警惕投机拉高地价房价

　　虚假地王背后楼市“红灯闪烁”

　　近几个月来，全国各地一改去年量价齐跌的惨淡局面，地价楼价双双飙涨，在宏观经济环境依然低迷的大背景下，以始料不及的速度迅速火爆。显然，这种局面也开始让监管层“为难”了。

　　政府严打捂盘风

　　近日，北京住建委再次邀请10多家著名房企召开座谈会，劝说开发商要加快项目开工建设和上市销售的速度。据悉，此次住建委约谈的开发商主要包括龙湖、远洋、中信、保利、北京万科、北京富力等著名房企。北京住建委此次约谈主要以鼓励和解决问题为主，建议开发商应借助目前的大好形势加快项目开工建设进度，并且提出协助开发商解决在上市销售过程遇到的困难。

　　“要求加快开工进度，其实还是避免捂盘行为，住建委劝大家快点建设，把囤积的货尽量出手，其实也是为了平抑房价。而且，最近北京的房价比较敏感，地王频出，价格飞涨，建委应该也意识到了问题所在。”北京一位业内人士如是称。相比北京住建委这次温和的约谈，上次的约谈显得更直接有力。7月22日，北京市住建委发出首份处惩通报书，对抽查发现存在违规行为的七家企业进行通报，并责令整改，与此同时，严厉击开发商“捂盘”行为，且约谈、告诫了15家捂盘惜售开发商，并要求其对投诉问题进行解释说明，同时明确整改办法，在七日内完成整改。

　　清算违约“地王”

　　从今年7月起，上至国土部、住房和城市建设部等中央部委，下至北京、深圳、上海等地方政府均对楼市表示出了强烈的关注姿态。据最新报道称，广州日前已经开始清算违约地王。目前广州市国土房管局正在对其中均价最高的8块违约“地王”进行清算，而保利、富力、中莱投资、恒大地产等几大房企均涉嫌在其中违约。

　　广州市国土房管局副局长黄文波表示，截至7月底，广州市已经收回了26.9平方公里的闲置土地。黄文波表示，开发商没有如期缴交土地出让金已经构成违约，政府部门已经制定了相应处罚措施，拟对违规开发商进行没收土地出让金，收回土地使用权，并且进行罚款。

　　此前不久，国土监管部门就已开始对地王保持关注。国土资源部部长徐绍史曾明确提出，国土资源部门要对不断变化的土地市场密切关注，特别是对各个城市的“地王”进行跟踪分析，彻查状况，对象包括2007年和2009年不断出现的高价地块，国土部不仅对这些“地王”出让的合同文本、规划情况、付款情况外各个环节检查，还对“地王”开发进行全程监管，尤其是对极端的地王更需严查，尽量防范高价地王可能带来的市场风险。

　　“国土部全面加大调查地王情况力度，严查开发商修改规划、拖延工期，这很正常。从去年政府力挺开发商，现在是适时打击，这是采取弹性管理方式，而且，房地产市场再不调整，就会成为社会灾难，或者经济灾难，政府部门有意识地调整楼市政策，是抑制楼市泡沫。”业内分析人士认为。

　　据记者了解，为了稳定市场预期，近期各地政府亦承诺在下半年增加土地的供应量，以抑制不断上涨的楼市行情。“政府的一系列行动对房地产市场进行温和调控，对于平抑房价不太可能，只是控制上涨势头，根据形势调整手段的轻重，过热就收下政策，如果市场不好，就放宽政策的执行，最重要的是政府要保八，房地产是重要的GDP贡献行业。”业内人士直言，近期不会出台很明显的政策性法规。

　　警惕投机拉高地价房价

　　中化集团下属的中化方兴投资管理公司以40.5亿元的价格，竞得北京市朝阳区广渠路15号地块。在地产市场整体回暖不甚明朗之时，大型开发企业不惜成本高价拿地引发坊间热议。中国人民大学俞明轩教授认为，大型房地产开发企业之所以敢于高价拿地，源于宏观形势的变化。一是楼市回暖使其对后市需求的预期升高；二是目前大型开发企业手头相对宽裕，平添了底气和胆量。据悉，中化方兴今年上半年共获得245亿元的银行授信，母公司中化集团还购买了其部分增发股份，给予资金支持。这也是大量资金流入地产行业的写照。

