日本住宅制度对中国房价的多重启示

　　公共住房政策的首要目标是解决住房问题而非市场问题

　　据财经国家周刊报道日本从上世纪六十年代就开始制定并逐步完善其国民住宅计划。尽管这一计划未能阻止日本房价的快速上升，但却基本实现了住者有其屋的初衷。

　　该计划中设定的政策目标、分类供应、立法保障等诸多实践经验，或许可以给当前尚处在"保障"和"市场"二元制中的中国住房体系改革提供一些启示。

　　单一的政策目标

　　1966年，为解决住房短缺、提高居住质量，日本建立了国民住宅计划。该计划一直执行到2005年，期间共经历了10个五年规划。

　　国民住宅计划的亮点是，通过制定住宅发展规划，制定指导性的住宅标准，增加公共品的供给，从而对住宅市场施加导向性的影响。

　　国民住宅计划在每五年的发展规划中，皆注重因地制宜，引导目标区分为都市型标准和一般型标准。

　　同时，按不同的收入阶层分别确定对应的发展目标，包括基本保障性目标和引导性目标。基本保障性为同一地区的最低住房保障目标，引导性是指政府提倡和预期将达到的目标。

　　"日本有一点经验值得我们重视，就是其制度建设的目标是解决住房问题，而不是房地产市场中的问题。"清华大学房地产研究所所长、中国房地产估价师学会副会长刘洪玉告诉《财经国家周刊》记者。

　　"如果同时赋予两个政策目标，即公共住房目标和拉动经济增长的目标，由于地方政府对经济增长指标过于重视的惯性，极有可能会忽略公共住房政策的目标。"

　　同时，"中国住房保障的政府责任，有过分依赖地方政府的倾向。"刘洪玉认为。

　　刘洪玉还表示，有关进行全国范围城市住房普查的呼吁持续10多年了，却始终没有动静。"当前的住房状况不清楚，何以进行科学的住房发展规划？"

　　保障性住房立法

　　日本政府的国民住宅计划中，有一套从中央到都道府县、市区町村纵向设置的住宅建设组织机构和住宅金融支持机构。在此基础上形成的"公团"，是最具日本特色的保障房开发建设主体。

　　日本"公团"的性质为政府全额出资的特殊法人，其中，中央政府出资约占3/4，地方政府出资约占1/4。

　　"公团"在日本也称之为都市再生机构，其开发的住宅被称为"公团住宅"，主要面向中低收入家庭出租或出售。

　　日本的"公团住宅"之所以能保持较长的生命力，很大程度上取决于相关立法。

　　二战以后，日本住宅供应严重不足，只好建一些简易住宅解燃眉之急。即使这样，到1955年，日本的全国住宅短缺仍有274万户。

　　为解决这一问题，日本政府颁布了《日本住宅公团法》。依据这一法律，经当时的日本建设省批准，"公团"于1955年设立。

　　《日本住宅公团法》中，对"公团"的业务范围规定为：住宅建设、住宅管理、住宅用地的开发、与住宅区相关的配套设施和公共设施的建设。

　　有关专家认为通过立法环节来确认建设主体、保障建设资金来源以及将产品分配给指定对象，这一点恰恰是中国住房保障制度所亟需完善的。

　　中国从上世纪80年代曾尝试用政府化的开发建设公司来建"安居房"。但在1998年取消福利分房以后，开发"安居房"的建设公司却陆续转轨，转向更为商业化的公司。曾经承建过无数的经济适用房等政府工程，如今却凭借手里日渐升值的土地资源，成为商品楼市中"地主"。市场化的巨大诱惑使得原本良好的"安居"愿景化为无形。

　　公共住房政策没有阻挡住泡沫

　　虽然日本在住房保障制度设计方面极尽智慧，但在刘洪玉看来，这并不能代表日本对高房价的治理也同样成功。

　　"不然就不会有20世纪八九十年代的房价泡沫危机了。"刘洪玉说。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌也对《财经国家周刊》记者表示，中国从2004年开始对房地产市场的调控，"恰恰是吸取了日本和东南亚一些国家的经验教训，中国政府从彼时起就对房地产市场的泡沫重视程度很高。"

　　刘洪玉强调，从日本的经验中可以看出，"公共住房政策的首要目标是解决住房问题而非市场问题，它可以给住房市场的稳定提供一个基础，但不是调控房地产的主要工具。"

　　《财经国家周刊》记者查阅日本对高房价的调控手段时发现，有大部分与我国现行手段近似或雷同，比如房源供应调节、税收调节、土地调节以及限制外来资金购房等等。

　　经过了房地产泡沫的洗礼后，一些在国际上被认为行之有效的手段，在日本政府的调控工具菜单中得到强化，比如发挥住房租赁市场的作用。

　　目前，日本全国自有住房比例为60%，租赁住宅比例接近40%。而东京与全国其他地区相比形成相反态势，租赁占到57%以上，自有产权占40%左右。大都市面积较小的高层出租公寓正成为发展趋势。

　　相关研究人员认为，这也对中国目前正在兴建的保障性住房有着借鉴意义。 (张之清王玉光《中国房地产报》记者魏洪磊对本文亦有贡献)

　　背景资料

　　日本"公团住宅"模式起源与发展：

　　二战后，日本住宅供应严重不足，缺房户为420万户，只好建一些简易住宅解燃眉之急。即使这样，到1955年全国缺房户仍有274万户。为解决住房问题，日本政府颁布了《日本住宅公团法》。依据这一法律，经当时的日本建设省批准，"住宅公团"于1955年设立。

　　《日本住宅公团法》中对"公团"的业务范围规定为：住宅建设、住宅管理、住宅用地的开发、与住宅区相关的配套设施和公共设施的建设。

　　性质："公团"现在的名称为都市再生机构，开发的住宅习惯上被称为"公团住宅"，主要向中低收入家庭出租或出售。建成后的"公团住宅"以出租或出售的形式提供给居民，80年代以来，半数以上住房供出售，其余出租。供应方式是通过公开抽签、先到先得的方式决定迁入者。

　　成效：从1955年到2000年3月，累计建设"公团住宅"150万套，为解决日本住宅不足作出了较大的贡献。"公团住宅"中既有出租住宅(占53%)，也有商品住宅(占21%)，还有"公团"建设后出让给土地所有者，以便其经营出租住宅业务的"民营出租用特定出让住宅"(占26%)。 (来源：新华网)