上海一、二手房价格出现倒挂现象

　　上海一、二手房价格出现倒挂

　　徐健

　　在售一手房价格骤降，相邻的二手房离大幅调价还能有多远？

　　在调控新政效应逐渐放大的背景下，上海不少新建商品住宅近期选择低开或降价促销，周边二手房报价却未有松动，以至于部分区域出现一、二手房价格倒挂的现象。

　　上海宝山区顾村在售新盘绿地公园壹号最近在风风火火地打折促销，佑威房地产研究院提供的数据显示，该盘近期成交房源实际成交均价约为1.3万元/平方米，较5月份的1.6万元/平方米下降约3000元/平方米。但根据21世纪不动产市场部提供的数据，与该盘同在一个小区的前期房源二手房房东报价在1.5万~1.6万元/平方米。也就是说，同一个项目的在售新房价格已较二手房低2000~3000元/平方米。

　　同样的情况也出现在上海松江区的九亭，该区域内的新虹桥首府6月成交房源实际成交均价为1.6万元/平方米左右，较此前报价低约2000元/平方米。在该盘周边，次新楼盘九城湖滨国际公寓的二手房加税费后的挂牌价在1.7万元/平方米左右。

　　上述区域内二手房的低价优势目前看来荡然无存，销售无疑平添阻力。汉宇地产分析人士指出，在品牌开发商的楼盘纷纷进行优惠促销的影响下，上海一手房打折降价愈演愈烈，二手房市场虽然议价空间加大，但尚未出现大范围降价抛售现象，由此导致部分区域一、二手房价格“倒挂”。

　　“正常情况下，上海同一片区内的同类可比房源中，二手房一般较新房会有10%左右甚至更大的价格优势。”21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪向《第一财经日报》记者表示，以目前交投低迷的行情来看，新盘降价促销的现象可能进一步蔓延。楼市新政对市场的影响力将持续相当一段时间，在新建商品住宅项目已率先降价的局部区域，待售二手房应作相应的价格调整方能卖出。汉宇地产相关分析人士亦认为，二手房东对市场的反应有些滞后。“眼下二手房虽价格坚挺，但成交量低迷，说明市场不接受当前的价格。”该人士指出，新盘大幅打折促销或变相降价必定会对周边二手房价格产生触动。

　　据汉宇旗下门店经理反馈，目前已开始有些二手房房东主动调价，以顺应市场变化。

　　21世纪不动产上海锐丰顾村分行经理余婷婷也在接受本报记者采访时透露，目前该门店挂牌二手房房东中有一到两成愿作出5%~10%的让价。据悉，本月初韶光花园已有一套此类房源成交。这套建筑面积为101平方米的房源在6月初以135万元挂牌，房东认为周边开发商大幅降价，房价拐点信号已至，情急之下最终愿让价10万元以125万元成交。其约1.2万元/平方米的成交价格明显低于附近绿地公园壹号目前一手房成交价。

　　不过，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，二手房交易成本较高，挂牌时，贷款成本、买房时的房价水平还有交易税费等都要加以考虑。“如果房价继续下跌，那么二手房势必会随一手房价格走低。但最终是否会出现亏本甩卖则要区别来看，手头资金紧缺的房东或会出现亏本抛售的情况，但是无资金之忧的房东应该还是会选择观望。”