物业费官司业主多败诉，为什么呢？(组图)

　　本报记者 孙智超 通讯员 高璇 张舒

　　沈阳市中级人民法院

　　沈阳日报联办

　　第265期

　　法官

　　说法

　　“近几年来物业官司呈现井喷状态，其中一半以上调解，三成撤诉，两成判决。但不论从哪个方式来看，居民最终都要交纳物业费。就连赵本山这样的名人最终也交费了。”4月14日，沈河法院民二庭法官张伟与记者进行了一番推心置腹的交流。居民打不赢物业官司究竟是为什么呢？百姓依法维权怎样才更有利呢？

　　你说服务不到位，证据呢？

　　业主抗辩关键词：“保安巡查不到位”“保洁不好”“大门不锁”“绿化不好”。

　　张伟：物业服务这一块本身很多东西就是很模糊的，比如卫生，扫几遍算干净啊？保安，保到啥程度算是安全啊？比如业主总说园区丢车、丢东西了，却没有提交任何证据。我们也理解，其实丢个自行车很少有报案的，这就没有证据了，你这条理由法院就不能认可了。

　　记者：那业主要是拿来警方的证据了呢？

　　张伟：有报警记录的，法院认可，一般情况下可以削减部分物业费。但是削减物业费的前提必须是你这个合同是有约定的，物业有安全保障义务，像承诺24小时监控之类。如果约定的安全保障义务仅是派两个人守大门，不包括巡查，不包括24小时监控，丢车后物业公司的过错就要小一些。

　　记者：再比如说，园区水池里不放水，原有绿地盖房子等，可以做抗辩理由吗？

　　张伟：这些抗辩其实都很难用证据的形式给固定住，人家物业公司正常抗辩，我们夏天给放水，冬天为了保护管道不放水，也很正常。所以这些小的瑕疵抗辩很难能站住脚。

　　思考：物业服务是一种持续的综合服务，没有做到量化和细化。物业公司缩减服务项目和内容时，业主很难进行有的放矢的监督，而收费和服务不相符，必然引发纠纷。

　　开发商的责任，谁来担？

　　业主抗辩关键词：“房子长毛、漏水”“对讲机不好使”“地面、墙面有裂缝”“物业合同我不认可”。

　　张伟：房子存在质量问题，实际上是开发商没有履行完房屋买卖的合同义务，导致房子有缺陷。百姓找不着开发商，一想物业跟开发商关系“亲密”，就拒绝交物业费。

　　记者：但物业合同是开发商跟物业公司签订的，没有经过业主同意，业主也要认可吗？

　　张伟：确实有很多业主都提这一点，但你必须认可。开发商假如盖了100套房子，暂时只卖出去3套，这个时候开发商是最大的业主，所以《物业管理条例》也允许它签订前期的物业管理合同。这个合同对所有以后入住的业主都具有法律效力，尽管你不知道、你没经过谈判、你也不赞同这个合同，但是如果物业公司仍在服务，那么这个合同自然的就对你发生法律效力。

　　记者：可如果100套房子全卖出去了，开发商就不是业主了啊。

　　张伟：这时业主就需要做一件事：成立业主委员会，由业主委员会来选定物业公司。从业主委员会和新的物业公司签订物业服务合同那天开始算，原先的合同终止。

　　思考：开发商遗留问题，以及业主对业主大会、业委会缺乏认同感成为物业纠纷的主要诱因。

　　官司一打一大片，怎么办？

　　业主抗辩关键词：“物业费太高”“我家情况不同”。

　　记者：皇姑区某物业公司曾经在园区内张贴告示，称其已经与业主打了12场物业费纠纷官司，全部胜诉。它告赢这12家之后，再告成批成批的业主，法院全都能支持它吗？

　　张伟：法院对于每一个园区都不会轻易下判决，八成的物业费官司都是调解的。因为一旦形成了判决，这个判决对于以后所有的判决都有一个参考的作用。

　　记者：可对业主来说，各家有各家的情况呀。

　　法院：物业公司服务的是所有业主，法官不能认定它对不同业主的服务存在差异。物业对某个业主的诉讼官司要是赢了，就说明它的服务基本上是没有问题的。

　　张伟：如果你被物业公司告了，你不服，怎么办？一，让其他的业主给你作证，越多越好；二，让社区居委会给你作证；三，自己可以录像，可以拍照片。如果证据站得住，至少可以削减部分物业费，否则就是全额交纳。

　　记者：现在案子越来越多了吧？

　　张伟：是啊，有些物业公司把我们法院当工具了，这对业主很不利。现在我们基本有两个办法。一是根据物业公司每年的官司数量来判断。如果你这个公司总来打官司要物业费，这就说明你公司和业主的矛盾很大。我们就考虑整体让业主打折交纳物业费。二是法官与当事双方同时到现场去考察。比如像大西电力园，当年曾经有个物业公司特别不好，我们法官到现场一看，认为那服务水平也就值5角钱，就判决按照5角钱交纳物业费，双方都心服口服。

　　思考：目前因法律法规不完善，不配套，许多疑难问题被回避。如业主大会和业委会的监督和指导、物业公司进出的程序、物业费的标准等问题，至今没有明确规定。

　　选个负责任的业委会是关键

　　记者：业主维权，怎样才更有利呢？

　　张伟：其实，业主最应该办的，是找业主委员会召开业主大会，换一家物业公司，这能从根本上解决问题。我家所在的小区已经换了两个物业公司了，我感觉就是越换越好，物业费还越来越低，我家车库门后半夜没关门都有人给我打电话提醒，哪有还不满意的。

　　记者：但是这个程序非常难走，咱一个小区住着大家都不认识，再说我有没有时间啊，愿意不愿意凑这热闹啊……

　　张伟：对，最关键就在于业主委员会得真正负起责任。否则就需要先把业主委员会炒了，再重新召开业主大会选业主委员会。

　　记者：那么业主有没有责任呢？

　　张伟：我认为有。现在有很多业主，服务再好我也不满意。比如领秀e家，我们去现场，业主挑毛病挑到啥程度，说地上有烟头。其实现在的物业服务真的达不到那么细的程度。还有一家，丢了一次自行车，以后所有的物业费都没交过，一要就提自行车的事，可手里啥证据都没有。

　　记者：这样就僵住了。

　　张伟：这也是法院多数支持物业公司的一个很重要的原因。整个园区就少数几个人欠费，说明大多数人还是认可物业的，物业既然付出了劳动，你就应该给人家工钱。

　　思考：没有业主的合作，物业就无法生存；没有物业的服务，业主生活就一团糟。物业与业主的PK，其实没有赢家。