封面故事：坚强的房产泡沫 双重逻辑的房价博弈

　　资金链

　　那一声脆响

　　■本刊记者 / 彭峰 沈时伯

　　宏观调控导致地产开发商的资金链日趋紧张，带来的到底是短期的调整，还是市场长期的低迷

　　老吕是一家地产公司的总经理，在京北回龙观开发了一个数十万平方米建筑面积的项目。

在今年6月拿到楼盘的预售许可证后，销售一直不见起色，而资金却越来越紧张。到8月上旬，老吕的压力越来越大了，有一笔数额为3000万的信托资金将在8月27日到期。本来在计划中，这笔钱是会由楼盘销售的收入来偿还的，但现在的问题是，房子卖不动了。

　　至于从其他途径融资，现在也没什么指望了，银根缩紧后，再从银行贷款有点不靠谱，而民间融资，不但要支付高达6至7分的月利，而且要承担很多相对苛刻的条款，不到万不得已，吕并不愿意走民间借贷这条路。于是快速销售回笼资金成了唯一可行的办法。

　　虽然吕一直认为降价销售楼盘会加剧市场的观望情绪，从而使市场更不好经营。但在销售不见起色的情况下，他最终还是选择了大幅降价。吕所经营的项目周边楼盘的单价都超过7000元，吕把促销的价格定在5000元左右，但条件是一次购买50到100套商品房，如果能做成，至少可以先还掉快到期的3000万信托资金。为了尽量避免楼盘降价的消息流出给公司造成负面影响，吕并没有通过公司的销售部门来大张旗鼓地宣传，而是联系了自己的一些朋友，让这些人帮忙联系买家。

　　让老吕无奈的是，尽管自己到处联络，楼盘的报价也已经很低了，但真正感兴趣的人似乎不多，偶尔有朋友问一下，却又在得知是期房后打了退堂鼓。最终，在8月27日来临之际，四处活动未果的吕只得通过民间借贷筹款偿还了那笔3000万的信托资金，代价是高达6分的月利。

　　“主要是楼盘销售情况太差了，要不也不会出这档子事。可现在这种行情，楼盘想卖得好真的太难了。”老吕说。

　　如他所说的，房价在经历了去年的暴涨后，今年的市场有点冷清。根据北京房地产交易管理网公布的数据，今年上半年北京商品住宅网上签约量为40600套，比去年同期的65004套下降了38%。七月份，北京商品住宅期房网上签约面积595642平方米，同比下降62.7%，环比下降33%。

　　在整个房地产市场销售量大幅下降的背景下，传说中的房价下跌甚至崩溃却迟迟没有出现，众多降价的传闻最后大都被证实是开发商促销的噱头而已。而潘石屹在9月1日把旗下SOHO中国的项目集体提价则让市场的走向再次充满悬念。

　　购房者依旧在等待着开发商因为资金短缺而低价抛售楼盘，开发商则依仗着购房者的需求在苦苦支撑着。一场购房者和开发商之间的博弈正在进行，而开发商的资金链则成为左右这场博弈胜负的关键因素。

　　断裂边缘

　　去年国庆前夕房贷新政出台以后，房屋价格虽然没有明显下降，但消费者观望气氛更加浓厚，许多城市成交量下降达30%～50%，让很多房企的经营受到相当大的影响，也是房企现金流快速下降的主要原因。

　　房企的现金流下降带来的首先是土地流拍现象增加。2008年以来，在将近半年的时间里，北京、上海、南京等一线城市已有超过40宗土地流标、流拍。6月30日，广州今年上半年的最后一次土地拍卖冷淡收场：推出的3幅地块，1幅流拍、2幅以底价成交。更有开发企业无奈之下采取了“断臂自保”的措施——退地。如近日苏宁房地产以“友好协商”的方式退出上海单价“地王”上海南京东路163地块。房地产咨询机构戴德梁行对此分析认为，土地屡屡流拍，说明在房地产市场持续低迷情况下，开发商普遍遭遇到了资金紧张的问题。即使地价回落，如果开发商对大势走向没有十足的把握，也不敢贸然拿地。

　　同时，土地项目转让也开始增多。记者从北京产权交易所获悉，目前，在该所挂牌出让的房地产项目中，在二季度挂牌出让的就多达20余个，其中涉及北京的项目达到16个。如此大规模出现房企转让土地项目的情况表明，当前房地产企业资金链相当紧张。

