三方博弈决定楼市走向 房市会否理性降温悬疑

　　11月份以来，有关二套房贷款利率上调的传闻不绝于耳，主要集中在上海、南京、广州等一线城市。表面来看，是对6月22日银监会下发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》的贯彻执行，其中强调了二套房贷款必须首付四成，利率按基准利率1.1倍的标准执行。市场对此揣测不断，甚至有传言说年底即将取消首套房贷利率七折优惠。

　　要判断上述政策取向的可行性，我们不妨先对房地产市场三方利益主体进行剖析。众所周知，房地产市场有三大利益主体，即地方政府、开发商和购房者。如果从三大主体的利益动机出发，地方政府关心的是卖地收入，开发商权衡的是拿地成本和可能获得的利润，普通购房者担忧的是自己的支付能力能否实现购房夙愿。在这样的不同动机下，政府关注房地产市场的成交，购房者关注房价，开发商则既看成交又看房价。

　　为什么在房地产的传统旺季“金九银十”之后，就遭遇二套房贷利率上调的打击呢？笔者认为，这与今年以来房地产市场的异常升温有关。以领先全国房地产市场的深圳地区为例，上一轮上涨周期的高点在2007年10月份，一手房成交均价为17450元/平方米。自今年初房价触底回升以来，房价上涨速度异常迅猛，连续两个月房价突破2万元/平方米大关。其中有低密度高档住宅入市的影响，更多的则是房价泡沫的堆积和释放。

　　放眼全国房地产市场，同样可以发现类似的情况。统计局数据显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，环比上涨0.7%，该指数早已超越了2007年的最高水平。如果说上一轮房价上涨，与人民币升值预期、刚性需求释放以及经济增速较快有关，那么今年以来的房价上涨更多地是对流动性过剩的反映。房价泡沫不仅早已显性化，而且较上一轮上涨周期更严重。我们判断，在去库存化尚未终结之前，房地产市场的再库存化可能就已展开。原因就在于过高的房价，不仅会抑制自住需求，还会挤出投资需求。

　　回顾上一轮房地产市场的去库存化过程，政府扮演了至关重要的角色。2008年10月，政府出台了一揽子房地产新政，其中既有对首次购房的七折利率优惠，最低首付款低至两成，也有土地增值税、印花税、契税等方面的减免，住房公积金贷款利率也相应下调。在此基础上，央行连续五次降息，最终房贷基准利率由7.47%降至5.31%，极大地降低了购房者的利息负担。于是，房地产市场开始逐步回暖，并有了年初的小阳春行情。今年以来，为刺激房地产投资的快速回升，6月份又下调了保障性住房和普通商品住房的最低资本金比例，从而导致了前三季度全国完成房地产开发投资同比增长17.7%的局面。

　　由此，我们就不难理解上述有关房贷政策收紧的传闻。如果房价一直居高不下，开发商的利益不会受损，顶多就是销售期的延长而已。自住购房者则因房价过高难以承受，推迟购房或选择观望。投资性需求在缺乏足够成交的背景下，也难以吸引资金的参与。且房价上行也会推高租金覆盖月供的平衡点，不利于投资性需求的低成本释放。于是，对于政府出手的预期自然在情理之中。一旦成交一直萎靡不振，难免会影响到开发商的拿地热情，地方政府的卖地收入必然难以保证。而房地产行业产业链较长，势必影响到相关上游行业的需求，加剧钢铁、水泥、建材等行业的产能过剩。在新开工面积缩减的背景下，房地产开发投资也会相应下滑，对于目前以投资拉动的经济复苏而言，打击甚大，这也是政府不希望看到的。

　　但从政府的初衷来看，打击的对象应该是投资性需求，即挤压泡沫的过程就是让市场需求回归理性的过程。这样，房地产市场会理性降温，但又不至于损害到自住需求的购房者。于是，诸如严格执行二套房贷政策，以及取消首套购房利率优惠的传言正好也符合了政府的心理预期。不过，我们判断，前者的可能性较大，后者可能时机尚未成熟。一切有关房地产市场的政策悬念，均需要三方利益主体博弈后方可得知，对此我们不妨拭目以待。(中国银行私人银行(深圳)投资顾问陈波翀） (来源：中国证券报)