封面故事：坚强的房产泡沫 双重逻辑的房价博弈

　　潘石屹：

　　长期向上的趋势不会改变

　　■本刊记者 / 彭峰

　　从2008年初开始的房地产调整，是对房地产行业和市场在过去2005年、2006年和2007年前三个年度所犯错误的调整，但这种调整时间不会很长

　　在成交量持续低迷了几个月以后，人们开始对开发商会不会在“金九银十”的传统销售旺季里降价充满了遐想，正被热炒的万科等房企降价促销的行动似乎也印证了这一观点。

但另类的潘石屹再一次语出惊人：“从9月1日起，SOHO中国所有在售项目将全面提价。”潘石屹表示原材料成本上涨和四川地震后的人工成本上升是SOHO 中国决定提价的主要原因。

　　在地产业被“寒冬”笼罩的情况下，潘石屹的这一举动无疑吸引了所有人的眼球，同时也引起了业内的热议。如此逆势而行似乎和他既没有资金压力也无销售压力有一定的关系。也正因为这样，或许没有压力的他对房地产市场的看法也会和其他人有所不同。

　　这一轮的房价暴涨，被认为是目前楼市所出现的问题的根源。是哪些因素促成了这一轮房价的暴涨？这些促使房价上涨的因素在未来还会继续主导市场的走向吗？

　　房地产市场和大的经济形势是密切联系在一起的，现在从大的国际经济环境到中国国内经济环境都有许多不能确定的因素，如石油价格、股票市场波动、银行的利率和通货膨胀等等，这些因素最终都会影响到房地产市场。

　　从去年10月份银行信贷新政出台至今，地产行业正经历着前所未有的整体低迷，今年上半年北京房屋交易量下降了40%，你当初也指出，地产行业有很大的资金缺口，在这种背景下，您怎么看待九月份以后国内的房地产市场？

　　的确，今年上半年，北京房地产市场甚至全中国的房地产市场成交量大规模萎缩，房地产行业缺钱的局面在短期之内难以改变。

　　此外，从根上讲，影响房价最大的原因就是中国经济未来的形势如何。而对中国的未来我本人是非常看好的：首先，中国有人，绝大多数的中国人聪明，效率很高，有干劲；其次，中国有钱，政府有钱，上半年财政收入又增长了33%，居民也有钱，存款超过了16万亿人民币。如果既有人又有钱，未来的日子一定会过好的，除非出现特别重大的政策失误。但从目前来看，没有出现这种事情的可能性。

　　前段时间深圳出现的“断供门”事件，被认为是在向政府逼宫救市。但现在整个楼市成交量持续萎缩，出现了一些开发商不得已大幅降价的情况，而一旦打折幅度超过首付金额，会否造成全国楼市断供潮的出现？

　　在正常的市场中，供房的散户数量非常巨大，每个人的收入、工作状况随时可能会发生变化，所以出现的短期内不能还银行按揭贷款的事时有发生，就是在2005、2006年房价高速上涨的情况，也有不能够及时还清银行贷款的客户。但这跟整个市场房价大幅度下跌、家庭出现负资产的情况是完全不同的。北京的房价并没有下跌，所以，深圳出现的情况在北京是不会出现的。

　　最近中央经济工作会议把防止经济过热和防止物价过快上涨调整为保持经济平稳增长和控制通货膨胀，这是否意味着从紧的货币政策有所松动？对房地产行业会产生什么影响？

　　房地产行业是一个关联度很高的行业，规模也很大，2007年仅一手房的成交就达到了2.9万亿人民币。房地产的上游涉及到地方政府和银行，他们通过市场为房地产行业提供土地和资金。下游涉及的行业就更多了，有几十上百个行业，牵扯到千千万万人的就业问题。

　　目前房地产行业碰到了困难，到底需要什么样的营救才能够度过这些困难？其实房地产行业的要求就是能够得到和别的行业一样公平的政策而已。目前的政策都是打压房地产市场的政策，例如银行的信贷政策，几个月来商业银行一直停止给房地产开发商贷款：只收贷款，再不发放贷款。这就成了造成目前房地产困难的原因。

