北京市住建委征求意见 物业交接新规难解四争议

鸿业兴园小区外景 摄/记者郭谦

　　北京市住建委征求意见 本报探访问题小区

　　物业、业委会、街道纠结于执行细节　物业交接新规难解四大争议

　　9月4日，市住建委公布《北京市物业项目交接管理办法（征求意见稿）》，并向社会征求意见和建议。该办法是10月1日实施的《北京物业管理办法》的配套文件。下周一是征集截止期限。

　　社会各界对于其中“60天物业必须撤走”、“街道应提供临时物业”等内容十分关注，认为这解决了物业“轰不走”和“撂挑子”的问题。

　　然而记者通过将该规定的内容套用到一个出现实际问题的小区身上后，却发现其中存在四个难以顺利解决的问题。

　　对此，北京律师协会房产纠纷专家、北京盈科律师事务所高级律师张仁藏进行了分析。

　　小区大事记

　　鸿业兴园位于花乡造甲村，共有1600余户。2006年9月入住

　　2007年冬　因对物业鸿基旺公司的地上停车位及相关服务不满，业主要求成立业委会的呼声高涨。一年后，业委会成立

　　2009年5月　物业和业委会未达成协议，业委会启动物业招标

　　2009年7月北京亿展资产管理公司竞标成功，成为小区新物业。同年12月，新老物业接洽后，老物业以业委会组织的业主投票不合法为由拒绝交接

　　今年3月　新物业向法院起诉，要求老物业撤离，至今尚未宣判

　　新规部分条文

　　◆小区入住或者换物业公司时，需要进行物业项目的交接，建设单位、物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接，并撤出物业管理区域

　　◆小区不能维持正常物业管理秩序，物业所在地街道办事处、乡镇政府应会同相关部门在2个工作日内组织提供应急服务，费用由全体业主承担

　　争议问题1

　　“60天”如何计算？

　　业委会：“60天应该是从我们与新物业签订合同的日期算起。”鸿业兴园业主委员会主任赵金山认为。但记者在法规中却没有找到相应的法律支持。

　　老物业：对于业委会的说法，老物业则不以为然。

　　“我们认为，业委会组织业主进行的换物业投票是在没有任何监督的情况下进行的，是不合法的，不能代表广大业主的意见。”老物业公司的刘经理说。

　　刘经理虽然不清楚该如何计算60天的起点，但他觉得这个肯定不是业委会说了就算的。

　　街道：而新村街道居民科的胡科长表示，对于换物业的事件，街道只能尽力协调。而目前看来，对于鸿基旺与业主委员会之间的矛盾只能搁置，暂停。

　　至于“60天”的规定，街道方面也认为，该根据新签订的合同日期计算，但如果老物业不认可，街道也没法解决。

　　律师点评

　　60天不应从业委会与新物业签订合同之日算起，因为《管理办法》中60天的规定是为了让新老物业交接，他建议新规中应将60天的时限从新物业或业委会告知老物业应撤离之日算起。

　　老物业如果认为业委会在更换物业时有“暗箱操作”的嫌疑，可以向法院提出诉讼，要求业委会提交召开业主大会，并有超过三分之二业主同意更换物业的证据。

　　争议问题2

　　60天时间够不够用？

　　老物业：“我也说不好撤离需要多长时间，但60天肯定不可能，除非物业疯了，什么都不要了。”刘经理说。

　　他认为，物业撤出小区时，会办理相关的资产交接手续，其中包括收齐前期拖欠的物业费、将一部分大机械拆卸带走，因此60天的时间在他们看来完全不够用。

　　街道：胡科长表示对此并不是很清楚，如果物业方决定撤走，可能会提早就做好准备，撤走时间应该足够。

　　业主：记者采访的大多数业主都认为，如果有了规定，物业必须在60天内办完所有手续走人。至于是否够用这是物业应该解决的问题。物业不能以这个理由拖延。

　　律师点评

　　60天的时限是经过很多实际调研后得出的，根据他的经验，新老物业交接在60天内是可以完成的，新规中应予明确。因为物业一些账目都是随时清算的，不存在“工作量大”的问题。

