国家首度放松资本金比例 开发商资金压力骤降

几大利空和"五月卖出"的历史规律如阴云笼罩在市场上空。

　　新快报记者 陈昊旻

　　“现在经济形势不好，管理层开始逐渐将资本金的比例从高往低调，这也是合情合理的事情。”昨日，广州知名房产研究专家韩世同在得知国家下调住房等投资项目资本金比例的消息后如此评价。考虑到这是2004年国家宏观调控以来首度放松住房资本金比例，这也意味着国家宏观调控的态度已经发生转变。防止房地产业过热发展的目标，已经让路给保证经济平稳发展的任务了。分析师认为，此举和之前多项举措都将对房地产公司形成有效利好，二三线城市的地产公司受益将最大。

　　首度放松资本金比例

　　在前日召开的国务院常务会议上，管理层决定，为应对国际金融危机，调动社会和企业的投资积极性，扩大投资需求，调整和优化投资结构，对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整。而在降低资本金比例的11个行业中，最引人瞩目的便是商品住房。这是管理层5年来首度放松房地产业的资本金比例。

　　2004年，在房地产业发展出现过热迹象的时候，管理层开始推出宏观调控的政策，为楼市“降温”。对房地产商开发项目的自有资金比例也一路上调，直到当前的35%。但在宏观经济形势不佳、房地产业面临严峻考验的当下，管理层也只得改变了对房地产业的态度。

　　“当年为了宏观调控，国家把商业住房的资本金比例逐渐提了上来。现在楼市转冷，国家就又开始从高往低调整，这很正常。”韩世同表示，“其实不光是这个政策，像之前的信贷也明显放松了，而且银行在还贷方面的期限也有宽限的迹象。这对房地产商都是利好，因为开发商不至于出现资金链断裂的问题了”。他认为，资本金比例是个硬规定，达不到要求就无法获得贷款，因此这个方面的放松使得开发商资金更加宽裕，对企业渡过难关有重要作用。

　　“中央出台那么多政策，就是希望通过稳定楼市来稳定经济”。韩世同的解读代表了市场上大多数人的判断。在大盘整体弱势未改的背景下，房地产行业昨日走势明显强于大盘，整体涨幅2.48%，在所有行业中排名四，当中万科A、保利地产、招商地产等多家著名地产上市公司走势强劲，显示出了市场对地产股的一致看好。

　　二三线城市最受益

　　尽管此次推出的政策对地产业整体都是利好，但是在实际效果上则有所不同。光大证券分析师韦永辉认为，综合各种因素考虑，二三线城市的开发商未来发展空间较大。而从股市的表现来看，地产股早在沪指1664点的低点已经构筑了历史大底。

　　“从国家和老百姓的角度来讲，应该都不希望房价维持在一个过高的位置上，再考虑到目前杭州、上海、深圳等地的房价仍未调整充分，因此一线城市的开发商的经营情况短期难有明显改善。”韦永辉告诉记者，“现在为了维持经济的稳定，国家要促进房地产市场的健康有效发展，更要鼓励地产商多建保障性住房”。

　　据韦永辉调查了解，目前我国房价出现两极分化的情况，一线城市房价仍高，但二三线城市的房价通常都在3000元-4000元/平方米之间，这个位置的下调空间就已经不大了。他在广西南宁和柳州等地了解到，这些地区的房价较之2007年甚至没有什么变化，当地的房地产商也能保持一个比较好的利润率。在韦永辉看来，无论是现在新出台的政策也好，还是之前出台的二次房贷的逐渐松绑等措施，都是国家为了鼓励这些地方的房地产商，建设提供给居住条件不佳的居民改善性住房。“这一块市场本身需求既大，在政策刺激下将会迅速发展”。

　　而从二级市场上我们也可以看到，万通地产（600246）、中天城投（000540）以及渝开发（000514）等二三线城市的地产股近期走势较强，作为经济的“晴雨表”，股市总是提前反映经济形势的变化。

　　昨日地产股涨幅前十名

　　名称 涨幅（% ）现价（元）

　　中华企业 10.02% 12.41

　　上实发展 10.01% 15.06

　　金地集团 9.8% 12.32

　　新湖创业 8.43% 14.4

　　保利地产 8.25% 19.42

　　阳光股份 6.4% 7.32

　　渝 开 发 6.27% 9.66

　　招商地产 6.11% 25.36

　　深振业Ａ 6.05% 9.81

　　天保基建 5.73% 13.1