　　在现在的市场行情下，为什么会有包括中产阶级在内的大多数人都有买不起房的感觉？这本身就是一种不正常的现象，这种现状该如何来改变？

　　我们现在说的买房子，大部分人认为都是要买新房子。确实，即便是像上海、北京这样的大城市，每年也只能建造出十几万套新房子，远远满足不了市场的需要。所以只能通过多个途径来解决，比如租房子，或者购买二手房。

　　现在关于楼市有一种观点就是奥运结束后房价会走入长期下跌的通道，实际上这也是很多潜在购房者的愿望。潘总怎么看房价未来的走势，市场真的会一直这么低迷下去吗？

　　从2008年初开始的房地产调整，我认为是非常正常的市场调整，是对房地产行业和市场在过去2005年、2006年和2007年前三个年度所犯错误的调整，但这种调整时间不会很长。我认为这次调整是很有必要的，是市场自动的发力，修正过去的错误。但支撑中国房地产市场发展的中国经济发展动力并没有改变。

　　在地产行业整体低迷的情况下，SOHO却似乎没有受到太大的影响，你们是怎么做到这一点的？

　　目前，中国房地产大势的确不太好。房地产行业资金短缺；房地产市场中销售额半年以来持续下跌，无论是从环比还是同比得到的统计数据都在大幅度下跌。许多公司在战略上面都做出了相应的调整，尽快回笼销售资金，同时减少今年下半年和明年的开工量，从而改善现金流量。

　　但是，SOHO中国在过去三年多的时间进行了最根本的战略调整，这种战略调整依据就是：“市场上面缺什么，我们就生产什么。”而不受任何其他消息的干扰。从一个比较长的时间来观察，在过去差不多10年的时间，大部分房地产开发商把精力、注意力和资金都投在住宅产业上，政府也对建设住宅的开发商给予了支持，无论是土地政策、银行按揭政策、税收政策，都比建设其他项目给予了更优惠的政策和支持。但10年积累下来，市场上生产了许多住宅。

　　在中国经济快速发展的过程中和城市化的进程中，人们进城不光需要住宅，还需要有就业机会、就业场所，自然就需要商业地产、写字楼，而商业地产、写字楼在目前的市场上是缺乏的，住宅相对来说过剩了。

　　在三年前，SOHO中国就做出这样一个战略性的调整。从目前来看，取得三里屯SOHO的销售奇迹，最主要是证明了我们这种战略调整和商业模式经得起市场的检验。

　　三里屯SOHO虽然取得很好的销售业绩，但也没有逃脱业界人士的一些质疑。其中最重点的就是散卖室内商业的销售模式到底能否成功，你对此有什么看法？

　　这是一个很有意义的话题，这个争论也持续了很长时间。但事实和结果能够说明一切。从10多年前的SOHO现代城开始，我们就坚持这一商业模式。一般传统的商业模式是不散售，整体经营，大家已经习惯了这样的商业模式，甚至有一些人认为这才是唯一正确的商业模式，别的任何商业模式都是错误的。其实这种大百货公司的商业模式，与今天个性化、信息化的时代是不吻合的。我们的散售、分散经营的商业模式最早是来自于我们对人民公社模式和包产到户模式的思考和比较。

　　在人民公社的模式下，有许多领导、专家在指导着农业的生产，但最终的结果是大家吃不饱，饿着肚子。而包产到户的模式把每个农民的积极性都调动起来了，同样的土地，同样的天气，粮食够吃了，领导们和专家们的工作量也少多了。从现代城开始我们就试行这个模式，这十几年的经验结果告诉我们，购买我们商铺和经营我们商铺的都赚了比购买写字楼和公寓更多的钱。

　　当然，在这个商业项目的前期，存在着一个养商期，由于一部分商家的定位不准，经营方式的欠妥，可能会出现一些矛盾和问题，但只要能够敏锐地认清市场的需求，迅速做出自己商业定位和模式的调整，都会逐步从亏损被动局面中走出来。由于商户太多，难免也会有个别商户缺乏经验，投资盲目，但总体来说我们的商业模式是成功的。13年的实践证明，这样一条商业模式是大家都能够创造效益的，也是符合市场未来需求的趋势。

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