上海楼市新盘开跌 投资客分批撤离

　　手头拥有多套房源的投资客似乎已经没有多少理由继续硬撑下去了。

　　住着一套小房子、手头另有一套三居室的老刘，不能算纯粹的炒房客，因为那套三居室是为儿子今后成家备着的。但老刘决定把三居室挂出去，“就像炒股一样，即使长期看好楼市，现在却是一波中期调整，没有必要死守，通过出售把利润锁定，调整过后还可以再买嘛！”

　　老刘打定了主意，比市场价挂低1000元/平方米，有人接手就卖。可是，买家砍价实在太狠，迟迟不能成交。

　　“我确实有点担心上海的细则，万一真的很严厉，那到时候要出手，可能就会跌回我的成本价了。所以要卖还是得抓紧。”前天，老刘告诉记者，他打算再调价。

　　老刘的策略代表了一部分投资者当前的想法。不过也有一些投资客不以为然，据本报了解，这些卖家由于看到政策尚未出尽，即使再降，购房者也会很犹豫，不如等政策明朗之后再见机行事。

　　但如老刘等相当一部分人的动作，仍启动了上海投资客抛房离场的序幕。

　　走为上策：锁定利润

　　去年，上海房价涨得最猛的区域，非集“大浦东”、“迪士尼”、“世博会”等概念于一身的原上海南汇莫属，聚集了大量投资客的这个区域，抛盘也率先出现，价格降得也最快。

　　进入6月，来自上海知名中介公司的信息，投资客抛盘的案例正呈现逐渐活跃之势。对比今年3月，现在该地区的成交均价已经下跌约10个百分点，老公房均价在13000元/平方米，次新房均价为15000元/平方米，可议价空间达到5%-7%。成交客户类型中，刚需型买家成为交易主体，而抛盘业主多为手中持有一到两套房源的投机型客户。

　　郑先生手中本来持有两套房源，还贷压力较大。由于上海细则一直没有出台，后市预期很不明朗，5月底，郑先生以75万元出售了自己在海尚康庭的一套面积为60平方米左右的小户型房源。这套房是郑先生去年10月份以54万元购入的。

　　21世纪不动产上海锐丰年家浜路店经理刘涛透露，目前周康板块投资客比例达到50%-60%，其中以投机为主的客户又占据一半的比例。像郑先生这样的业主，一般来说手中都持有一两套房源。新政出台后，因为二套以上银行利率增加，还贷出现一定困难，不少客户选择卖掉一套房子来减轻还贷压力。

　　刘涛经理补充说，持有长期投资心理的客户目前心态都较好，他们表示会继续观望，等待政策明朗化。这样的长期投资型客户手中一般都持有5套以上的房源，他们大多数人手中的流动资金也比较充足。

　　原南汇楼市板块如今的另一个重灾区则是川沙“迪士尼”板块。

　　综合多家中介公司提供的信息，该区域前两年炒作过热、投资比例过高的楼盘，二手房源呈现汹涌而出的趋势，一个名为鼎鑫名流苑的当地楼盘，由于抛售房源剧增，一下子成了“明星楼盘”。

　　例如，鼎鑫名流苑有一位客户3月底挂出5套房源，挂牌价为20000元/平方米。4月中旬新政出台后，该客户又追加了5套挂牌房源，同时挂牌价降至18000元/平方米，但最终只有一套户型较好的房源售出。截至5月底，该客户已将挂牌价再次下调到15500元/平方米，却没有再成交，其价格已比当时市场均价低出5000元左右。

　　据知情人士透露，鼎鑫名流苑由于开盘时间较迟，尾盘存量大，开发商与投资型业主手上都积累了大量房源。2008年3月刚开盘时，成交均价为9000元/平方米-11000元/平方米。当时，许多投资客购买此楼盘只是预付了定金，并没有完成全部付款手续。而想在市场价格上涨高峰抛售的业主在那时选择了捂盘不卖，如今熬不住了。

　　中介公司的区域数据显示，新政出台后至今，川沙老公房均价为13000元/平方米-16000元/平方米，次新房均价为16000-20000元/平方米，热销房源为总价在100万元内的两房和150万元左右的三房。5月下旬该地区带看量较前期有30%的上升，挂牌量环比增长5%。

　　类似的抛盘情况还出现在上海其他带“概念”炒作过的板块。如“大虹桥”商圈， 2005年投资客比率就达40%左右。5月初，“大虹桥”七宝附近的万科城市花园，卖家陈先生一套面积95平方米的房子，挂牌价170万元，最后以155万元成交。

　　抛盘动力：新房开跌

　　“投资客的心态我们很清楚，他们是看着周边新的地价和新房价格行事的，我们的定价将影响投资客的策略。”一位周康地区某个即将新开项目的营销负责人告诉记者，他们的项目开盘价格会比之前预期有所下调，投资客早已听闻，纷纷先行动了。

　　新盘定价，俨然成了周边区域投资客进、离场的风向标。如今，开盘价的普遍下调，直接指向投资客离场方向。 据对新开楼盘公开信息统计，2010年6月至今上海共有49个楼盘打折优惠，并且打折优惠力度逐步加大。

　　本月打折优惠楼盘较上月37个盘增长约32%，其中总价优惠全线打折类楼盘有32个，约占打折优惠楼盘总量65%，较4月新政开始比重增加1倍。提前办卡、认购类优惠楼盘有9个，约占打折优惠楼盘总量的18%，其他如购房赠送类优惠楼盘有8个。

　　可以发现，外环外及周边优惠打折盘占压倒性比重。据统计，本月49个打折优惠楼盘中，外环外优惠楼盘有34个，占6月打折优惠楼盘总量69%，中外环间打折优惠楼盘有6个，中环以内打折优惠楼盘仅1个，上海周边如昆山、太仓等地打折优惠楼盘有8个。

　　去年涨幅巨大的上海外环区域，楼盘最低9折起。外环外折扣优惠楼盘主要集中在宝山、松江、嘉定等热门板块，其中，绿洲康城亲水湾现购房9.3折优惠，折后23000元/平方米。位于浦东的粤亮湾景苑于5月22日开盘，均价18000元/平方米，目前买房享受9折优惠。位于宝山美兰湖板块的上置绿洲香岛原墅办理VIP卡购房9.8折优惠。

　　不过，截至目前，中内环楼盘鲜有打折优惠现象，这也与中内环区域鲜有投资客抛盘情况出现相呼应。49个打折优惠楼盘中，中内环只有建邦16区有打折优惠现象。

　　中国管理科学研究院研究员李开发认为，目前楼市的调控有一定效果，但尚需巩固调控效果，防止楼价复涨。“各地细则宽严不一、对调控目标导向有分歧，目前主要起作用的是二套房贷款政策。未来楼市的发展趋势不稳定，房价可能反弹，需要从四个方面防止楼价反弹：政策、细则、违规处罚的规则、发动群众参与督察、检举。”