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解构北京2000亿财收：土地财政渐进还是渐退
21世纪经济报道 贾海峰 靳雅娜 北京报道
虽然2009年卖地合同收入高达932亿元，北京市财政局仍在竭力将北京财政收入与“土地财政”划清界线。
1月28日，北京市常务副市长吉林在参加北京“两会”密云组讨论时指出，2009年北京财政收入完成2026.8亿元，卖地收入被单独列在政府基金项内，不与财政收入合并计算。2010年，北京降低了财政收入预期增收指标，将其定为9%，仍是一个比较艰巨的目标。
记者了解到，2009年因为企业所得税“汇算清缴”，北京企业所得税分成减少了约147亿元。据一位知情人士透露，北京市财政局曾就此问题，专门给北京市政府递交过调研报告。
吉林表示，2009年，北京税务部门和财政部门加大了税收稽查，采取了很多办法，使企业税收增收了100多亿元。但是，2010年宏观形势发生了变化，且需要一个“休养生息”的环境。
2010年，北京财政收入增收预期不乐观。而2009年的卖地收入暴增3倍以上，而且2010年土地收入增加势头更猛。作为服务业占比超过70%的现代化城市，北京是否要走“土地财政”的路子，这是一个大命题。
卖地收入暴增
2009年，北京土地合同收入932亿元，实际完成土地出让金收入494亿元，为2008年和2007年总和
“底价50亿”。
1月26日，北京市土地储备中心刚挂出“中服地块”土地招拍挂资料，就有数家开发商到门上，购买招标资料。此前，几大中标呼声比较高的开发商，早早购买了标书，在家研究。
而50亿底价，也创北京土地市场出让价新高。“中服地块”地块招标文件中确定，竞买人被限定为金融机构与开发商联合体。
中服地块—北京商务中心区核心区一期NE19-1a地块，位于东三环与建国路交叉口的东北角，将作为商服用地开发。土地面积达48700㎡，总建筑面积达327000㎡。挂牌竞价起始时间为2010年2月22日。
一位不愿公开姓名的房地产公司老总预期，其楼面地价可能高达3万元/㎡，总价可能达80亿~100亿元，无疑将成为北京市新的双料地王。甚至，有业内人士称，总价可能突破120亿。
“中服地块”此前“暗战”已经开始。该地块的一级开发商，远洋地产已经就该地块整理投入了10亿元，如果拿不到二级开发权，仅能享受不超过溢价8%的收益。远洋地产准备了200多亿元现金准备拿地，而soho中国、华润等其他开发商也不甘落后，准备了充足现金，准备拿地。
“中服地块”只是2009年北京土地市场火爆的缩影。北京国土局局长魏成林1月29日对记者表示，2009年北京土地出让金约400多亿元，2010年出让规模还要依据市场行情而定。
据北京市财政局向北京“两会”递交的报告，2008年，北京土地收入为493.9亿元，为2007年和2006年卖地收入的总和；2009年，北京土地合同收入932亿元，实际完成土地出让金收入494亿元，为2008年和2007年的总和。
自从2006年以来，北京土地出让收入每年都以几何倍数增加。2009年，土地合同出让收入占到政府财政收入2026.8亿元的46%。2010年，北京市财政支出约为2228亿元，市级财政支出安排894亿元。
单纯依靠财政收入很难支撑政府财政支出，土地收入与房地产税收对支撑政府收入开始扮演越来越重要的角色。政府是否已经形成了对土地收入的过度依赖？投资过度集中在房地产，实体经济复苏何时可待？
“土地只有那么多，不可能持续的供应下去，这样的‘土地财政之路’只可能是短期的选择，绝不是长久之计，不是可持续发展的。”中国土地勘测规划院副总工邹晓云对记者说，可以说，“房地财政”的格局已经形成。从2009年的数据来看，大量的信贷资金沉淀到房地产行业。这样的现象是不利于实体经济的复苏的。
2009年，北京等一线城市房价2009年涨价60%。卖地收入加上房地产类的税收也成为了政府财政的有力支撑。可以看出，城市的发展已经对房地产产生不可小觑的依赖。而这种依赖，无疑为经济的健康发展蒙上了隐忧。