　　能印证这一观点的还有，房地产企业经营活动现金流净值多为负值。企业财务指标的不乐观，一定程度上反映出房地产企业资金存在的风险和隐患。房地产上市公司经营性现金流较去年同期锐减，已披露的60家上市公司中，44家现金流为负，显示在销售疲软的情况下，房企“失血”严重，若再不加速回笼资金，就只能通过借新债偿旧债，或在股市圈钱的方式来偿还到期资金。

　　“现在贷款只发放给万科、保利等行业龙头房地产企业，其他一些规模不大的房企的贷款要求我们基本都不会满足。”中国银行某省分行一位工作人员向《新世纪周刊》表示。为了楼市规避可能出现的风险，商业银行大都减少了对房地产企业的放贷，其中以中小型房企受到的冲击最大。

　　根据银监会第二季度的统计，截至6月底，全国商业性房地产贷款余额为5.2万亿元，同比增长22.5%，比上年同期降低2个百分点，增幅连续7个月出现回落。房地产开发贷款余额为1.95万亿元，同比增长17.7%，增幅比上年同期降低8个百分点。

　　国泰君安一份行业分析报告指出，今年房地产业资金缺口达7100亿元，相当于去年行业最高峰新增房地产中长期贷款的两倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年全年销售收入的24%。

　　谁能笑到最后

　　“其实房地产行业的要求就是能够得到和别的行业一样公平的政策而已。目前的政策都是打压房地产市场的政策，例如银行的信贷政策，几个月来商业银行一直停止给房地产开发商贷款：只收贷款，再不发放贷款，这就成了造成目前房地产困难的原因。”SOHO中国掌门人潘石屹认为，目前地产行业的困境和政策的打压有很大的关系。

　　宏观调控的巨大威力确实让整个地产行业感到刺骨的寒意，相应地，地产商也从来没有停止过寻求改变这种状况的努力。从任志强的“银行先死论”，再到深圳的“断供门”事件，地产商和炒房者一次次通过不同途径向决策者施压，试图改变行业受到打压的现状。

　　8月27日央行、银监会联合下发《关于金融促进节约用地的通知》，限制银行向房地产企业贷款。这项政府减少房地产损失，规避银行风险的紧急调控措施，不免有“弃房保银”之嫌。据悉，目前北京、上海的部分银行已经开始做压力测试，考量在房价下跌环境下银行能承受多大的风险。

　　这一政策的出台，也打破了此前“下半年国家将放松对房地产行业贷款”的传言，同时将使得市场的观望气氛愈加浓厚。开发商期待中的政府出台政策拯救目前“熊市”、市场回暖的梦想也变得更加遥远。

　　面对这样的市场状况，在接下来被喻为房地产销售旺季的“金九银十”这两个月里，把房子卖掉回笼资金，成为了开发商们最朴素而远大的理想。但现在的情况是，已经公布中报的55家房地产上市公司积压的“存货”达3128.91亿元，比去年同期增加1446.38亿元，增幅达86%。再加上9、10月份极有可能的出现开发商集中推盘的现象，将形成房地产市场一个供应量的小高峰。市场有限的需求加上供应量的大幅增加，前景很难让开发商感到光明。

　　或许正是出于对市场并不乐观的预期，从8月30日至9月14日，上海万科以迎中秋的名义进行统一的楼盘优惠促销活动，旗下金色雅筑、新里程、燕南园、白马花园、花园小城、四季花城等8个楼盘集中展开“限时认购”，并给出不同程度的价格优惠。虽然促销房源以尾盘、库存为主，但老大的带头降价必然引来跟风者。

　　当然，在市场低迷的状态下，也有特立独行者。SOHO中国便在9月1日对旗下所有在售项目全面提价5%，董事长潘石屹在解释提价的原因时说，从2008年初到现在，原材料价格的涨幅很大，提价是想抵消一部分建筑成本的上升。但这样的提价注定曲高和寡，恐怕很难再找出像潘石屹这样既没有资金压力，也没有销售压力的开发商。

　　在开发商和购房者之间发生的这场博弈，购房者需要付出的是时间，而开发商则是面对沉重的资金压力，到底谁能笑道最后，结果似乎一目了然。

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