学者称房产调控思路存瑕疵 致房租上涨房价难降

　　房价高位僵持 房租上涨地产调控下缘何出现买不起租不起

　　“楼市不是宏观调控吗，怎么现在是买不起房也租不起房了？”小林这样问记者。

　　小林2009年毕业，进入北京市某单位，成了一名公务员。跟绝大多数大学毕业生一样，他选择租房来解决居住问题。

　　在东北三环附近，小林和人合租了一套小两居，当时的租价为每月2000元。但到了今年4月底，房东表示，租金要涨了，要提高到每月2700元。

　　小林告诉记者，自己每个月的工资只有2000元出头，租金上涨之后，每个月花在租房上的钱已经超过月工资的一半，生活压力一下子就大了起来。

　　今年上半年，在北京、上海等一些城市，租金大幅上涨已经让不少人感到压力。

　　根据伟业我爱我家市场研究中心的统计数据，上半年的北京市租金均价为每月每套2713元，与去年同期的2322元相比上涨了16.84％。在上海、广州、深圳等城市，租金也出现了类似的上涨。

　　而在房地产交易市场上，一手、二手住宅的价格依然高挺，还没有出现公众期望的价格下跌。

　　一面是房地产市场调控，另一面却是房价的僵持和租金的上涨，是什么原因造成了这种困局？

　　租金上涨是中介炒作？

　　就在上周，一份住房和城乡建设部主持的调查报告成为焦点。

　　根据媒体报道，这份报告由住房和城乡建设部安排，其下属的房地产经纪人学会实施。报告调查了京、沪、穗、深等城市房租价格暴涨的原因，得出的结论是，房租大幅上涨的主要原因是部分中介收房做二房东，推高房租或劝说房主推高房租。

　　记者与住房和城乡建设部、中国房地产估价师和房地产经纪人学会取得联系，但并未得到有关该报告的肯定答复。

　　那么，中介是否是推高房租的元凶？

　　伟业我爱我家房地产经纪公司控股公司副总胡景晖在看到这样的新闻时，非常惊讶，他向记者表示，中介公司根本不可能有这样的能量推高房价。

　　“我们公司也参与了这个调查，当时住房和城乡建设部要求每个城市出两家中介公司参与。”胡景晖说，上周才把报告递交给住房和城乡建设部，该部也就是在上周才把各个城市的报告收齐，并没有得出任何结论。

　　胡景晖告诉记者，中介是可以鼓动房主涨租金，但租金上涨后市场并不见得会认同，租金上涨而没有人来租，房屋就闲置了，房主不至于傻到听从中介的摆布。

　　按照他的解释，2008年由于奥运会，北京很多房主都想借机大赚一笔，纷纷提高租金，这一年，北京的房租价格都处在高点。2009年还处在金融危机的阴影中，CPI都是负的，租金处在低点，有些房主还主动降房租，就怕租客不租房。但今年，我国经济整体出现反弹，CPI的数据也在变化，大米、绿豆、蔬菜价格都在上涨，房主的心理也很简单，这些都涨了，房租为什么不涨？

　　“客观地说，今年上半年房租确实上涨了，而且幅度不小。但原因并不在中介炒作。”胡景晖说，房租的高低最终还是由市场供求决定。

　　他告诉记者，2008年房租大涨，但绝大多数房主并没有赚到钱，市场并不认可那个高位的价格。从2009年开始，包括北京在内的国内很多城市旧城改造力度都在加大，北京每年又有六七十万的人口进入，再加上高校毕业生的增加，客观上对房屋的需求是在增加的。人多房子少，造成的结果，要么是涨租金，要么是涨房价。

　　在另一个层面，从2009年年底开始，国家开始新一轮的房地产市场调控，政策直接打压需求，抬高了购房门槛，也影响了购房人的心理预期。房价这几个月都处在僵持阶段，交易量一落千丈，没人敢买。

　　“那这些房屋需求是不是不存在了？”胡景晖说，当然不是，由于这些原因，很多人已经把租房作为在北京生活的一种长期选择。按住了购房需求，租房的需求就会增加。这就导致了房租的上涨。

