3月份70城市地价跌两成 北京溢价水平超过100%

　　上海成都住宅用地以底价成交

　　3月份，杭州以90%溢价水平排在10个城市第二位，南京以82%溢价水平排在第三位，也反映出这些城市土地市场的一个热度。

　　广州住宅用地平均成交溢价也较低，为1%，3月份前广州均价持续走高，但3月均价走低，报告称“广州调控政策逐渐起效，溢价水平走低。

　　而溢价水平最低的是深圳、成都和上海，溢价为0。该报告显示3月份上海和深圳都是仅成交一宗住宅用地。深圳的该地块已遭受两次流拍，已降价2亿多。

　　报告对这种现象解释为“政府调控效果已初现：国家连续出台‘国11条’等政策，使得开发商拿地欲望大大降低。此次上海杨浦区五角场街道以底价成交，可见政策效果已初步显现。”

　　此外，据中国指数研究院提供的数据显示，北京自2009年4月至2010年3月的12个月里，其土地溢价一直存在。

　　专家解读

　　高地价带动周边的房价飞涨

　　“土地的高溢价带动了周边的房价飞涨！”房地产蓝皮书主编、中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞说，土地溢价就是土地价格被开发商推高的结果。

　　“假如标价100元的土地，通过拍卖，最后成交价是200元，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是（200—100）/100，也就是比标价贵了一倍，而土地价格上涨了，房地产企业如果想有利润可图，就必须提高房价才能获得，尤其是高溢价土地。于是房价上涨了，同时就带动周边的房价也跟着上涨。”牛凤瑞说。

　　为什么产生了地块高溢价呢？瀚森国际管理咨询机构首席地产研究师李洪敏对法晚记者说，这说明房地产企业对于未来预期市场非常看好，“因为他们能够从中看到利润，所以去拿地。”

　　高溢价让楼市泡沫越吹越大

　　从中国指数研究院提供的数据来看，2009年4月至2010年3月，北京的土地溢价一直存在，而且从2009年11月起，处于高位运行。李洪敏担心地说“楼市泡沫将会被越吹越大。”

　　“由于土地的稀缺性和市场需求的无限性，以及土地市场的投机炒作，将使地价出现虚涨，虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍，甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。”李洪敏说，发达国家的人均收入比北京市民多，但是国外房价却比北京低廉。

　　不过，牛凤瑞对现在地产状况保持乐观：“一些优质地块在开发商的竞逐下，仍然会出现高溢价现象。但从全国范围来看，土地价格逐步回归理性，低价、底价成交的案例日益涌现。”