房地产市场新动向：大批投资客转战商铺市场

　　“近4个月长春商铺成交量是近两年比较高的，不少项目的商业配套比住宅卖得快得多。还有些项目迟迟不卖出商铺，是想最后卖个好价钱。”长春东田青年城策划经理董太鹏说：“楼市新政出来后，投资商铺、写字楼快速升温，商业项目的成交量节节攀升。以东田青年城为例，今年7月推出的商铺在一个月内就全部售罄。”

　　据中国房地产决策咨询系统的数据表明，今年7月长春商业类物业成交量近8万平方米，环比大幅上升105.5%。在8月商业类物业成交的传统淡季，也成交近4万平方米。

　　成因：二套房贷政策和商业地产一样

　　在4月调控之前，总价低，升值快的小面积住宅一直是投资客们青睐的产品。但是在4月政府开始调控房价之后，市场进入观望期。特别是投资客，基本退出了市场。在观望了一个月左右的时间之后，投资客们开始寻找新的投资产品，而商铺自然而然地成为他们的首选。因为如果是贷款购房，拥有一套住房之后，再购买住宅和商铺的贷款条件几乎是一样的。同时，其租售的收益又远远高于住宅。当然，出租的价位也高出许多。协力房地产中介公司李茂玉以怡众名城给大家举例，同样是100平方米的面积，住宅月租金1000元左右，商铺的月租金则6000元以上，租金收益非常大，且非常稳定，因此投资者必然会抽调资金，涌向商铺投资。

　　住房专家营销总监聂平表示，“在新政出台前，与住宅的贷款相比，商业地产的投资门槛略高，但现在新的房贷政策将第二套房的首付和利率都拉到和商业地产一样了，所以导致现在投资商业地产的人越来越多。”

　　现象：大批投资客转战商铺市场

　　澳海东方1号营销总监张霁表示，近来商铺和写字楼等商业类物业成交量出现上涨的原因，主要是因为调控政策对住宅投资的打压、导致大批投资客对于市场预期不明朗等因素的影响，不少投资客开始将投资的目标转向了商铺。

　　而且随着城市的不断发展扩大，住宅的开发越来越郊区边缘化，周边配套就有大量缺失，此时项目的底商和小区内的商业就变得非常具有潜力。而且不少开发企业针对当前市场现象，也适时加大商业类物业的推售。

　　投资商业地产相对于投资普通住宅有更高的收益，在新政出台后，商业地产逐渐成了房产投资的热门。董太鹏认为，商业地产在城市建设过程中起着非常重要的作用，多年来政策波动一直不大，投资门槛也未提高，投资商业地产是相对稳定和保险的选择。

　　而住房专家主要负责商铺业务的经理甘露介绍说：“商铺投资客一直以来是一个独立的群体，长期做这类投资，所以专业度较高，投资心态也比较成熟。但是这两年以来，外郊区域和周边城市商铺变得越来越热门，这些产品的投资门槛通常很低，吸引了众多原先没有成熟投资商铺理念的人群进入。”

　　本报记者 刘巧智

　　贷款买铺 你要选对路

　　根据中国建设银行吉林省分行提供的最新商贷情况显示，投资商铺贷款首付不得低于五成，贷款时间不得超过10年。

　　对于想贷款买铺的投资者来说，就意味着更高的本金和更多的还款金额。因此在手中资金有限的前提下，购买哪类产品能够获得更大的投资价值，就要求投资者仔细计算投资回报率。

　　贷投旺铺 回本不要超12年

　　所谓的旺铺就是指目前所处位置就在长春市的商业金街，该地块商业氛围浓厚，租金和租房人群基本固定，日后的铺价增长幅度也不会很大。以总价值100万元的商铺为例，既要支付50万元的首付，又要承担5536元（按10年还贷计算，年利率5.94%）的月供压力。那么该商铺的年租金不低于16.3万元，才能在12年内收回成本并再赚回一套价值百万的商铺。

　　同样的，以50万元为本金，投资商品住宅，首付30%，30年还贷基本上可以实现以租养贷，50万元本金可以贷款购买总价值150万元的房屋，按照房价每年和国家GDP增长指数目标保持一致，为8%的理想状态，12年间该房屋实际增长比例为233%，以此计算，12年后的房屋总价约为350万元，再刨除剩余20年未还房贷总金额82万元，投资50万元最后可实现变现262万元。

　　单纯以12年为节点计算，可能投资商铺的获利还不如投资住宅，但考虑到日后商铺依靠出租回笼资金能力远大于房屋总价增长比例，如果12年时间能够收回成本，对于旺铺的投资还是比买房划算。但一旦超过了12年，加上拆迁和城市中心转移等变化风险，投资商铺的意义就不大了。

　　贷投潜力铺 风险和机遇并存

　　相比旺铺而言，投资潜力铺则完全不需要考虑目前的租金问题，但同样也有着非常大的风险。和住宅不同，潜力铺的位置一旦变成核心商圈，就意味着投资者将赚个盆满钵溢，反之一旦市场冷清，商铺价值几乎不会增长，而且还会出现租不抵贷的尴尬局面。

　　因此投资潜力铺最为关键的，是看城市的规划方向和开发商的经营运作能力。此外，还需要考虑商铺规划的产业方向会不会日后被网络、手机网等迅速发展的新兴产业所替代，无论是哪个环节出现欠缺，最后都可能导致商业运作的失败。

　　能独立经营 贷款意义更大

　　贷款买铺是一种投资思路，如果投资者手中有和投资商铺相关的经营项目，可能就更需要积极考虑。首先，贷款可以保证手中有充足的现金来盘活经营的产品；其次，投资的商铺既可以出租，又可以自己经营，选择也会更多样。

　　本报记者 胡楠