　　至于物业费收缴率低一事，并不能作为老物业不撤离的理由。物业交接和老物业追讨物业费是两个概念。

　　按照法律规定，老物业即使撤离了小区，也有权力向小区继续追讨物业费，甚至可以通过法律途径追讨。

　　争议问题３

　　谁来监督“60天”的执行情况？

　　业委会：据赵主任说，业委会在更换物业的过程中遇到的最大难题是没有能让老物业离开的有效的强制措施，这让更换进程无限期拖延。

　　相关规定称，如果物业公司在指定时间内不撤出，相关部门可以对物业进行处罚，例如罚款或降低物业资质等级。

　　目前看来，这些对于鸿基旺物业管理公司都是无效的，因为有强大的开发商做后盾，这点小损失完全可以忽略不计。

　　赵主任认为，通过法律诉讼的方式解决一般要拖很长时间，可能二三年拖过去了，业委会的任期已满，问题仍不能解决，业主的支持率下降，到时候第一个被拖垮的就是业委会。

　　老物业：而物业的刘经理则表示，目前物业管理费上缴率仅为30%，物业公司每年亏损400多万，这些事情如果办不完，老物业就不会撤走。

　　街道：胡科长认为，目前来说街道没有措施对物业进行强制性监督，他拒不撤出，也很容易跟业主发生冲突，这是我们不想看到的，除非有特别明确的强制措施跟上才行。

　　律师点评

　　60天撤走一事，应由业委会、街道和区房管部门共同监督，但由于这三个部门都没有强制执行权，最终还是靠通过诉讼由法院强制执行，业委会还可以要求老物业承担相应的诉讼费用。

　　在“征求意见稿”中，其实应该加入强制执行的内容，赋予街道或其他政府部门相应的权力，这样可以让《管理办法》更容易执行。

　　争议问题４

　　临时物业应该如何运作？

　　业委会：赵主任认为，如果出现了真空，街道方面提供的物业公司应该可以正常满足他们的需求，也可以支付一定的费用。

　　但部分业主认为，许多以前积累的问题临时物业没法解决，例如，电梯损坏能否进行及时的维修、临时物业人力相对少能否完成小区内每天全部的工作量。

　　因此，按照老物业的标准收费是没有道理的。至于临时物业做到什么程度该收多少钱，赵主任和业主们也说不清。

　　街道：胡科长认为，新规中关于街道提供临时物业的想法，他们也不太明白。

　　首先，街道未设立专门的物业服务公司，单凭目前街道的力量没有办法在2天里找到救急物业，除非上级部门能够设立相关机制。

　　其次，如有业主不愿承担应急物业服务费，是否有相应的措施？

　　老物业：刘经理表示，因为开发商想树立品牌，所以物业公司才没有撤离，如果换成自负盈亏的物业管理公司，面对快速衰老的小区设备，预计挺不了多久就会撤离。

　　律师点评

　　“让街道成立临时物业”在实践中是很难操作和落实的，街道一般只起到协调、监督的作用，而且大多数街道根本不具备在短时间内找到临时物业公司的能力。

　　他建议修改或增添两种渠道，一是业委会组织热心业主成立临时应急队，但由于他们并不专业，所以时间不能过长，否则会影响业主的正常生活，但这种方法成本较低。

　　另一个方法是业委会与某物业公司签订临时管理合同，由于是临时物业，主要负责的还是基本生活保障，如治安、垃圾清理等，如果要添加其他项目，临时物业的费用也会增加，但最高也应低于正常物业费用。

　　追访住建委

　　本报反馈问题将向上级上报

　　昨天下午，记者将本次对鸿业兴园的采访结果反馈给北京市住建委。

　　市住建委物业处的工作人员表示，公众可以在2010年9月13日之前以书面方式通过信件、传真或电子邮件向市住房城乡建设委提出问题、意见，而住建委方面则会根据公众提出的情况，考虑是否进行修正。

　　至于记者所提到的问题，市住建委会和市民反映的其他问题一起上报。

　　本报将持续关注此事的进展。

　　本版文/实习记者张小曼记者冯祎