　　“宽松信贷政策的目的是带动各行各业的投资，主要是振兴实体经济。在实体经济企稳回升之前，如果引导和规范的力度不够，大量资金涌入股市楼市，可能引发房地产市场新一轮泡沫。”俞明轩教授表示，一年来的房地产市场调整并未到位，刚性需求只有半年的释放期，房价上升势头又蠢蠢欲动。大量投机资金涌入房地产市场，不仅背离“居者有其屋”的目标，又为应对金融危机增添了许多风险，值得我们警惕。

　　土地市场之怪现状

　　闲置“老地王”抢拍“新地王”

　　随着楼市止跌企稳并逐步升温，广州土地市场再次喧嚣起来，频现“地王”，土地价格被不断刷新超越。然而，与此同时，2007年拍出的27个“地王”却有24个未售或未动工，甚至闲置长满荒草。

　　缘何开发商闲置“老地王”不建，却又不断拍出“新地王”？“地王”频出的背后，开发商究竟打着什么样的算盘？而这种土地市场之怪现状，又将会为房地产市场带来怎样的不利影响？

　　“老地王”为何闲置

　　在广州白云区金沙洲，保利地产2007年竞拍的“地王”仍然没有建起一栋楼，地上的荒草在阳光下显得郁郁葱葱。看上去，与两年前并无太大变化。

　　回到2007年9月11日，保利地产出手阔绰，以21.2亿元和20.8亿元夺得位于广州市白云区金沙洲的两块土地，楼面地价分别高达8769元/平方米和8112元/平方米，这两块土地也成为金沙洲的“地王”。

　　与2007年的风光无限相比，当下，这两块“地王”显得有些落寞。近两年过去了，“地王”上面仍没有盖起一间商品房。

　　而这不是个案。“在2007年拍卖的土地中，不少土地都在晒太阳。”据广州合富辉煌首席分析师黎文江介绍，“2007年广州市共卖出住宅地294万平方米，平均楼面地价4622元/平方米。若以此均价为基准，有27块土地的成交价高于此均价。为方便称呼，这27块土地通称为区域性“地王”，然而直到目前，有24块“地王”未售或未动工”

　　“老地王”闲置与楼市低迷有关。“因为面粉都贵过面包了”广州寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同给记者算了一笔经济账，“去年金沙洲不少楼盘售价只有约6000元/平方米，而“地王”楼面地价则已超过了8000元/平方米。这样的话，开发商就只有两种选择，要么让地王晒太阳，要么退地”

　　而据了解，在目前政府硬约束不足的条件下，开发商不会因为闲置“地王”遭受太大的损失。据媒体报道，这些晒太阳的地王几乎都没有足额缴纳土地出让金，而且退地成本较低，其中以广州市2007年未开发土地中总价最高的广州开发区土地为例，这块地尽管拍出了44.75亿元的天价，但是最初开发商的定金只有8000万，占整个地价的不到2%。

　　开发商再抢“新地王”意欲何为

　　尽管“老地王”还在那里长草，“新地王”却在不断涌现。

　　今年5月以来，广州开发商展开新一轮土地争夺战，“地王”再现。在6月10日的土地拍卖中，经过了50轮举牌竞拍后，广州城建地产击败保利地产等十多家开发商以楼面地价15323元/平方米，拿下珠江新城的一块住宅用地成为区域地王。7月16日，广州大学城住宅地又抢出了7296元/平方米楼面地价，成为该区域的新地王。

　　“新地王”的频频出现可能意味着开发商对后市持乐观态度。据媒体报道，城建地产总经理梁由潘认为，城建地产愿意出高价拍得该地块的原因有三：该地块是珠江新城最后一块住宅用地，确保了该地块所建住宅在未来的稀缺性；就3.45亿元的成交价格看，城建地产拍得该地块所需动用的资金不大，符合预期；该集团非常看好广州及珠江新城未来的发展前景。

