市民对高楼价承受力增强 楼市难重蹈2007年覆辙

　　明显感觉到，大家的焦虑感越来越强烈，即使正在向3400点奋进的股市，亦无法扭转这种焦虑感。焦虑感的根源，在于未知的通胀，更在于已知房价的高速增长。

　　这种焦虑感已难通过自身的努力来打破，只能寄望市场发生突变，进而改变自身的环境。现在的楼市看似有了突变的因子。据一些大开发商称，银行的信贷正在收紧，央行行长周小川近期讲话被嗅出“有加息的暗示”。此外，包括吴敬琏在内的经济学家，已经关注到货币超发带来“再杠杆化”的危险，呼吁政府要有新的应对措施。换而言之，政府应对房地产进行新的调控。而广州楼市本身，在楼价再次冲上万元大关之后，成交量再次跌至60万平方米大关以下。

　　又是10月，又是政策环境有望改变或已发生改变，又是楼市价升量跌，一切恍如2007年的重演。广州楼市会否踏入2007年的河流，再度上演崩盘行情成为焦虑者最感焦虑的问题。

　　根据广州市国土房管局的统计，10月1.8万元/平方米以上价格段房子的成交占比达到了12.4%，和今年7月一起位列全年最高。从过往的经验来看，这些买家要么是投资客，要么就是带有投资意向的多次置业者。信贷收紧也好，去杠杠化的调控也好，都会将这些买家部分挤出市场，楼市的整体成交会下降。

　　不过，广州楼市可能就仅此而已，成交量要出现和2007年底、2008年一样崩溃式的下滑，并伴随着楼价下挫，其可能性就和中国经济明年崩溃一样，都不大。

　　作出这样的判断，最大的依据来自市民购房心理的变化。现在广州市民已非两年前的“吴下阿蒙”，对高楼价的承受力在增强，从今年的成交来看，市民已经接受“9字头”的楼价。加上有近两年屡屡错失机会的教训，现在大多数买家已放弃“越跌越不买”的购买心理。只要“价跌量升”的法则不失灵，成交量就不会像过去两年那样崩溃式下探。

　　其次，即使楼市遭遇调控，调控也是“温柔”的，楼市不会发生逆转。包括吴敬琏等经济学家提出的调控在内，其大前提都是为了要保证国民经济的持续发展。而我们都知道，如果楼市“硬着陆”，将对国民经济带来毁灭性的打击，在这种情况下，中央对楼市“硬来”的可能性很低。在政策不到位的情况下，所谓的“调控”最终反而会成为楼价推手，2005、2006年就是最好的例证。

　　第三，房地产有其显著规律，就是长时间来看，住房价格变化轨迹与人均GDP变化速度接近。如果某个时间段两者发生偏离，说明泡沫正在产生，楼市自身有进行调整的可能，偏离值越大，可能性越高。如果按照广州市国土房管局的统计数据，广州今年的楼价比去年还有所下降；按照国家统计局的数据计算，广州今年楼价累积涨幅也只在10%左右。而据估计，广州今年人均GDP增幅有望在8.5%或以上，这说明广州楼市本身调整的可能性还远低于2007年。

　　据此，我们可以粗略画一条未来一段时间广州楼市的走势曲线：先是价稳量小跌，然后是量价齐小跌，最后是价稳量升。本刊评论员 (来源：羊城晚报)