本报讯 （记者翟烜）昨天，《北京市物业管理办法》正式出台，该办法将于10月1日正式开始实施，同时废止《北京市居住小区物业管理办法》。
新《办法》首次提出了前期物业、质价相符、业主决策平台等新概念，对业委会启动、换届，物业更替交接等难题进行了规范和制约，而这些新举措将帮助业主、开发商和物业公司之间形成联动，更有效地维护社区内公共设施的日常维护和管理。
市法制办副主任李灵雁表示，物业管理突出问题主要存在开发建设阶段遗留的问题影响到后期物业管理、业主委员会成立困难、物业服务不规范等三方面。2003年北京市就开始启动《物业管理办法》规章的调研，经过这么多年的工作，基本问题暴露比较充分，解决这些问题的措施也相对比较成熟。所以把这个《办法》列入2009年的规划，最近通过市政府正式颁布实施。
焦点
验收前开发商出物业费
规定 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。
【解读】 市住建委物业处处长于良表示，按照目前的新房交验程序，业主往往只验收了自己屋内的设施，也就是自己购买的专有部分。但整个小区公共部位却几乎没有人注意到，更没有人去检查验收。而物业企业的服务绝大部分集中在公共部位。一旦业主在验收书上签字，而公共部分也通过检验，开发商就与物业完成交接。一旦公共部分遇到质量问题，影响了业主的生活，业主就会把责任和矛头对准物业公司，而物业公司又往往希望开发商维修，这影响了整个小区公共部分设施的使用，并形成恶性循环。
于良说，此次提出前期物业的概念，就是要杜绝这种情况的循环发生。今后验收房屋将分为两个部分，业主不仅需要验收自己的专有部分，还要验收整个小区的公共部分和公共设施，只有当公共设施也通过验收，开发商才能与物业公司完成交接，而此前的物业费用都将由开发商承担。目前，实操细则正在制定过程之中，十一前就会发布并实施。
业主可委托第三方验房
规定 全体业主收房前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。
【解读】 于良说，业主可委托第三方验房，就是类似于各种监理，且独立于物业公司和开发商，又具有社区公共部位、设施验收专业知识的机构。目前北京已经出现多家类似的机构，市住建委将对其进行监督和监管。今后，业主、物业公司或开发商，都可以委托这样的机构，对小区公共部位和设施进行评估和验收，让各方可以有令人信服的检验结果。
“物业纠纷最容易发生在物业交接环节。”于良说，第三方监管可以帮助业主在与开发商进行前期物业交接，以及入住后更换物业时，对小区设施设备进行评估；也可以协助业主在选择物业企业时，测算物业费价格；帮助业主监测物业服务质量，避免发生纠纷。
拖欠物业费不能停水电
规定 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用。物业企业接受委托代收这些费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。
【解读】 此前，物业公司和业主产生纠纷后，往往使用停水、停电等办法制约业主，影响业主正常生活，也使得交费业主遭遇无妄之灾。《办法》实施后，物业公司再用这种办法就是违法。《办法》明确，任何物业企业，都不得以业主欠交物业费为由，限制或者变相限制专业服务，不可以断水断电、停止供暖供气。另外，物业公司接受委托代收水、电、热、通信、有线电视等费用时，必须向业主出具相关发票，不得据为己有。
监督
物业账单
每年定期晒 【规定】 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。
物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
【解读】 “我交的物业费都花在哪了？”“不同小区的物业费为什么不同？”这些都是业主想知道，却很难知道的问题。新《办法》明确，物业企业应当每一季度公示一次收支预算，在显著位置晒晒自己的账单亮明成本。今后，这些疑问将全部透明。
市住建委副主任张农科说，本市关于住宅物业服务等级标准的初稿已见雏形，将原来一至三级的物业服务等级，扩大到五级，涵盖300多项内容，下一步将面向公众征求意见。在五项等级中，每一个级别费用是多少、需要擦几次玻璃、扫几遍地面等等，都将条理明晰。上月，市物业管理协会公布了本市一季度城区普通商品住宅物业服务成本信息，目的就是帮业主了解物业费的构成。今后还将组织调研，定期公布物业服务过程中所涉及的人工、物料和能耗等成本账目和价格标准，让老百姓做到明白消费。
(责任编辑：杨笑)
来源：京华时报
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