　　不过，不少业内人士却指出，这块珠江新城“地王”的土地面积很少，如果开发商单独开发这块“地王”，将很难从中获利，所以城建地产拍下这块“地王”必然有其它意图。

　　事实上，有些开发商短期内就没有打算开发“地王”，而是试图通过高地价来带动在售楼盘房价的上涨。“地王”也正在成为开发商的一种“开发策略”，或者从土地资源演变为资本资源，尤其是对那些筹划上市或者已经上市的开发商。

　　完善拿地退地机制

　　“地王”闲置为房地产市场造成了严重影响。“这24块未售或未动工的总用地面积约121.4万平方米，规模接近2008年的住宅用地总出让量125万平方米，这些土地的闲置意味着政府通过土地市场调控楼市的宏调计划落空。”黎文江表示，而且今年随着楼市转暖，市场因此又出现了缺货征兆。

　　此外，“地王”频频出现也直接拉升了房价，加剧了回暖基础仍不牢固的房地产市场的不稳定性。在广州，不少持币待购的市民都感到恐慌，“土地价格又长了这么多，已经超出承受能力的房价还要再涨多少？”

　　为此，黎文江建议，房管部门应该采取有效措施促成这些地王的开工，有特殊原因不能开工的容许退地重新拍卖，避免影响政府的供应计划。同时，提高退地成本，防止一些开发商一旦形势变差，就向政府求救退地，或者要求改容积率等。

　　房价地价之争另有隐情

　　今年五六月份以来，房价地价之争再起。2005年开始的房价快速上涨拉开了房价地价之争的序幕，而且房价涨得越快，争论也越激烈。但当房价下跌或保持平稳时，这个争论就销声匿迹，如2008年下半年到2009年初这段房地产市场低迷时期。由此可见，房价地价之争，其实质并不完全是探究房价与地价之间的关系，而是另有隐情。

　　在市场经济中，价格最终是由供需决定的。成本会影响价格，但不起决定作用。这是价格形成的普遍规律。在房价构成中，地价是成本，地价当然会对房价的形成产生重要影响，但这种影响不是决定性的。同区位同品质的房地产价格会趋同，但其土地取得成本却不一定相同，甚至相差很大。开发商在2006年和2007年的购地成本是不一样的，会相差一倍甚至更大，但若同时在2008年销售，绝不会因为是在2006年低价购地而低价售房。更不用说，当市场低迷或泡沫破灭时，房价会跌破土地购买成本。由此可见，地价不是房价的根本决定因素，也不是房价上涨的根本原因。

　　从表面上看，在一段时期内，地价上涨，房价上涨；房价上涨，地价上涨。但从本质上看，房价和地价上涨的原因是什么呢？地价在房价构成中是成本，是要素，但土地本身也是商品，是资源性资产，其价格形成也要受到价值规律的制约。土地的商品属性决定了土地价格应该由市场形成。在市场经济中，政府可以调控土地市场，但不可以决定土地价格，不论是高地价还是低地价。因此，从本质上讲，不论是房价还是地价，其形成都是由市场的力量决定的。

　　当前，导致房地产价格再次上涨的原因是多方面的，但其中有三个方面是不容忽视的。第一是过度投资；第二是过度宽松的金融环境；第三是不合理的行业垄断。但是，房价地价之争在很大层面上淹没了这些重要的本质原因，转移了公众的视线和关注点，直接影响了寻找解决问题的有效途径。房地产具有双重性，特别是住房，既是消费品，又是投资品。因而，既存在消费需求，又存在投资需求。当前的情况是，消费需求动力很大，但有效需求不足；投资需求实力雄厚，择机而动。不论是消费需求，还是投资需求，只要需求总量增加，就会推动房价上涨。不有效遏制过度投资需求，房价快速上涨就不可能从根本上得到解决。

　　交通银行研究部：未来房价泡沫可能再次形成

　　本报上海电(记者王涛)交通银行发展研究部8月1日发布《2009年下半年中国宏观经济金融展望》认为，未来房价攀升压力依然不小，泡沫可能再次形成。

　　由于政策和社会刚性需求双重因素推动下，国内房地产市场目前已经显示出回暖的迹象，加上最近对未来通胀预期的上升导致投资性购房重现市场，房地产市场出现泡沫重现迹象。

　　报告认为，下半年全国房价大幅上涨的动力不足，但经济回暖将使房价在目前的水平上止跌回稳，甚至会出现小幅上升，因此2009年下半年全国房价易涨难跌，仍将在高位徘徊。

　　报告显示，开发商投资意愿上升，下半年房地产开发投资增幅同比将持续回升。受去年房地产市场不景气及开发商资金短缺的影响，今年1月至5月全国房地产开发投资增幅同比大幅下降。但是6月份随着住宅市场成交量的扩大，开发企业拿地数量有所回升，住宅用地成交量环比增长迅速，表明房地产开发企业拿地信心逐渐恢复，下半年房地产开发投资增幅同比将持续回升。