　　楼市调控、经济回暖、拆迁量增加、毕业生增加等诸多因素都是胡景晖眼中今年租金上涨的原因，他告诉记者，今年5月的租金水平与年初相比上涨了11％左右。但是，自6月下旬至今，租金价格明显缺乏继续上涨的动力，不少区域的租金开始维稳，并出现了不同程度的下降。

　　“在今年上半年房租的上涨中，中介也许能起到作用，但根本的还是供求关系在发挥作用。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。

　　他认为，去年年底开始的楼市调控政策出台后，很多想买房的群体开始观望，转向了租赁市场，不论是暂时租赁还是长期租赁，这种量的转移是明显的，尤其是在北京、上海等特大城市。

　　去年以来，实体经济的慢慢恢复也带来了对房屋的需求增加。北京很多商业地产、写字楼的空置率已经开始下降。

　　“从结构上看，租金的上涨并非所有出租房，主要还是中低端的房屋租金在上涨，5000元以上的高端房屋租金并没有明显变化。”陈国强说。

　　另一家大的中介公司中原地产的分析与胡景晖颇为类似。

　　中原地产工作人员告诉记者一个实际交易中的案例。北京市的李先生在通州世纪星城一直出租一套两居室，两年前到现在一直租给一对在国贸上班的小夫妻，2000元的月租一直没涨过，而最近看到很多报道都说房租涨了，在要续签下一年合同的时候，李先生表示要提价到2500元。

　　然而，李先生的租客——这对小夫妻也因为房租上涨，选择土桥一套1800元的出租房。搬家以后，李先生用了一个多月时间才找到一个愿意以2400元的价格承租的客户。仔细一算账，虽然一个月多了500元，但是因为空置期长了，以前一年实得24000元,现在一算其实也就26000元。而且为了新客户还添置了几样家具，一算账，并没有得到实惠。

　　据北京中原三级市场研究部统计，因为4月中旬楼市调控新政的影响，大量的购房者开始观望，从买卖市场脱离转移到租赁市场，租赁价格上涨迅速。但是到了6月中下旬，租赁价格在年内首次出现了明显的下调。中下旬均价为2765元／月相比6月初下调已经达到2．8％。而且空置时间也明显拉长，相比去年底的年平均空置5天，目前的空置时间已经达到了13天，特别是租金超过4000元的房源，空置期已经超过20天。

　　政府部门为何不掌握租赁市场的数据信息

　　人们抱怨租金上涨过快，中介抱怨被冤枉，一个问题却浮现水面，在房屋租赁市场上，租赁价格的数据变化，似乎总是来自于房地产中介，政府部门似乎并不掌握这个数据。

　　也许正是因为这个原因，很多人对“中介推高房租价格”的说法颇为认同。

　　“在我国目前的房地产租赁市场上，确实存在这个问题：政府部门没有一手数据。”胡景晖告诉记者，这一点不像一手房和二手房交易价格，相关部门是掌握的，房屋租赁价格政府部门确实不掌握。

　　为什么政府部门不掌握呢？

　　胡景晖告诉记者，原因在于我国的房屋租赁登记备案率非常低，几乎没有多少人会去把租赁合同拿去登记备案，而在一手房交易和二手房交易中，登记备案是必须的程序，每一套房子的交易都要登记。

　　“为什么房屋租赁登记备案率低？”胡景晖说，一来是登记备案要缴税，二来是登记备案对房主没有任何好处，政府没有赋予租赁登记备案的法律意义。

　　据他介绍，以前，北京市的房屋租赁，如果要登记备案、把各种税都交齐的话，缴的税占月租金的23％。后来，这个税被瘦身，改名为综合税，占月租金的5％。

　　2009年，北京市地税局下发文件，明确了个人非住房出租税费征收标准。

　　按照这个文件，北京市个人非住房出租应征税费可以按分税种计征和按7％或12％综合征收率计征两种方式计算缴纳。个人出租住房应征税费可以按分税种计征和按5％综合征收率计征两种方式计算缴纳。

　　按照这个标准，北京市个人非住房出租月租金收入在北京市营业税起征点每月5000元以上的，综合征收率为12％；个人非住房出租月租金收入在每月5000元以下的，综合征收率为7％。

