京沪深停放三套房贷调查:地方版新政北京最严厉

　　京沪深停放三套房贷调查

　　哪里房价过快上涨，哪里楼市就被“去投资化”

　　林喆 周文天 万晶

　　本报记者 林喆 周文天 万晶

　　“7月份，部分商业银行曾私下对房贷放水，三套房贷确实放松了一阵；不过，8月开始，政策面再度从严，预计对楼市销量将产生一定的冲击。”一家银行的内部人士坦言。

　　近期，中国证券报记者对北京、上海和深圳三地商业银行对三套及以上住房的按揭贷款情况进行了调查。其中，北京受地方新政制约“严守”三套房停贷；而上海、深圳部分银行也表示，三套房也已停贷。

　　业内人士指出，现在看来，中央调控楼市的一个手段已很明确，哪个地方房价过快上涨，那个地方楼市就可能被“去投资化”。这对于还没有停贷三套房的地区，也能够起到警示作用。

　　北京：地方版最严厉

　　“地方版新政中，北京的政策是最严厉的，其中明确规定停止第三套住房的贷款，不过，少数银行的VIP客户，仍可享受到三套房贷款的服务。”21世纪不动产市场总监林蕾表示。

　　中国银行、华夏银行等银行的北京分行相关人士对中国证券报记者表示，他们自5月份开始，已基本暂停对第三套房发放贷款，原则上还不会恢复。工商银行总行也已于5月7日向北京分行下发通知，暂停北京地区第三套房贷的发放，最近并无新的调整。

　　早在4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》下发后，北京市政府即发布通知，要求商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。

　　不过，一股份制银行的内部人士透露，北京大部分银行都已暂停第三套房贷的发放，不过不排除少量银行仍有一定的投放量，毕竟通知要求是根据风险状况来决定是否发放第三套房贷，银行仍有操作空间。他介绍，北京地区对第三套房贷政策的执行最为严格，5月下旬到6月初，北京各家银行陆续停止发放第三套房的贷款。6月开始，北京绝大多数银行对第三套房均已全面停止发放贷款。不过，据伟嘉安捷信贷服务公司对各楼盘的实地调研，7月初，北京有少部分银行在北京地区逐步恢复第三套房贷的发放。

　　据不完全统计，目前，北京至少有2家股份制银行，可以接受VIP客户三套房贷的申请。但据了解，能达到两家银行VIP条件的客户，多数为企业高管，而且审批还要“一事一议”，即使审核通过，首付也要不低于5.5成，利率则上浮15%—20%不等。伟嘉安捷透露，由于条件苛刻，且利率较高，“实际做成的三套房贷业务很少。”

　　上海：多家外资行跟进

　　据中国证券报记者了解，上海目前可以从事个人房贷业务的中资国有、股份制、城商银行共有33家，包括工商银行、农业银行、光大银行等在内的15家中资银行表示暂停第三套房贷款申请。

　　而多数外资银行在暂停第三套房贷问题上“言行不一”，上海20家外资法人银行中，已有东亚中国、花旗中国、恒生中国、星展银行、南洋商业银行等多家外资机构陆续公开明确暂停第三套房贷申请。但在上述外资银行部分网点，以客户身份提出申请，都能顺利获得认可，但第三套及以上房贷的首付在55%以上，利率至少为基准利率的1.15倍。

　　尽管成交量持续低迷，但上海的房价并没有像预期的那样出现大幅下降趋势，究其原因，仍然是投资需求大于供给造成。中国证券报记者走访上海多家房地产中介门店，发现各店交易量受到一定影响。业内人士认为，停发三套房贷款对上海二手房成交的复苏会有一定影响，并影响购房者的预期。不过，他们也表示，严控三套房贷的政策并不是长期的，对市场的负面影响不会太大。

　　来自21世纪不动产上海区域市场中心分行的抽样调查显示，三套房停贷对二手房市场的影响更多体现在意向买方，约有两成的购房者暂停入市，继续观望。但多数卖方则认为，物业价值受政策的影响有限，短期滞涨后，未来还有升值空间。

　　在4月楼市新政出台后，市场各方对贷款政策进一步收紧已经有所预期，操作都比较谨慎。但业内人士认为，停止第三套房贷对高端楼市影响不大，有意购买第三套房的人群，经济实力较强，一般会选择其他融资渠道来规避停贷对交易形成的影响。他们利用“曲线”方式融资，先一次性付清房款，然后再将房抵押给银行申请贷款；或者通过公司经营性贷款方式融资。

