分析称楼市调控渐进或能破两难 除根还需继续治

新华社供图

　　“放”可能导致房价报复性反弹；“收”得过度则会伤及经济

　　楼市调控：渐进或能破两难

　　房价17个月来环比首次下降、成交量逐步走出“谷底”、房地产开发投资维持较快增长……上半年楼市调控取得初步成效。不过，经济复苏的曲折性超过预期，下半年宏观调控面临的“两难”问题增多。楼市调控如何“迎难而进”？

　　高烧楼市开始“退热”

　　本轮调控确实点中了不少投机者的命门，高温楼市有了“退热”迹象。国家统计局最新数据表明，调控效果初步显现。

　　房价快速上涨的势头初步得到遏制。6月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅比5月缩小1个百分点，环比下降0.1％。进一步梳理发现：4月份，70个城市中，只有三亚一个城市房价环比微跌，如今“下跌面”波及至28个城市，北京、上海、深圳、广州四个一线城市房价均告下跌。

　　成交量从低迷到渐出“谷底”。3月，全国商品房销售面积尚有8206万平方米；至5月，降至6800万平方米。至6月，部分观望者入市，全国商品房销售面积回升至9200万平方米，为上半年最高位。

　　开发投资保持“高位不落”。尽管遭遇严厉调控政策，4－6月全国房屋新开工面积仍达4.82亿平方米，开发投资达13153亿元，大大超过前3个月。业内关于“房地产投资将大幅跌落”的担心，并未成为现实。

　　开发贷和个贷明显收紧。上半年，房地产企业国内贷款同比增幅回落，从年初的46.1％回落至上半年的34.5％；贷方面，前四个月的逐月累计增幅均在100％以上，但至6月已降至60.4％。

　　中国房地产协会副会长朱中一表示，这些数据表明，调控政策在短期内已初见成效，特别在遏制部分城市房价快速上涨的角度看，效果明显。目前首要任务是稳定市场预期。

　　“本轮调控在抑制投资性需求方面达到了效果。”中国指数研究院数据信息中心总经理葛海峰说，“但一些刚性的购房需求也被抑制了，后期应加大市场供给。”

　　“除根还需继续治疗”

　　“中国的房地产市场，好比一个高烧不退的病人，主治医生辨证施治，病情暂时缓解了，但要除根，还需要持续治疗。”中央党校研究员曾业松说，“当前楼市正处于买卖双方和市场各利益主体的深度博弈期，调控决不能松懈。” 局部地区楼市“高烧不退”。6月，70个大中城市中有49个城市新建住宅价格环比持平或保持上涨，其中上涨城市均为二三线城市；有39个城市的二手住宅价格环比持平或上涨。

　　高房价“坚冰”未融。以住宅期房销售均价为例，今年1月至5月，北京四环路以内的价格每平方米涨到34620元，而六环路以外每平方米也超过万元，达到11748元。而一些楼盘打折基准价也是3月中旬的高点，存在“假摔”之嫌。

　　信贷悄然“放水”。上海的一些分行、支行，有选择性地对黄金地段的住宅贷款开了“绿灯”；停贷第三套房，个别银行从一开始就没有执行过。

　　投资转移而非退出。目前一些二三线城市的概念板块增温，投资性购房增加，呈现量增价涨的态势。

　　房企逆市拿地风潮涌现。近期一些房企“攻城略地”开始加速。数据显示，上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积同比增长35.6％，土地购置费同比增长84.0％，进入4月调控周期后，房企土地购置面积和费用仍在大幅增加。

　　楼市回归理性，仍需相关部门和地方政府强化执行力。目前一些地方政府迟迟未出台楼市调控细则，有的甚至宣扬“补涨论”，用买房落户等政策来拉升地产业；有的地方则动辄卖地“造城”，大手笔的背后是地方财政的“土地依赖症”未有改观。

　　必须要有降低经济增速的决心

　　在实体经济曲折复苏的背景下，已持续3个月的房地产调控到底是“收”还是“放”，调控应如何发力？

　　国际金融危机影响的严重性和经济复苏的曲折性都超过了预期，宏观调控面临的“两难”问题增多。长期存在的结构性问题和当前突出的紧迫性问题必须兼顾，而这些都必须在经济平稳较快发展的前提下进行。

　　受访的多位专家和业内人士担心，“放”可能使得之不易的调控成果毁于一旦，随之而来的就是房地产价格出现新一轮报复性反弹，而过度“收”显然也会伤及经济。

　　一方面，6月70个大中城市的房价同比上涨11.4％，去年6月房价在救市的效应下，已出现量价齐涨的局面，而今年同比仍增长，说明调控依然任重道远。

　　另一方面，一些地方政府已经对楼市调控可能造成地方财政收入被“牵累”等表示了担心，而钢铁及铁矿石销量和价格的下跌，也让人们看到了房地产业拖累实体经济的隐忧。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉说：“中国住房市场要经历一个相当的调整期，消化前几年形成的价格泡沫，使之回归与经济基本面及居民家庭支付能力基本协调的水平。如果宏观经济进入缓慢增长阶段，这个调整期可能还会延长。”尽管理性回归之路艰难，但防止楼市的大起大落始终是各方的共识。

　　中国指数研究院副院长陈晟表示，在“两难”形势下推进调控，重点就是落实保障性住房计划，强化政策的执行力来干预市场预期。

　　上海永庆房屋公司总经理陈史翎认为，要保持房地产信贷政策的连续性和稳定性，一手抓“降房价”，一手抓“增供应”，从源头上稳定预期，盘活市场，还要严查开发商的囤地和捂盘行为。

　　要让房价回归理性，就要反思市场化，就要有降低经济增速的决心，就要有一系列的就业、金融、财税、收入调整方面的改变，这实际上是既得利益者和想要改变者的博弈，也是改革思路是否改变的抉择。把房地产放到这样的背景下，就会发现，涨跌的两难，其实是利益调和、调整的两难。

　　不少专家认为，对于少数房价较高的地区，房价的适当回落是正常的。而楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。从历年对楼市调控的过程看，地方政府、银行、开发商在内的多种强势利益相关群体的影响也不可小视。高房价问题不仅仅是房地产行业的问题，上关乎数万亿元的商业贷款和个人贷款，下涉及几十个相关行业，中间还夹杂着千家万户。楼市调控不能指望毕其功于一役，只能采用“渐进疗法”。

　　据新华社新华视点