而这一现象绝不仅仅局限于北京一地。
2009年中国各地城市的卖地收入都呈现飙升之势，70个大中城市出让金同比增加140%，其中，杭州、上海、北京、天津排名前四。
中国指数研究院日前发布的《2009年中国土地出让金年终大盘点》，2009年中国土地出让金总金额达15000亿元。
杭州以1200亿元拔得头筹，上海达1043亿元排名第二，北京928亿元紧随其后。天津也达到了732亿元。而广州、宁波、重庆、武汉、佛山、成都等地虽然在总量上与前四名有较大差距，但同2008年相比也实现了200%甚至300%以上的增长。
吉林说，2010年北京市财政收入9%的增长与其说是收入目标，不如说是支出的目标。
如果没有土地出让收入支撑，2010年北京市财政支出需求难以满足。
土地财政风险
国土部门将高度关注房地产市场运行和土地金融风险
1月29日，国土部部长徐绍史在“全国国土资源工作会议”上强调，2010年房地产市场健康发展已经成为最重要工作，国土部门将高度关注房地产市场运行和土地金融风险。
邹晓云也向记者表示，2009年的土地出让收入在各地财政中占比太高，对地方财政安全很有负面影响。
例如，北京2009年土地出让收入达到了财政收入的46%。杭州2009年土地出让收入预计1200亿元，而其同年财政收入仅1019.43亿元，土地出让收入达到了财政收入的2.3倍。
上海2009年土地出让收入达到了1043亿元，政府财政收入才2540.3亿元，土地收入相当于财政收入的41%。
表面看来，2009年主要城市土地出让收入风光无限。然而，其背后却蕴藏着诸多不可测的风险。
以杭州为例，其2009年土地出让收入缘于2008年市场行情不好，政府积累了大量的土地，而在2010年的时候，由于大量土地已经在2009年卖掉，2010年杭州土地收入总盘子不可能有2009年那么大。
中国指数研究院一位分析师指出，2009年杭州土地出让收入中，有100亿元来自当地的绿地集团。而绿地集团2009年全年卖地花掉了300亿元，其2010年购地支出预计不如2009年高。
上述分析师指出，杭州土地出让金高度集中于少数几家开发商身上，同时2009年地价暴涨和土地供应量重组。这些条件在2010年都不可能再具备。
不仅杭州如此，北京、上海、天津等2009年土地出让收入排前四名的城市，其土地出让收入均集中于少数大型上市房地产公司身上。
北京永安信金融机构董事长乔志杰在华房投资基金成立会议上说，2009年很多一线城市地价上涨了50%以上。一线城市的中小开发商已经无力拿地。举例来说，手头有10亿元的开发商，都已经不能再在北京拿地。
邹晓云对记者说，“房地财政”一方面表现为对卖地收入的依赖，另一方面表现为城市税收结构中对房地产类税收的依赖。目前，大部分城市的一半税收来源自房地产行业。
徐绍史1月28日表示，2009年国土资源部与证监会合作，就房地产上市公司土地再融资准入审核进行合作；国土资源部与银监会就土地抵押贷款准入进行了审核。2010年，国土资源部准备就更宽的范围内，与证监会、银监会等部门合作。
北京大岳咨询公司总监李伟说，目前银行加息的预期已经出现，银根紧缩趋势很明显。加之各地落实“国11条”政策进入实施期，预计2010年房地产企业将面临来自政府和金融机构的双紧缩局面。
此时，土地财政的资金传导链来源就集中于商品房销售上，而由于降价的预期，各地房屋交易量已经出现了大幅度下降。如果2010年再次出现2008年的情况，各地土地出让收入将会大幅度下降。
例如，2008年杭州市土地出让收入同比2007年就降低了240亿元。
记者采访中了解到，北京市已经就如何继续发展总部经济，逐渐摆脱对土地财政的过大依赖，进行了很多尝试。
吉林在“2009年北京发展改革工作会”上说，总部经济仍旧是北京经济发展的基础，但是今后需要在发展什么样的总部上下功夫。
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