　　报告认为，地产公司再起上市热潮，这将可能加剧房地产泡沫的生成。受益于楼市和股市双重回暖，地产商又开始重拾2007年借壳重组和向上市公司“装资产”的做法。这一方面大幅放大了上市资产的估值，并打通直接融资渠道；另一方面，也将房地产实体开发领域内的风险转移至资本市场。

　　“近期楼市销售强劲已带动房价明显上扬，而地产公司再起上市热潮，可能加剧房地产泡沫的生成。”报告称。

　　此外，交行研究部预计未来随着房价的持续上升，针对房地产市场的政策也可能重新由支持转向调控。从政策动向来看，虽然宏观货币政策“适度宽松”的方向未变，但市场已经开始出现货币政策微调和房地产信贷收紧的预期。虽然短期内对房地产市场的调控政策还不会有方向性的变动，但微调已经开始，如果房价继续过快上涨，不排除政策再次收紧的可能性。

　　“地王”风险不可小视

　　进入7月份，继北京广渠路15号地以超过40亿元的价格成交，一举成为新“地王”后，上海、杭州、广州、南京等城市相继拍出本地“地王”，拉动房价再次涨声不断。不可否认的是，一些地块由于地段、周围配套等因素，土地价格上涨有其合理性，但在国际金融危机影响仍在、经济企稳回升基础仍不牢固等的大背景下，地王频现所蕴藏的风险不可小视。

　　众所周知，政府推出了四万亿的投资计划是在外需锐减、内需不振的情况下，以投资保增长的应急之举，但近日北京等地新“地王”的拍得者竟以掌握信贷资源的央企居多，不能不令人怀疑这巨量资金的来源。资金远离企业，扎堆楼市，这样的此消彼长，必然导致真正需要资金的企业难以获得补给，极有可能扼杀实体经济回升的大好机会，形成经济低迷和资产泡沫的冰火两重天。

　　每一次新天价诞生的锤音落定，都有无数个购房者的望楼兴叹随即响起。“地王”频出必然推高房价，但房地产行业的持续发展始终不可能超越链条终端———购房者的承受能力。当前，实体经济尚未明显好转，就业形势依然严峻，居民实际购买力并未提高，一旦出现通货膨胀，只会导致实际购买力的进一步降低。没有成交量支持而仅靠银行资金硬撑的高房价和假繁荣，势必爬得越高，摔得越狠。美国的次贷危机就是前车之鉴。

　　坦率地说“地王”的出现，不仅缘于开发商的非理性炒作，也与地方政府的推波助澜不无关系。如不能尽快从土地供应制度、政策入手彻底打破“借地生财”的利益链条，地方政府作为土地市场繁荣的直接受益者，只会继续在开发商、商业银行、炒房者之间的利益泥潭中越陷越深，在“地王”营造的新地标、第一高楼等虚荣的幻影中迷失方向，以牺牲城市整体的和谐发展为代价，换取一个又一个华而不实的“楼王”拔地而起。

　　调查显示，目前国内对住宅消费的需求中低端产品仍占相当大的部分。但“地王”效应影响下，开发商盲目追逐“高端“高价”，满足普通居民的经济适用房项目投资却逐年萎缩。两相对比之下，民生困境不容忽视。国家鼓励房地产开发，除了因其是经济发展的支柱产业之外，更因要致力解决“居者有其屋”问题。因此，如何有效引导投资需求，使住房市场回归民生保障体系，也是地方政府当前必须思考的问题。

　　“地王”风光无限的背后，既不等于安居，更不代表经济企稳。如果以“地王”频出为由继续鼓噪房地产复苏，只会成就投机者的盛宴，牺牲的却是国民经济重归强劲增长的希望。