北京物业管理办法征民意 业主大会每年至少一次

　　11月18日，《北京市物业管理办法(草案）》在市政府法制办网站上征求民意。多年以来，物业、业委会、业主大会、业主这些因新型居住形式而产生的名词成为媒体上的“高发关键词”。围绕这几个关键词而产生的种种新问题不仅关乎每一名普通市民的日常生活，同时也成为政府主管部门研究的新课题。

　　草案的制定，使许多纠集繁复的问题得以明确，在法律层面规范、平衡了各方的利益，使市民在维权中有法可依，让管理部门有了具体的依据和抓手，使普通市民的日常生活变得更为和谐和规范。

　　具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。昨天(18日)，《北京市物业管理办法(草案）》在市政府法制办网站上征求民意。草案还规定，业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定交接的，由区、县房屋行政主管部门责令限期交接，记入物业管理信用信息系统，并可处三万元罚款。

　　市法制办相关负责人表示，《北京市物业管理办法（草案）》是根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际而制定的。草案中规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。

　　筹备及召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。业主大会会议（含首次业主大会会议）应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。业主大会会议表决采用记名方式。

　　同时，业主大会定期会议应当每年至少召开一次，经占总人数20%以上的业主提议，或者发生物业服务企业停止服务以及其他重大紧急物业管理事件需由业主共同决定的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数同意。

　　市住建委物业管理处处长于良表示，《北京市物业管理办法（草案）》首次以政府规章的形式对业主大会和业主委员会运作程序、物业服务内涵等内容进行了规定。此前这些内容只是通过部门内的一些规范性文件进行规范。在没有制定草案之前，本市的物业管理相关规定，都是参照国务院颁发的《物业管理条例》施行。

　　亮点

　　规范服务

　　新物业服务合同生效前建设单位负责前期服务

　　与《物业管理条例》相比，办法草案明确了业主、业主大会选聘物业服务企业且新的物业服务合同生效之前，建设单位应当负责前期物业服务。

　　草案规定，前期物业服务标准不得低于本市的最低服务标准。低于本市最低服务标准的，由市或区、县房屋行政主管部门责令其限期改正，并可处以三万元以下罚款。同时，在物业承接验收方面，业主、业主大会选聘新的物业服务企业且新的物业服务合同生效的，建设单位应当与业主大会进行物业共用部分的查验交接和物业服务交接，包括业主名册等物业管理必需的各类资料。未移交有关资料，由市或区、县房屋行政主管部门责令其限期改正，并可处十万元以下罚款。

　　物业服务企业不得在合同终止前停止服务

　　草案规定，物业服务企业提供的服务不得低于本市规定的服务标准和技术规范。同时，业主共同决定不接受物业服务企业事实服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务。物业服务企业决定不再提供事实服务的，应当提前三个月告知业主。

　　业主决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业并在物业管理区域内公告。物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

　　车位管理

　　物业管理区域内车位 不得售给外区域业主

　　草案规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

　　建设单位出租物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主、物业使用人。在满足本区域业主、物业使用人需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主、物业使用人以外的其他人，租期不得超过六个月。

　　发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对住宅共用部分进行维修、更新、改造的，应当按照有关规定使用住宅专项维修资金：屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；高层住宅水泵损坏导致供水中断的；楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

　　物业交接

　　原物业合同终止之后 新物业不得强行接管

　　草案还规定，业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定交接的，由区、县房屋行政主管部门责令限期交接，记入物业管理信用信息系统，并可处三万元罚款；改正期间，物业服务企业不得参加物业服务招投标活动，并不得承接新的物业服务项目；造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　原物业服务企业未撤出物业管理区域前，新物业服务企业强行接管的，由区、县房屋行政主管部门责令限期改正，记入物业管理信用信息系统，并可处三万元罚款；改正期间，物业服务企业不得参加物业服务招投标活动，并不得承接新的物业服务项目。

　　原物业不按规定交接 依法可处三万元罚款

　　草案规定，物业服务合同终止后，物业服务企业应当在15日内与业主委员会完成交接；未成立业主大会的，与业主共同委托的代理人交接。物业服务合同终止后，原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主大会决定有异议等事由拒绝办理交接；原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决，协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。

　　业主权益

　　业委会作出侵害决定 业主可请求法院撤销

　　草案还规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　选聘解聘物业企业 应由业主共同规定

　　草案单列一章规范了业主大会和业主委员会运作程序，这也是业主的权利以及义务首次以本市政府规章的形式加以确定。

　　草案还规定，选聘、解聘物业服务企业等事项应由业主共同规定。其中，筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及附属设施,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意决定；同时，业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项。

　　观点

　　市住建委物业管理处处长于良：

　　草案制定经过了深入调研

　　市住建委物业管理处处长于良表示，此次草案中的很多规定和内容，都是立法起草小组到小区进行了深入调研，先后召开了6次座谈会，分别听取了小区业主代表、业委会主任、人大代表、物业服务企业的意见而制定的。于良表示，市住建委也希望能够通过公开征求意见，来听取更多的声音，以推动办法更好、更有效地为大家服务。

　　社区问题专家舒可心：

　　业主大会法人地位得以确立

　　社区问题专家舒可心表示，该办法中最重要的亮点就是业主大会的法人地位的确定，在根本上杜绝了业委会的滥用权利和腐败。这样的条款符合目前小区现状，也有足够的超前意识。业主不应该把业委会当代表，而是把业主大会当代表。业主大会具有法人地位后，小区的一切公共财产可以登记在业主大会名下，包括锅炉房、配电室等等，不再被开发商占据。他同时提出，希望工商、民政部门尽快出台相应的行政法规，否则业主大会的法人地位只是“纸上权力”。

　　市业委会协会申办委员会召集人陈兵：

　　新办法利于政府 对业委会的监管

　　陈兵表示，业主大会有了法人地位，小区公共部分可以登记到其名下，利于业委会工作的开展，也利于政府部门对业委会的监管。可以依法有效行使业主权利。过去每次提起诉讼，都要由法院认定，业主大会有没有资格主张业主的绿地和停车位。有了法人地位，天然就有这样的权利。（记者安苏赵媛媛） (来源：千龙网)