贷款买二套房首付禁低于50% 或将加速房价拐点

来源：京华时报

2010年04月16日04:30

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2008年12月以来执行的利率表

二套房的首付比例将进行调整，从原来不低于四成变为不低于五成。前天，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就部分城市房价过快上涨的情况出台政策，除在金融方面出台强力措施外，还要求增加居住用地供应总量。昨天，国土资源部公布了2010年度住房用地计划，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占比达77%，仅障性住房用地供应量就达到了2.45万公顷。

　　信贷政策

　　超90平米首套首付三成

　　国务院常务会议指出，近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这既有流动性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也与一些地方认识不到位、落实调控措施不力，投机性购房大量增加有关，必须采取更严格、更有力的措施，坚决遏制部分城市房价过快上涨。

　　会议确定实行更严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

　　市场反应

　　政策传出扎堆签合同

　　记者昨晚从荧灿地产市场部获悉，昨天下午政策传出后，富力城的两家门店里客户的咨询电话就没有间断过，其中80%都是已在店成交但未签订贷款合同的购房者，购房者急于了解北京什么时候开始执行新的二套房政策，甚至有二十多组客户打来电话要求立即签订购房合同。中原地产、中大恒基等中介公司也遇到了同样的问题。荧灿地产市场研究部认为，北京各家银行还要等银监局的通知，可能真正执行还要等几天，最近几天签订贷款合同首付还能够40%。

　　记者昨天随机采访了部分市民，对于此次政策出台，大部分人表示欢迎，不过也有人表示，在目前的高房价下，根本没有能力购房，除非房价大幅下跌，否则选择的只能是经适房、限价房。有意购房者则分为两个人群，有的认为随着政策出台，房价未来可能下降，要再观望一段时间。另一部分则表示，要在政策落地前抓紧签约，否则首付款不够，再筹二三十万元有难度。

　　银行反应

　　先审批评定客户资质

　　五大行的房贷客户经理告诉记者，近期收紧了二套房贷款政策，认定比以前更严格，只要之前贷款买过房，不论是否还清，都按二套房政策执行。此外，以前遇到资质非常优秀的客户，有可能利率下浮一些，甚至能享受到7折利率，目前看是不可能了。

　　记者致电多家银行询问二套房政策是否发生变化，得到的结果都是目前还没有接到上级单位的通知，还按现有的二套房政策执行。业内人士指出，二套房新政要传导到各支行具体业务部门需要一段时间的传导期，不可能立刻反应。交行房贷客户经理告诉记者，目前的二套房贷款利率政策要发生变化，预计最近一两周新的政策会出来。目前接下的客户先进行审批和资质评定，待新的利率政策出来以后再告知客户。

　　链接

　　近年二套房信贷政策变迁

　　2008年12月，房贷限制大幅放宽。对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。一周后出台的“新八条”省略了“人均住房面积低于当地平均水平”的限制条件。

　　2009年1月，北京二套房信贷政策放开，比照首套房贷政策。

　　2009年6月，随着房价大幅上涨，银监会重申严控二套房贷。

　　2010年2月，北京出台政策，二套房贷款严格执行不低于四成的首付比例。公积金管理中心明确曾有商业或公积金贷款的，再申请公积金贷款，首付按40%比例缴纳。

　　专家观点

　　加速房价出现由涨至跌拐点

　　中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇认为，此次实行差别调控的措施有助于抑制过度的房产投资需求，平抑房价。他指出，国家在出台政策时难免投鼠忌器，既要平抑房价，遏制房地产市场泡沫，又不能打压过猛，致使房地产市场产生崩盘危险。如之前提议的二套房首付调至更高比例，三套房停贷，将对房价和房地产市场产生更重打击。此次出台的措施显然是监管层在权衡利弊后做出的选择。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，此次政策显著提高了贷款门槛和融资成本，市场会有立即反应，房价将加速出现由涨到跌的拐点，投资投机性需求将明显抑制。最近深圳、北京等城市都出现大单抛售的现象，但从整体看还是少数。杨红旭认为，“这个政策一出，抛盘将成风潮。”

　　有可能影响30%的购房需求

　　“对房价的调控最有力度的政策就是金融杠杆，但国十一条并未涉及金融，这次的政策补上了，对购房首付和利率进行了调整。”中经联盟秘书长陈云峰做过计算，首付每提高10%，就消灭掉20%的购房需求。“此次加上利率的影响，至少影响到30%以上的购房需求。”他认为，房价暂时不会迅速反应，“随着销售量下降，市场会进入博弈期，但开发商目前资金很充足，不会轻易调价，至少3个月后，才可能出现调整端倪。”

　　“伟嘉安捷”指出，新政在打击贷款炒房人群的同时，也将影响有强烈置业升级需求的自住人群，使这一人群暂缓购房。

　　北京楼市变相改为最低首付3成

　　据北京中原三级市场统计，4月上半月北京二手房交易中，贷款比例达71%，商贷占54.8%，其中二套房比例近20%。同期商品房交易中，贷款比例为75%，其中二套房占25%。

　　北京中原三级市场研究总监张大伟表示，北京将有上万套已签约的商品房及二手房因为贷款购房者难以支付首付而出现违约。因为二手房是按评估价贷款的，而二手房评估价格一般低于商品房，只能评估到成交价格的八九成。也就是说，以后二套房为二手房的购房者需提供最少60%的首付，即使首套也需最少4成的首付，可能使部分郊区的商品房价格更高，城区二手房市场将因评估价较低而率先趋冷。他认为，从3月开始的北京房价飙升肯定会停止，市场可能恢复1-2月的冷淡，二手房月成交量可能恢复到万套以下。35%-60%的二手房市场房源成交将受巨大影响，房价可能大跌。

　　北京房地产交易管理网数据显示，年初以来北京商品房平均成交面积为120平米，80%的商品房为90平米以上，这些房源即使首套，首付也要至少30%。也就是说，新房市场上8成以上房源将需首付3成以上，楼市变相改为最低首付3成以上。

　　实用：房屋贷款利率与税费计算工具

　　政策变化：

多家银行调整房贷政策取消7折利率房贷

2010年4月6日左右，多家银行调整房贷政策，取消7折利率房贷。继中行取消7折利率之后，工行、建行和农行也相继正式取消了房贷的7折优惠政策。[详细]

二套房贷款首付款比例不得低于40%

　　2010年1月10日，国务院办公厅发布促进房产市场平稳健康发展通知，通知要求：

　　加大差别化信贷政策执行力度。金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。

　　对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。[详细]

国务院：个人住房转让营业税优惠政策终止

2009年12月9日，国务院调整楼市政策，规定：

个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
（编者注：2008年年底，针对金融危机给我国经济带来的严重冲击，特别是房地产市场低迷的状况，国务院调整了个人住房转让营业税征免时限，由5年调整到2年。）[详细]

2009年12月9日住房优惠政策调整前后对比：

涉及方面	具体内容	实施年限	内容对比
住房消费政策	暂免征收印花税	继续实施	不变：对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。
	首套房贷利率七折优惠	已经取消	(注：此项7折利率优惠政策已经取消，商业银行根据自身情况进行八折或八五折的调整。)
	个人转让住房营业税减免	从2010年1月1日起政策变动	更改：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。