时评：必须重建经适房“市场性思维”

　　据媒体报道，来自深圳市国土资源和房产管理局住宅售房中心的信息显示，2008年度深圳市保障性住房出售工作近日结束，有388套经济适用房无人认购，这是深圳市建设经济适用房以来第一次出现卖不出去的现象。据介绍，导致合格申请人放弃购买经济适用房的主要原因是：这批住房面积偏小；售价与同时出售的另外两个经济适用房小区的住房相比，房价偏高；新房交付使用时间要等到2010年12月。

　　388套经济适用房无人认购，透露出一个耐人寻味的信号——中低收入群体开始有更为强烈的自由选择意识，如果其认定经济适用房的价格、面积、位置不符合理想预期，就可能选择放弃。毕竟，面积在52平方米至57平方米之间，基准售价为5494元／平方米(含装修)的经济适用房，总价位也在27~29万元之间，对于中低收入群体来说依然是不菲的开支，他们必然会斟酌再三、理性考量。

　　经济适用房的“经济”定位，本身就说明它依然从属于市场交易的大宗商品范畴，因此混合了福利保障、民生需求与市场商品三种属性。恰恰在这一点上，以往我们可能忽视了经济适用房的市场属性层面，简单化地将其归纳为福利保障房，认为通过一定比例的政策优惠、地块拨给以及价格控制，就能保证经济适用房的渠道通畅。

　　遗憾的是，负责经济适用房承建的开发商并不这样认为，企业盈利的天性决定了他们有在经济适用房上获取利润的诉求，并且为了获得心目中的利润回报率不惜采取“变通”手段——于是就有了超大面积的经济适用房，有了相比其他同地段商品房并不逊色的销售价格；经济适用房的销售主体——购房者也不这么认为，他们认定应享受“花钱买的是性价比”优质服务，对经济适用房的“经济”与“适用”是否两厢得益会详加比较，只有符合其价值标准才选择购买。

　　显然，在政府、开发商与购房者三者之间，出现了认知偏差。在政府眼中纯粹的公共服务产品，却是开发商要从中赚取价差、购房者要获得足够回报的市场交易品。深圳经济适用房的无人认购，就是政府与市场的认知差异，以及开发商与购房者市场博弈的综合结果。这两大矛盾不解决，还可能会出现经济适用房卖不出去的现象。

　　一种互为因果的悖论可能正是深圳经济适用房滞销形成的源头。应该看到，目前由政府全程包办经济适用房地段、面积、价格的方式，或许片面强调了经济适用房的基本保障属性，却忽视了其基于市场规律之上的交易属性，并且直接影响到随后的社会属性及社会效益，因而湮没了经济适用房开发必须顺应市场多方利益的基本事实。

　　因此，必须重建经济适用房的“市场性思维”，经济适用房的价值不仅在于向中低收入群体提供一定程度的公共福利保障，也不应遗忘其具备的市场商品特质——在购房者经济承受能力与开发商合理回报之间相对平衡的价格标准制定、符合一家人居住需求的合理面积设计、方便购房者就业及子女读书的地段考虑，才能解决“卖出去”的销售终端。

　　(作者毕舸 系媒体评论员) (来源：西安晚报)