封面故事：坚强的房产泡沫 双重逻辑的房价博弈

　　后奥运时代的北京房市

　　■张玲玲

　　北京奥运会成为了一个有趣的符号，房地产从业者和购房者都希望这是一个转折的契机，只不过，他们的方向正好相反

　　陈婷和三两同事坐在接待台后的座位里，有些寂寥。

　　时间是2008年8月29日，这座位于北京北五环附近的售楼大厅，窗外如假包换的江南小桥流水在初秋炫目的阳光下依然显得风雅有致，屋内偌大的沙盘模型中，数十座小高层林立于葱茏绿树中，伴以撒满锦鲤的小池塘、苏州风味的怪石亭台。“除周围超市、幼儿园、学校、医院能够提供快捷方便的生活环境外，我们的楼盘，会给业主提供一方在中国古代的园林环境中修身养性的精神家园??”尽管陈婷的楼盘简介和服务态度还是跟从前一天接待几十拨客人时一样娴熟认真，但最近几个月，她展示自己口才的机会明显少了。

　　“有时候一天都没几个人来，大多数也都是问问看看就走了，买的很少。”

　　门庭冷落，是几个月来北京楼市的普遍状况。但陈婷的楼盘介绍，每天还是得复习上几遍。“省得生疏了，不是说奥运完了北京楼市会有转折吗？”陈婷说。

　　对于大多数像陈婷一样的售楼小姐来说，2008年的北京显然过于的冷清寂寞了，但这正是今年楼市状况的真实写照。在种情况下，北京奥运会成为了一个有趣的符号，房地产从业者和购房者都希望这是一个转折的契机，只不过，他们希望的方向正好相反。

　　可爱的北京，要命的房子

　　当年，孙庆是因为热爱才留在这座城市的。

　　2003年，他从北京邮电学院毕业，本可以顺利回到山东烟台老家的邮政系统，在碧海蓝天的水果之乡过衣食无忧、悠闲自在的生活，但他违背了父母的意愿留在了北京，成了亚信公司一名普通的软件工程师，原因只有一个，“我喜欢这座城市，它的宏大，它的历史，它文化的多元性，都让我着迷。”孙庆说。

　　对于北京生活成本高、生存压力大的说法，孙庆有自己的认识。“其实北京的食品、日用品、衣服什么的好多都比老家要便宜。这里商家多，竞争激烈，价格自然不会太离谱。原来交通不是很方便，经常堵车，现在公交、地铁都降价了，还增加了很多新线路，生活方便了很多。总体来说，北京的总体生活成本并不是很高，除了房子。”

　　三两年来开始高耸入云的房价，让北京渐渐成了许多人心中又爱又恨的那根鸡肋：留下，是面临巨大压力的无奈；离开，是放弃物质与精神双重追求的不忍与可惜。

　　首都，政治、经济、文化中心，大多数国家部委的所在地，集中了全国半数以上的科研院所和著名高校，在华投资的世界500强企业80%以上总部所在地，有深厚历史积淀和景观的旅游城市??所有罩在北京头上的这些光环，成了无数人络绎不绝地涌向它的原因，也成了房价“唱升”者的主要论据。

　　8月21日，在北京奥运会主新闻中心举行的“北京奥运与北京经济”新闻发布会上，北京奥运经济研究会执行会长陈剑下了这样的结论：奥运会后北京房价经过一段调整后，会继续向前迈进。

　　陈剑说，筹办奥运会7年间，北京净增常住人口210万，奥运会推动了城市基础设施建设，比如轨道交通经过的地区，房价有所上扬，因此奥运对房价有推动作用。奥运会后，土地资源的稀缺性，北京作为国际化大都市所具有的吸引力，使房价仍会向前迈进。

　　“很多人把住到北京看作身份和地位的象征，所以房价有强烈的支撑。北京房价的支撑点是全国，北京也是现代化、国际化大都市，国际交流的增加，巨大的需求在支撑着北京的房价。”

　　他表示，随着经济的发展，北京人均收入从2001年的3000多美元到今年的8000美元，有了大幅度提升。在收入得到增加外，去年一年北京净增了52万常住人口，而北京的房源供应相对有限。这些都会成为支撑北京房价继续增长的有力因素。

　　在陈剑发出如此言论后不久，北京市发改委副主任、新闻发言人王海平也指出，预测奥运会后北京房价大幅下跌的说法没有依据，稳定和正常将是今后一段时期北京房价走势的“主旋律”。

　　对于这样的“主旋律”，房地产评论人士牛刀表示理解，“作为政府他只能这样说”，但不以为然。“从目前北京的情况来看，它的实体经济非常脆弱，只有一些高新技术的产业，没有其他的重型工业来支撑，就一个首钢，一个汽车。奥运这几年，仅仅是奥运场馆的建设和基建设施，投资拉动。奥运后这几年，基建的投资会非常的少，政府担心，现在可能寄希望于房地产市场。但是政府要明白这样一点，没有成交量的放大，光价格高是没有用的。北京2000多万人口的城市，每年商品住宅2000多万平方米的成交量，你现在一天成交几十套的规模，怎么还说房价往上走呢？我觉得政府现在要做的事情就是告诉开发商，把价格一步降到底。不要遮遮掩掩，拖得时间越长，对区域经济的影响越大。时间越短，经济复苏的过程也越短。”

