都有收获，形成了投资者入市意愿不断增强。但楼市则受到新盘先前定价过高、部分货尾要削价造成买家亏损的不愉快经验，结果产生一热一冷的效果。

　　“股票和物业，是香港人最普及的保值工具。股票容易变现、流通率高，但价格可以一夜急跌，风险较高。尤其像最近股市急升，上市公司连番配股集资，股票供应可以在短期内急促上升。物业可以半自用、半投资，虽然套现较难，但胜在风险较低，所以成为港人储存较大笔财富的工具。今年股旺楼未旺，我认为关键之一，仍在于如何启动吸引保值资金的良性循环之上。”温天纳说。