罗准：刚性需求量大于房源推高租价

　　罗准：刚性需求量大于房源推高租价

　　嘉宾介绍：罗准，资深房地产专家，某房地产开发公司董事。

　　主要观点：从供需关系上能很清楚地看出，房地产市场低迷的情况下，租房市场的刚性需求很明显，刚性需求量大于可供出租的房源，这是租价上涨的最主要因素。

　　关于今年北上广深等大城市房屋租赁价格普遍上涨的原因，前一段时间有很多说法，有国土部的中介推涨说，有空置率高说，甚至还有大学生推涨说。在我看来，这都是很荒谬的说法，让人觉得有点不可思议。

　　所谓的中介推涨说，就跟好几年之前关于房地产市场的“开发商推高房价”的说法一样，是很可笑的，这纯粹就是在找替罪羊。现在我们看到了，明白了：对房地产市场影响最大的永远是国家政策。租房市场也一样，中介没有这个能力推高租价，中介门店有走量的压力，需要在一个周期内租出一定数量的房子，它怎么把价格推上去？

　　空置率高导致租价上涨的说法同样很没有道理。我们可以发现，买新房的人很少有将刚买的房子推向租赁市场的，他们买来的房子要么是自住，要么是投资——随时准备倒手卖出去。很少有买房投资的人将房子租赁的，因为在目前的房价背景下，租金收益低得可怜，很多人都不愿意费这了力。因此，这部分房源根本不可能进入租赁市场，既然不会进入租赁市场，那空置率与租价又有什么关系？一点关系都没有。

　　从一个较长的时间段来看，租价与房价没有正相关过。我现在在宁波，周边的房价在两万每平米左右，3居室的租价在1600元左右，三四年前，房价只有现在三分之一的时候，租价也还是1600元左右，没有什么变化。因此也很难说是房价高导致租价高。

　　有关新毕业的大学生推涨租价说，我也不赞同。刚毕业的大学生根本没有这个经济实力去影响租价。况且，每年都有那么多大学生毕业，为何就是今年的推涨了租价呢？

　　其实，我们从供需上判断，就能很清晰地看到租价上涨的原因。在房地产市场低迷的情况下，刚性需求很明显。因为廉租房、保障房的压力，地方政府在这个期间的拆迁量很大，不管是拆迁补偿还是租金补偿，被拆迁者手头都有钱，都需要租房。还有一部分白领想买房自住，但低迷的房地产市场让他们持币观望，他们也需要租房。这些都是刚性需求。

　　前面我说了，次新房用来出租的很少，可供租赁的房源一般都是老房子，在一定期限内，这些房源是相对固定的，体现在供需上，就是供给不足。这样一来，租价自然就上去了。

　　我不知道政府为什么避谈供需关系问题，是不是怕民众认为，廉租房和保障房供给不足与租价上涨有关系呢？（拾年）