学者:5年房价翻番保守 中产阶级将退出购房主力

　　四天前，在清华房地产总裁商会第八届年会上，北京师范大学金融研究中心主任、中国社会科学院金融研究中心研究员钟伟放言：未来5-8年后，全国70个大中城市的房价将翻一番，这还是保守的估计。届时，城市的中产阶级将被彻底剥离出主力购房人群。观点一出，全场哗然。一位来自四川的开发商随即表示：“如果真是这样，那房地产的投资回报率太可怕了”。

　　然而，钟伟的言论是否是为了哗众取宠？一向言论谨慎的钟伟，这一观点又有什么具说服力的依据？

　　次贷危机已经结束 全球经济弱势复苏

　　“全球经济，基本趋势是摆脱危机，弱势复苏。”钟伟对全球经济走势如此分析。他认为从原油价格、有色金属、房地产、股票市场到大宗商品，都表现了复苏迹象。因此，全球资金流向不再是次贷危机中的避险。但是，由于全球范围内实体近来还没有广泛复苏，这些资金仍然没有大规模进入实体经济，接下来就是投资时代。

　　从全球经济复苏来看，由次贷危机引发的金融危机已经结束，不存在次贷危机的第二波。目前来看，“美国经济所处的状态是摆脱病危，尚未康复。摆脱病危的意思就是说次贷危机作为金融危机已经结束；尚未康复的意思也就是即便美国经济在今年第三季度开始到明年全年都能维持5%以上的增加，但是这和美国1995年以来到现在增长3.5%左右的水平还是差距比较远的。因此我们对国际经济基本判断是已经复苏，但是还是很微弱的。”美国经济复苏之后，欧洲、日本经济将在2010年复苏，人民币在美元不断走软的压力之下将在明年升值3%—5%左右，2010年全球资产价格继续高歌猛进。“国际原油价格在2010年，突破100美元每桶并不是一件很困难的事情。”钟伟表示。

　　中国经济V形反弹 通货膨胀不会出现

　　对于中国经济的复苏走势，有“L型”、“W型”、“U型“和“V型”之说。而钟伟坚定地认为，中国经济只可能出现V型复苏，这个V型将贯穿于2009年和2010年全年。从2009年中国经济增长率来看，一二三四季度分别是6%、8%、9%和10%。钟伟在会上预测，“2010年中国经济的增长率分别是：一季度略高于11%，二季度略低于11%，三季度9%、四季度8%。”因此，2009年中国经济逐级走高，2010年中国经济逐级走低。但这并不意味着2010年中国经济走得不好。明年全年，中国经济的增长率大约在10%。“2009年，中国经济典型的预期特征是投资和消费强劲，但通货仍然紧缩。”

　　中国4万亿经济复兴计划和10大产业振兴计划，即便没有地方政府加码，大约相当于2008年GDP11%。奥巴马推出了经济复苏经济计划的整个投资额，大概是7800亿美金，相当于美国GDP6%左右。然而，中国经济并没有遭遇到美国那么大的危机，只是一个经济状态，突然饿着了，产能过剩了，然后中国政府打了两支强心针，第二支还留着，今明两年分别投资2万亿，相当于GDP的6%，经济走势肯定是V型！

　　在央行执行宽松货币政策的环境之下，今年全年的新增信贷规模约10万亿。据业界专家估计，明年新增信贷规模大约在8万亿左右。围绕天量新增信贷规模，出现了“通胀预期”的争论。“明年的通货膨胀主要来自于三个方面：第一个今年通货紧缩所造成的基期效应；第二方面明年的农产品和供电供气供水等市政公共服务价格的调整；第三个因素就是外部输入型的，包括原油、有色、黑色等大宗商品价格上涨对中国影响。”钟伟说道。“但是，明年不会发生严重的通货膨胀。”据他预测，明年CPI全年大约是3%—3.5%，其中第三季度CPI有可能短时间超过5%。

　　行业内三大趋势 凸显五年后房价再翻一番

　　对于房地产业的走势，钟伟分别从短期(2010年全年)、中期(未来5-8年)和长期(下一个10年)进行了预测。他认为，“短期走势供销两旺；中期房价翻一番；长期房价具有不确定性。”

　　据统计，2009年全国商品房销售面积将达8亿平米左右。从全年运行情况来看，前三个季度资金来源大概3.6万亿，其中销售收入汇款大概2.7万亿，新开发土地投资大概2.6万亿。可以看出，资金来源大于我们的销售收入，又大于新增的开发投资。在2009年全年房地产企业作为开发整体有可能出现2.6万亿左右的资金富余，这就足以支撑在2010年甚至2011年房地产企业资金的供给，所以2011年房地产全年资金状况是相对比较充裕的。土地市场上，明年将继续高歌猛进，但明年的地王在政策与商业含义上将与今年完全不一样。

　　未来5到8年，从房价构成上看，未来70个城市新房的平均交易价格将在此基础上再翻一番。其中北京、上海这些城市的房价，可能达到令人匪夷所思的地步。未来半年时间内，货币增长量大概2.8倍，收入增长量大概2.5倍，经济增长量大概1.9倍。这样看来，未来房价翻一番跟经济增长基本同步，因此翻一番只是一个温和的估计，房价翻番甚至没有赶上收入增长和货币发行量的增长。

　　从长期来看，中国房地产价格取决于三方面：一是城市化；二是货币化；三是人口。改革开放30年来，我国各个途径的货币供应量，尤其是货币增加和黄金增长远远超过经济增长速度，“1987年的1万元大约相当于2008年36-37万元左右。”因此，货币化进程必然会对商品房价格产生重大影响。此外，钟伟还谈了货币化进程和人口本身变化对房地产市场的结构影响，如“新增人口数量回落后将刺激二手房交易”。

　　目前，衡量开发商的能力指标开始出现转向，集中体现在以下几个方面：第一个就是金融化，房地产企业越来越像金融企业。没有资本的力量，房地产企业前景是非常渺茫的：第二个趋势就是开发商走向专业化，其典型标志就是一些房地产中介机构陆续获得上市资格：第三个趋势就是开发商要有能力生产非常好的产品，靠地块的自然增值来赚钱已经不行了，企业忽悠的生存空间会越来越少。（陈柏喜宋艳）