专家：经适房价格机制扭曲 不是泡沫是浪费

　　经适房不是泡沫是浪费

   叶檀

　　如果划出中低价房泡沫的两大标志，一是房价过高，二是供应量过大出现滞销，那么，可以认为，中低价房在局部地区已经出现了低价泡沫。

　　深圳滞销的经济适用房就说明了这个问题。

根据来自深圳市国土资源和房产管理局住宅售房中心最新发布的统计数据显示：2008年度深圳市保障性住房出售工作近日结束，本次保障性住房的合格申请人共有2648名，可供出售房源2209套。有1821名合格申请人进行了认购，余下388套经济适用房无人认购，这是深圳市建设经济适用房以来第一次出现卖不出去的现象。

　　冯仑首先提出中低价房泡沫。在4月27日第五届中美经济高峰论坛上，万通地产董事长冯仑认为，对政府大规模参与低收入人群住房市场，会产生中低价住房市场泡沫——“举个例子来讲，北京去年、前年每年销售的房屋住宅大约在16万套，但是今年光政府就推出来10万套。政府这样大规模的涌入，实际上形成了中低档价位市场的供过于求，逐步形成这个领域的泡沫。同时把这个市场的交易制度、交易规则都改变了，从而引起大量民营企业被挤出去，事实上现在中国A股上十大房地产企业已经没有民营了”。

　　深圳的经济适用房滞销似乎印证了冯仑的观点。

　　但是，经济适用房滞销与其说反映了居民不需要中低价房，不如说目前经济适用房价格机制扭曲。

　　具体分析，经济适用房滞销原因有二：一是经过前两年广深房价的大幅下挫，与普通商品房相比，经济适用房的价格已经不具有优势。滞销的经济适用房售价与同时出售的另外两个经济适用房小区的住房相比，明显偏高。二是经济适用房性价比不如普通商品房高。略低的价格加上偏远的地段，不会对在乎交通成本的低收入阶层构成太大的吸引力。

　　最后，从北京、上海的情况看，经适房已经进入大规模建设、大规模推出的周期。以此而言，经适房对目前的商品房定价体系会产生毁灭性打击，这是市场人士最担心的一点。

　　经济适用房价格的扭曲植根于机制内部，无法改变，经济适用房既无法根据市场供需调节价格，在房价高涨期形成的价格反而给低迷的市场托了底；同时，经济适用房也无法改变寻租等种种问题，温州等地干部买经适房、北京宝马车一族买经适房的现象屡禁不止。当钻漏洞者超过30%这一临界点时，政策的效力就不复存在。

　　市场需要廉租房，需要真正的公益性住房，而不是定价失衡、寻租空间极大的经济适用房。目前以经济适用房为代表的中低价房存在的泡沫，不过是公共资源浪费的又一案例，而不是中低价房过多的案例。无产权的廉租房是解决公益性住房的好办法，中低价房不等于经济适用房，而等于规模化生产、低地价、低税收与严厉的监管。

　　（作者为财经评论家）