　　那么，北京房价究竟降到什么程度才算稳定？有人讲是10%～15%，有人讲是30%～50%。业内人士表示，这些预期都会是有偏差的。唯一可以参考的，是北京的新房存量和日均成交量。新房存量是不是能降下来，日均成交量是不是能放大到300套到500套，如果这个数字能够稳定三个月，那房价基本就稳了。

　　拐点会来吗

　　与官方的观点正好相反，世界上很多地方办完奥运之后，房价都出现了不同程度的下降。墨西哥城、魁北克、汉城、亚特兰大等城市、地区，在奥运结束后出现了房地产泡沫破裂、房价大跌的情况。这样的先例，也使人们对北京房地产市场“奥运拐点”充满期待。

　　牛刀向《新世纪周刊》强调，“北京的问题跟汉城、跟亚特兰大情况不一样，房价下降的动能不是在概念上，真正促使房价下跌的，是新房存量不断增加、日均成交量不断减少、开发商现金流不畅几个方面的促和导致他必须降价卖楼。”

　　北京房地产交易管理网的统计数据显示，今年4月份，北京住宅期房网上日均签约量仅为354套，比去年同期减少215套。另一方面，4月取得批准预售许可证的项目为55个，批准住宅套数12742套，环比3月上涨近一倍；总体商品住宅成交6048套，环比下降21.9%。供应量翻了番，成交量却下降了两成。到了5月，一向被认为是房产销售旺期的“五一”假期，网上销售日平均签约期房为195套、现房24套，比传统销售淡季的销量还要少。而按照以往惯例，每年的4月和5月通常为房产年销售量最大的月份，去年4月北京住宅期房网上日均签约达569套，是全年售房最多的月份。

　　很明显，今年的北京房市让房地产商们失望了。

　　失望之余，很多开发商表示房市销售量减少的原因，是住宅供应量相对去年同期较少。如此阐述在网上引来板砖无数。很多网友表示，房市萎靡的最主要原因，是民众明白，开发商也非常明白却又不愿意承认的——持续高涨的房价已到了强弩之末。

　　这也是很多购房者改变买房时间的主要原因。

　　厉天明2006年毕业于北京大学，这个国家最牛的学校里几乎最牛专业的硕士。毕业后在五道口一家集成电路公司做工程师，在就业率普遍不景气的时候找到一份不错的工作、拿一份不错的薪水曾经让他志得意满过。但这种志得意满很快被北京疯狂的房价打压得抬不起头来。“我工资税后7000多，女朋友也差不多这个数，在她的同学我的同学里都算不错了，但打算结婚时才发现，我们还是买不起房。”

　　2007年底，他们准备先买房后结婚。但看了一阵子的楼盘很快败下阵来。“太贵了！”厉天明公司所在的海淀，是北京的高科技园区所在，这里最不缺的就是高薪人士，他们直接带动了周边房子的价格。“新房动不动就一万三四，二手房也贵得离奇，买个平数不大的两居，就要搭上父母一辈子的积蓄，自己还要当上几十年的房奴，很可怕。” 厉天明说。

　　据牛刀观察，2007年的1到6月份，北京房价涨幅还比较温和。到了七八九月份，尤其9月27号“房贷新政”出来以后，有了一个爆破性的反弹；10、11、12月份出现爆棚式样高涨。而到了今年5月份，“温州炒家集体抛盘”，北京楼市开始下挫。按照他的说法，房价下降其实与奥运并无多大关系，它只是已经走到了老百姓能够接受的临界点，非降不可了。

　　厉天明本来还后悔没有在2007年初买房子，但现在的他非但不后悔，反而有些许的庆幸。10月6日的婚期转眼即到，婚前买房的计划看来是完成不了了，但究竟什么时候买，他还没有想好。“目前大家还是都不买，我觉得是没有降到大家的心理预期”。

　　有业内人士向《新世纪周刊》表示，北京房产市场的现状，更像是一场买卖双方的持久战。“对于买方来说，你降价的幅度没有达到他心理的预期，他就是不出手；对于卖方来说，他还在等待需求集中爆发，等待政府救市。就看哪一方能撑到最后。”

　　由于资金进展，最近频频传出地产商试图向政府要政策，以求摆脱目前困境的新闻。但住房和城乡建设部的一位官员称，国务院不可能认可包括放松信贷、降低流转环节税率、刺激消费等建议诉求中的任何一条。这意味着房地产商向政府要政策的企图有可能失败，那么房价的下一步走势似乎可想而知。据业内人士分析，虽然目前北京楼市没有真正出现大规模的降价，但下行趋势已经越来越明显，奥运之后的一两年，房价理应出现理性回落。

　　不知道这个时间预期对于厉天明们来说，会不会长了点。