　　深圳：“擦边球”已不好打

　　尽管深圳银监局强调停止第三套房贷，多数商业银行也表示，已迅速做出反应，停止发放第三套房贷。但仍有地产中介能够帮助购房者拿到第三套房贷。

　　中国证券报记者本周暗访了多家商业银行，一听说办理第三套房贷，个贷经理都明确拒绝。工商银行深圳福园支行个贷中心一位客户经理表示，已停办第三套房贷，即便是之前的两套房贷已经结清，也无法申请到第三套房贷，也就是认房又认贷。

　　该客户经理还表示，现在月度贷款额度紧张，首套及二套房贷都需要等待较长时间，银行根本没必要去接第三套房贷。

　　农行深圳分行一位管理人员透露，有客户找了多家银行，都无法办理第三套房贷。

　　据了解，四月份房贷新政之后，深圳只有部分银行宣布暂停第三套及以上房贷，大多数银行则仍在发放三套房贷，只是大幅度提高首付和利率水平。但进入8月以来，随着监管部门严格要求，第三套房贷越来越难办。

　　中信银行深圳振华支行一位个贷经理告诉记者，五月份行里曾通知停止发放第三套房贷，但六七月份出现了松动，首付5成以上、利率上浮10%以上就可以办理。近期银行再度叫停第三套房贷。

　　不过与银行的表态相反的是，深圳多家地产中介仍表示，可以帮助购房者办好三套房贷。成宏地产一经理表示，即使是夫妻名下各有房贷，仍然可以帮忙办理第三套房贷，利率甚至也可以享受到八五折优惠，只是首付需要五成以上。该中介还表示，如果已经还清了之前两套房贷，第三套房贷的首付还可以再商量。

　　“不是所有的家庭成员房产记录都可以查到。”广富地产一位中介业务员坦陈，他们还没听说银行停止三套房贷，如果本人名下有两套房产，可以用家庭其他成员名义申请贷款，如果银行查不到，可以顺利过关。

　　该业务员表示，即使是银行能够查到，他们也可以通过关系帮忙弄到第三套房贷，不过首付需要五成，利率也要有所上浮。

　　盛联行地产中介一位经纪人称，只要购房者前两套房子没有贷款，即可帮忙申请到第三套房贷。中国证券报记者走访了多家地产中介，均表示可以想办法办下第三套房贷。

　　23242元/平方米！

　　上海豪宅拉高成交均价10%

　　周文天

　　虽然上海近期开盘的项目全线打折促销，且手段翻新，送车、送面积等，但上周（8月2日-8月8日）4个豪宅项目的大幅成交，拉高了上海新房成交均价，创下3个月以来的新高，达到23242元/平方米，已高于新政前的水平。

　　豪宅拉高新房成交均价

　　据佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上周上海市商品住宅成交面积为13.7万平方米，环比前周下跌11%；上海商品住宅成交均价达到了23242元/平方米，环比前周上涨10%。这一均价已高于新政前的水平。

　　上海上周房价达到短期高点，与新江湾高价楼盘九龙仓玺园大量成交有关。该项目推出185套房源，供给37149平方米，其房型全部为160平方米以上的大户型。该项目成交面积排第二名，成交均价为43776元/平方米。据悉，该地块在2007年出让时有“70/90”限制，而绿城转让给九龙仓之后，开发商销售人员却一口否认这个限制，并且项目后期也不会有小户型推出。从2007年至今，90平方米以下的商品公寓涨幅为81%，而90平方米以上商品公寓涨幅却达到105%，这也是为什么开发商更乐意建造大户型的原因。

　　即使成交面积排名第三和第四的大华锦绣华城和上海滩大宁城，成交均价也分别为27022元/平方米和24199元/平方米，就连排名第五的铂庭，均价也到达了19272元/平方米，接近2万元。

　　上周上海商品住宅新增供应面积为9.7万平方米，虽环比前周大跌36%，但中低端公寓依然是新增供应的主力，这也成为了近期楼市有一定程度回暖的迹象。

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，从上周上海商品住宅成交均价再次达到近期高点看，投资相对集中的中高价位项目已再次出现抬头迹象。

　　上半年商品住宅销售降四成

　　据上海市统计局8月9日公布的统计数据，今年上半年，上海商品房销售面积为1009.13万平方米，比去年同期下降35.8%。其中，商品住宅销售面积840.51万平方米，同比下降41.8%。

　　根据上海市统计局数据，今年上半年，上海房地产开发投资845.28亿元，比去年同期增长35.5%，占全社会固定资产投资的38.3%，继续呈现增长态势。

　　数据显示，上半年上海商品房施工面积9220.41万平方米，比去年同期增长11.4%。其中商品住宅施工面积5969.28万平方米，增长11.6%。商品房新开工面积1380.59万平方米，增长25.6%。其中商品住宅新开工面积974.67万平方米，增长29%。

　　不过，上海上半年商品房竣工面积686.46万平方米，同比下降10.9%。其中商品住宅竣工面积492.25万平方米，同比降11.4%。