小产权房“以租代售”屡禁不止 市场需求仍旺盛

　　小产权房“以租代售”缘何屡禁不止

　　本报于去年12月2日独家报道了朝阳区某乡政府小产权房冒充“廉租房”后，昨日记者又了解到，大兴区某乡政府小产权房也打出了“廉租”招牌，称“新出台北京市廉租房，不限户籍”。

　　“尽管许多乡政府试图将小产权房转卖为租，来规避国家的政策。但是其使用大量的农村集体用地进行非农建设还是违反了国家法律。”住房和城乡建设部政策研究室副主任王珏林向记者表示。

　　去年12月3日，北京市国土资源局局长魏成林曾明确表示，乡镇政府、村集体经济组织未经批准，擅自占用大量土地（包括耕地甚至基本农田），用于建设厂房、商铺出让、出租，属于违法行为。

　　那么各乡政府为何都青睐这种模式？为什么类似的违法操作屡禁不止？怎样才能有效地控制这种现象呢？

　　原因1 “廉租”招牌受青睐

　　记者昨日第一时间拨通了大兴该项目的销售电话。在记者的再三追问下，该销售人员终于承认，该房子是大兴区某乡政府的土地，然后将土地租给开发商来做。“我们这是廉价的租房，所以可称为廉租房。”销售人员这么解释了他们推出的“廉租房”。

　　“现在许多消费者对于廉租房的概念并不太清楚，在销售人员的吹嘘下，购房者根本就还没弄清楚该类房屋的实际性质是小产权房。”业内人士向记者表示。

　　原因2 价格实惠有诱惑

　　另外，业内人士向记者分析说，价格比较实惠也是类似项目受到欢迎的原因之一。据那位销售人员介绍，此次他们推出的房屋有150余套，户型面积主要是在29-34平方米之间，一次性付款，分为10年、20年、50年三种。29平方米的大概是4万元左右，核算下来每个月租金不到300元。记者通过中介公司了解到，在大兴区该乡政府附近，租一个近20平方米的房子，房租约600元左右，相对该小产权房便宜了一半。

　　原因3 市场需求仍旺盛

　　“有需求，这是最为核心的问题。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞向记者表示。虽然金融危机让投资性需求有所减弱，但是消费者的住房需求和改善性需求仍然大量存在。牛凤瑞说，目前北京的高额房价，让许多人望尘莫及，但这样的小产权房，不管租卖都是很便宜的。有了巨大的需求和利益的驱动，才会不断出现小产权房各种各样的违规操作。

　　原因4 巨大的利益驱使

　　“有着很大的利益驱使，有部分乡政府、村政府的领导、开发商能够谋取利益，有些利益的链条还不止这些。”明天地产业务总监贾玉鹏表示。

　　“对开发商而言，获得小产权的土地并不需要缴纳高昂的土地出让金，所以将会大幅提高利润空间。对乡政府而言，将土地直接转让或租给开发商，将获得比被政府征用更大的利润空间，因为他们不需要把大部分的利润让给征收的上级政府。如果乡政府自己进行开发，利润空间将更大。”贾玉鹏表示。

　　原因5 法律有漏洞监管又不足

　　“相关政府部门尽管已经表明了这种以租代征的方式是违法，但是并没有相关成文的条例出台，而许多小产权房就抓住政策的空缺来打擦边球。”全国工商联房地产商会会长聂梅生向记者表示，“现在许多已经存在的小产权房，由于政府禁止买卖，需要找到一种新的途径去消化。”

　　“盖小产权房子，在手续上比较容易，不会涉及销售审批之类的问题，到处都可以随意盖，如果全部让国土部门去调查，将耗费很大的成本，而现在根本就没有这么大的人力物力给予支持。”贾玉鹏认为。此外，他认为，没有相关的举报、监管机制，也是造成无法禁止的原因。商报记者 潘建/文

　　CFP/供图

　　专家建言

　　政府应如何监管小产权房

　　“要从根本上禁止类似的违规操作，需要政府加快城市规划建设，加快土地批租的节奏。根据社会的发展需求，以合适的节奏推出土地。与其让乡政府去违法开发，还不如政府合法征收予以开发。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，“关于农村集体土地的使用，并不一定每个区域都按照一样的模式来处理，譬如有些城市化发展很快的区域，农村土地应该放宽推出，而在其他区域将这些被占用的土地补偿过来，保证整体的农村土地的数量不发生变化即可。”

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，在目前许多小产权房既成事实的前提下，把这部分小产权房进行有效疏导是很有必要的。而对于没有发生的，在国家新的土地政策推出来之前，将对于小产权的许多规定进行条文规范，让许多乡政府不能打擦边球，对于违反者进行严格处罚。

　　“可以建立举报制度，给予举报人员重赏，让举报的通道更顺畅。另外设立举报监督机制，对于接到举报不作为的人予以惩罚。这样将极大地节省监察部门人力物力的消耗。”明天地产业务总监贾玉鹏表示，同时完善监察制度，来限制各方利益者的串通。商报记者 潘建