◎三个物业示范文本正式发布◎业主可托他人参加业主大会

　　■内容及解读

　　本报讯（记者翟烜）昨天，市住建委发布《管理规约（示范文本）》、《业主大会议事规则（示范文本）》和《首次业主大会会议召开工作方案（示范文本）》，供业主大会制定管理规约，召开业主大会会议时使用。

　　市住建委物业处处长赵成说，三个示范文本相继征求了市、区（县）有关部门，以及部分物业管理专家、市物业管理纠纷调解专家的意见，并于今年3至4月在网上进行了公示，共收到具体意见34个。市住建委等部门根据这些意见，对三个示范文本进行了9处修改，并最终获得通过。

　　赵成说，该示范文本对于引导和规范广大业主合理使用、维护物业，依法行使权利、履行义务，维护广大业主和物业使用人的合法权益都有重要作用。正式实施的三个示范文本并不是强制文件，业主委员会和业主可以以此为标准，根据自己小区的需要和特点增减内容。

　　示范文本规定，召开业主大会的《表决书》由业主签收，也可由其配偶、子女、父母等共居的成年亲属签收。业主可以书面委托代理人参加业主大会，委托书应载明委托事项和业主专有部分建筑面积，同时附业主和代理人身份证明文件。对此，市住建委有关负责人介绍，现在工作时间都非常紧张，业主不可能随时在家，因此他的家人及共居的成年人就可以代为签收，这样会增加业主参与业主大会的机会。同时，业主可以委托代理人参加业主大会，并表达自己的意见，但为了保证代理人的真实性，要求出示代理人的身份证明，这样也维护了业主的利益。

　　另据了解，目前正在制定具有法律效力的《北京市物业管理办法》（暂定名）参考三个示范文件制定。

　　长期欠缴物业费业主将上“黑榜”

　　示范文本内容：欠费__月以上或长期拒缴物业服务费用的，业主委员会或业主委员会授权物业服务机构在物业区域内显著位置公布欠费情况。

　　解读：参与论证这三个示范文本的孟宪生说，征求意见前的示范文本提出业主欠费六个月以上要被公示，而修改后的文本提出要对欠费业主公示，但欠费几个月的业主要被公示，由业主大会决定。

　　孟宪生说，业主应该首先明确，物业费是法定的费用，拖欠物业费涉及全体业主权益。公示能起到监督和自我约束的作用。

　　“每个小区缴纳物业费的期限不同，因此业主对于拖欠的概念和看法也各不相同。”赵成说，有的小区半年一缴，有的小区一年一缴，因此业主对多长时间不缴物业费算是拖欠的认识不一样，这就需要每个小区的业主自己决定。

　　业主违约未改正可对其提起诉讼

　　示范文本内容：业主应自觉遵守本规约的各项规定，违反本规约造成其他业主、物业使用人人身伤害或财产损失的，应当承担法律责任。

　　对业主的违约行为，业主、业主大会、业主委员会可以督促其改正，也可委托物业服务机构督促其改正。

　　如限期未改正，业主、业主大会、业主委员会可委托物业服务机构依本规约对其提起诉讼。

　　解读：孟宪生说，修改后的示范文本增加了对违约业主的诉讼内容，如业主未在规定时间内改正，将会被物业服务机构起诉，这一点很重要。以前业主违约都是由物业公司进行追缴，但根据物权法的解释，违约的业主侵占的是其他守规矩业主的利益。守规矩的业主们才是最大的受害者，这部分业主拥有追讨责任的权利。此前的示范文本并没有明确这一点。

　　业委会经费来源由全体业主商定

　　示范文本内容：业主大会及业主委员会开展日常活动的经费由本物业区域内全体业主承担，经业主大会会议表决通过预算，由业主委员会收取。

　　解读：“以前业委会的活动经费问题非常不明确。”孟宪生说，除办公经费外，付出劳动的业委会成员也理应获得劳动报酬，但这个报酬不是工资，因为业委会的工作不是一种职业。

　　对于以前业委会的活动经费来源，赵成说，有些小区业委会通过有偿使用小区内一些设施获得，有的则是业委会成员自掏腰包。新的示范文本只是提供一种选择，今后业委会的活动经费并不是必须由业主分摊，最终的决定权由全体业主共同决定。

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