楼市博弈进入“深水区” 即将转向“量价齐跌”

　　楼市博弈进入“深水区”

    来源：济南日报

　　记者在广州、深圳等地采访了解到，楼市调控新政策实施三个月，珠三角楼市成交价格出现一定幅度的下降，中高档楼盘成交比重明显减少，楼市格局由原来的“价坚强”转向“量价齐跌”。

　　在国家调控政策效应持续显现的同时，“学位房”“地铁房”等概念房受到入市者的青睐。专家认为，相比楼市成交的低迷，房地产开发投资依然是一片火热，“楼市博弈”进入利益纠结的“深水区”。建议拓宽社会资金投资渠道，立足长远加强市场机制建设，避免出现“按下葫芦浮起瓢”的被动局面。

　　珠三角房价坠落

　　在楼市新政策实施百日之际，珠三角一些地区房价创下了年度新低，市场格局发生变化。

　　开发商变得更积极了。打折、送装修、送管理费……近期，许多市民频频收到卖楼促销手机短信。“恒大山水城8.6折，送1600元豪华装修”，率先打折的开发商恒大，在广州仍坚持走打折路线。中海锦榕湾称，旧业主买房可以打折，而且可以免交一年的管理费。

　　房地产中介显得有些落寞。广州景天房地产代理有限公司府前路分部冯小姐说，楼市调控新政策实施后，生意难做，她已经几个月没有卖掉一套房子了。德诚行地产的销售人员告诉记者，最近很多人只看不买，成交量较新政策实施前下跌了约10%。

　　近期，广州楼市出现了“量价齐降”的态势。广州市国土房管局的统计数据显示，2010年6月，广州十区一手住宅交易面积为52.52万平方米，环比减少4.3%；交易登记均价为每平方米12560元，环比下降3.0%。

　　在另一个风向标城市深圳，6月住房价格继续下降，与年初房价水平相比下降超过两成。深圳市房地产研究中心7月23日公布的数据显示，深圳市新建商品住宅销售规模同比降幅较大，6月成交量为14.21万平方米，比5月略有增加，但环比4月下降了60.2%，比去年平均水平下降74%。6月住房销售平均价格为每平方米17895元，比5月环比下降5.81%，比年初下降22.6%。

　　房价坠落的过程中，高端楼盘“伤得较重”。根据广州市国土房管局抽取的网上备案数据统计，6月份每平方米10000元以下的楼盘成交占网上新建商品住宅备案的39.3%，该价位区段所占比重环比上升2.7个百分点。而每平方米18000元以上价位区段的高端楼盘成交占比下降明显，环比下降3.6个百分点。

　　博弈时期出现两大消费热点

　　市场冷淡，但是刚性需求依然存在。记者在采访中了解到，“学位房”由于配置了优质的教育资源，受到市民青睐，价格依然坚挺，有的甚至逆市而上。

　　冯小姐告诉记者，买了房子入户后，小孩就可以成为地段生入学，因此有名校学位的“学位房”价格一直居高不下。同样条件的房子，“学位房”一般要比非“学位房”贵。

　　记者从中介贴在墙上的广告看到，位于中山六路的一套三室一厅，有10年房龄的单体楼，但配套省一级学校朝天路小学的学位，标价接近每平方米1.3万元。而类似的没有电梯的单体楼，如果没有优质学位，单价一般为每平方米1万元左右。

　　在“冷风习习”的房地产市场，依托市政工程配套的“地铁房”也成为时下房地产市场的消费热点。

　　金沙洲位于广州与佛山交界地。从中穿过的地铁六号线即将开通，这块广州周边的地块近年来升值迅速。恒大绿洲、中海金沙湾、金域蓝湾等楼盘的售楼顾问均宣称，从2007年到现在，房价只有涨没有跌，即使楼市调控新政策实施后，房价也一直坚挺。

　　金沙洲地产中介同壹地产物业顾问钟春景说：“由于离地铁只有五分钟路程，再加上靠近滨江公园，金域蓝湾一直很好卖，一手房房源已经没有了。现在只有二手房，价格从2007年的每平方米8000元升到了现在的1.2万元，最近也没有降价。”

　　业内人士认为，城市越来越拥堵，即将开通地铁的沿线物业也就成了购房者眼中的“香馍馍”。在广州、深圳等城市，地铁网络便利了人们的出行，也带来了房地产的巨大升值，即所谓“地铁一通，黄金万两”。

　　下半年楼市或将打破僵局

　　利空过后是利好。在资本市场上，地产股股价开始从恐慌走向平稳。

　　广发证券房地产业首席分析师赵强说，楼市调控新政策出台后，地产股股价曾在恐慌中下跌，从5月下旬开始，地产股股价在震荡中逐渐回升，包括万科、保利等的表现均超过大盘，市场对地产类股票开始重新估值。

　　“股价提前反映了市场对于房价的预期。”赵强表示，“股价回升表明，部分投资者认可房地产企业的中长期价值，市场情绪不再悲观。当然这种认识在投资者中存在分歧。”

　　专家认为，由于房价下降导致更多的刚性需求入场，未来楼市格局将从“量价齐跌”走向“价跌量升”。赵强认为，由于房价下降导致刚性需求进场，未来几个月的成交量预计将以10%的环比增速上升。

　　合富辉煌集团首席市场分析师黎文江认为，下半年楼市将打破僵持，出现“价跌量升”的趋势。上市的房地产企业受到年度业绩的压力，下半年必然要增加供应。预计广州周边地区房价会有一定幅度下降。交易量的回升将发生在“金九银十”的九月、十月。广州亚运城将在下半年释放5000套的供给，带动房地产市场的回升。

　　暨南大学经济学院教授、博导杜金岷表示，房地产业已成为国民经济的支柱产业，上下产业链牵涉众多。短期的信贷调控虽可解一时之急，促成“价跌量升”的短期态势，但难以长期奏效，当前调控已进入“深水区”。

　　下一阶段，房价调控的焦点应聚集在长远的市场机制建设。这包括构建多层次的房屋租赁市场、发挥房地产行业协会的调节功能、理清政府和市场的边界等。“土地、金融、财税等制度的改革也应尽早列入议事日程。”杜金岷说。

　　专家认为，应吸取调控屡调屡涨的教训，从供给和需求两方面着手深入调控。黎文江说，前三次调控未能抑制房价，反而让房价报复性反弹。2003年、2005年政府为应对供给不足增加了住房和土地供应量，但忽视了控制流动性。2007年政府专注于控制投机性需求而忽视了增加住房和土地供应。以历史为鉴，当前控制房价应该从供给和需求两方面着手，既控制信贷，又应该增强保障性住房的建设，加大土地供应力度。

　　“资金如水宜疏不宜堵。绿豆、大蒜、黄金，多种商品的价格在游资的冲击下暴涨。政府应该着力于疏导而不是堵截流动资金，建议拓宽新的投资渠道，使投资者在其他领域也能得到好的回报，否则四溢的流动性只会造成‘按下葫芦浮起瓢’。”黎文江说。(据新华社广州7月25日电 记者 黄玫 付航)