办理房屋登记采取自愿原则

　　《房屋登记办法》自7月1日起实施。6月29日，记者就市民普遍关心的几个问题，请市房产局有关负责人进行解答。

　　问题一：办理房屋登记

　　以自愿为原则

　　《房屋登记办法》（以下简称《办法》）设计的是一种非行政强制性登记制度，对是否进行房屋登记，采取的是自愿原则。即只要房主提出登记申请，登记程序就相应启动。房产部门不会要求房主什么时候来登记。

　　“实际上，《办法》把房屋确权"临界点"提前了。”市房产局市场产权处负责人介绍，过去，房屋确权以拿到权属证书即产权证为“生效点”；今后，房屋确权以房屋登记簿为准，即房屋产权转移只要写到房屋登记簿上，就具有法律效力。如果不对房屋进行登记，相当于这套房没有得到法律上的认可；只有经过登记的房屋，其产权才具有法律效力，房主的权益才会得到法律上的保护。

　　提示：7月1日前办理了产权证的居民，要进行房屋转让交易，需要进行房屋登记。

　　问题二：共有房屋登记

　　共有人共同确认

　　共有房屋的登记，应当由共有人共同申请，签字确认。共有人应当在申请书上明确共有关系为共同共有还是按份共有。属按份共有的，应当明确共有人的份额。

　　今年7月1日以前已取得《房屋所有权证》及登记机构已受理登记，房屋权利人为自然人，因处分房屋申请登记的，应由房屋权利人夫妻双方共同申请登记（房屋权利人有证据证明该房屋不是共有房屋的除外）。

　　7月1日以后，夫妻共有的房屋，应双方共同申请共有房屋登记；夫妻单方的房屋由单方申请房屋登记。处分房屋时，房屋登记机构不再审核是否存在隐性共有人，不再要求夫妻双方到场共同申请处分登记。

　　提示：如果是夫妻共有的房屋，担心夫妻一方擅自处分房屋损害另一方的利益，可通过申请共有房屋登记的方式保护自身的权益。

　　问题三：预告登记

　　防止“一房多卖”

　　当事人签订房屋买卖或者其它抵押等不动产物权的协议后，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予办理。

　　提示：预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让、房屋所有权抵押的情形，可以申请预告登记。比如：张某选中了一楼盘的一套商品房，交首付买了期房之后，就可以按照约定要求与开发商一起凭商品房买卖合同等手续到登记机构申请办理“预购商品房预告登记”，登记机构在房屋登记簿上予以记载。预告登记后，未经预告登记的权利人张某书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。也就是说，办理预告登记后，如果开发商再把房子卖给别人，是不能发生物权效力的。

　　二手房转让也可申请预告登记。比如王某将房屋以30万元卖给李某，如果李某担心王某反悔，在与王某签订合同后，可与王某共同按合同约定到房屋登记机构申请预告登记。几天后于某愿意出35万元购买该房屋，房主王某于是单方面违约，将房卖给于某，但由于该房屋已办理预告登记，王某与于某无法办理房屋的转移登记手续。

　　问题四：未成年人买房

　　由监护人代为登记

　　未成年人的房屋，应由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为保护未成年人利益所作的书面保证。

　　问题五：业主共有房屋

　　由开发商办理登记

　　房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，但不颁发房屋权属证书。

　　本报记者彭跃东