　　“因为租赁的登记备案对房主没有任何好处，还需要再缴一次税，所以，几乎没有房主在出租房屋的时候会去登记备案，而且还有很多官员不愿意公开承认自己手中的房屋用来出租。这样就导致租赁市场的价格变动游离于政府相关部门掌握之外，政府没有租赁价格的数据。”胡景晖说。

　　也不并是统计部门总不公布租赁市场数据，北京市统计局每个月都会公布北京市的房屋租赁价格数据，但是，北京市统计局的数据来源却是15家中介机构。

　　胡景晖告诉记者，在香港，也不要求房屋租赁必须登记备案，但是如果房主与租客发生纠纷，登记备案的合同就是基本的判断依据；香港也收税，但税率非常低，大概只需要月租金的千分之一到千分之三的印花税。所以在香港，房屋租赁的登记备案率非常高。市场的数据是公开可信的。

　　在胡景晖看来，租赁市场的价格数据并不难掌握，政府部门如果能把这些问题解决好，让大家意识到登记备案有好处，房主就会主动登记备案，政府部门也就能掌握这个数据。

　　“如果政府对空置的房屋征收空置税，我举双手双脚赞成，这样的话能让不少房屋进入流通渠道、进入租赁市场，对价格肯定有平抑作用。但现在连什么是空置，标准都没有。”胡景晖说。

　　房地产宏观调控是否要继续

　　根据国家统计局公开的数据，虽然与上月相比，70个大中城市房价在6月出现了轻微下降，但与上年同期相比，涨幅仍是两位数。数据显示，6月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4％，涨幅比5月缩小1．0个百分点。

　　这样的数据不足以让公众感到满意，然而近期，有关 房地产宏观调控是否要继续的声音却不断出现。

　　担心房地产调控误伤经济、第三套房贷松动、房地产市场调控政策有可能取消的信息在近期频繁出现。

　　面对这些声音，有关部委迅速作出表态：房地产市场调控肯定要执行下去。

　　在日前结束的全国国土资源厅局长座谈会上，国土资源部部长徐绍史说，目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，一个季度后房地产市场可能会面临全面调整，房价肯定会有所下降。

　　住建部官员12日表示，下一阶段，住房和城乡建设部将督促各地继续坚定不移地执行“新国十条”及相关配套政策措施，严格执行差别化的住房信贷政策，在支持居民合理住房消费的同时，坚决遏制投资投机性购房。

　　中国银监会新闻发言人12日晚表示，要求各商业银行贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及住建部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》，其政策要求和标准无任何变化，严格执行，不能动摇。

　　国资委官员也在12日对媒体表示，自国资委要求78户非房地产主业中央企业退出房地产业务以来，央企退出工作正在有序顺利地进行。

　　然而，面对宏观调控下，房价僵持、房租上涨的局面，一些学者表示，宏观调控的思路还是存在瑕疵。

　　“这一轮宏观调控的思路还是不对，尽管调控措施里说了要增加供应，但房屋的供应不可能说增加就增加，房地产的开发周期决定了这种供应需要时间。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩说，扩大供应应该是在稳定市场的前提下进行。如果在打击市场的环境下进行，开发商不敢拿地，供应量的增加就成了空话。遏制了需求，影响到了购房人的心理预期，导致很多人不敢买、买不了，租房成为很多人的选择，房租价格能不上涨吗？

　　董藩认为，现在房地产市场的问题还在于供求关系，供应不增加，需求增加，价格必然要上涨。在这种情况下，房价和房租必然有一个要上涨。而要解决这些问题，必须从加大供应入手。

　　在北京大学房地产研究所所长陈国强看来，国家对房地产的历次宏观调控，其表现形态都大同小异，先影响成交量，然后再影响房价，而这中间有一个过程。前一阶段主要是成交量和预期的变化，到了现在，买卖双方都有了观点的分化。

　　“每个群体对房地产调控的理解都会不同，从几个相关部委的表态来看，宏观调控的基调不会变化，这也是我们所期望的。”陈国强说。

　　本报北京7月14日电