二次调控黄金周楼市未急冻 成交面积创历年最高

　　每经记者 叶书利 发自北京、张初亮 发自上海、胡廷鸿 发自深圳、朱玲 发自广州

　　国庆前夕，二次调控风雨袭来。

　　包括三套房停贷一刀切、“限购令”在内的一系列措施给黄金周各大城市的房地产交易会蒙上了阴影；脚步声日益临近的房产税，更让诸多购房者加入观望行列。

　　新政出台后，市场普遍预期国庆黄金周楼市将遭遇冰冻期，但《每日经济新闻》记者近期调查发现，尽管部分城市黄金周期间的楼市成交量出现下滑，甚至有楼盘出现“零成交”，但二次调控后，全国楼市并没有出现大面积的“急冻”现象。在刚性需求逐渐浮出水面后，一些城市甚至出现了“日光盘”。

　　北京：

　　非首次购房契税上调至3%部分楼盘现零成交

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　《每日经济新闻》记者从北京地税局获悉，国庆7天长假后，从10月8日开始，北京东城区、西城区、通州区及大兴区已开始全面实施新的契税政策：非首次购买普通住房（以家庭为单位），契税税率一律上调至3%。由于技术性问题，滞后的朝阳区等区县也将在近期调整契税标准，向此标准靠拢。

　　相关专家认为，本轮调控潮中，北京后期还可能在供应环节、房企开发贷款等环节发布后续政策。

　　契税调整雷厉风行

　　9月29日晚，在三部委发出《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（以下简称《通知》）后，北京市地税局在9月30日即向各区县地税局发出紧急通知，要求各区县地税局以三部委发布的相关契税政策为准，全面实施全新的契税政策。

　　10月8日起，北京东城区、西城区、通州区及大兴区已全面实施新的契税政策，海淀区、房山区、朝阳区等区县也将于近期陆续跟进。但与《通知》相比，北京本地的政策有所变化。

　　《通知》规定，个人购买自用普通住房减半征收契税调整为对个人购买属于家庭唯一住房的普通住房，减半征收契税；将对个人首次购买90平方米及以下普通住房减按1%税率征收契税，调整为对个人购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的普通住房，减按1%税率征收契税。而北京的落地政策一律变为：非首次购买普通住房 （以家庭为单位）的客户，契税税率由原来的1.5%，一律上调至3%。

　　以一套100平方米、单价为30000元/平方米的普通住宅为例，如果北京业主是二次购房，新的契税政策前，购房者只需按房价的1.5%交税，即4.5万元。而按最新的契税标准计算，业主需按3%的标准交纳契税，即9万元。

　　对于契税政策调整，北京可谓雷厉风行。早在4月新政后的4月30日，北京便开始执行“三套房不予放贷，同一购房家庭只能新购买一套商品住房”的规定。而上海、深圳、厦门等地直到近日才实施限购令，广州的限购令仍在讨论中。

　　在接受《每日经济新闻》记者采访时，北京中原三级市场研究部总监张大伟认为，北京楼市的调控政策是严厉的。后期除了可能调整交易环节的税率外，北京政府还可能在房企开发贷款和打击捂盘、囤房等供应环节出台政策，以收紧房企开发贷款，加快供应。至于房产税，他认为短期内不可能出台。

　　部分楼盘现零成交

　　9月29日二次调控新政后，北京楼市由之前短暂的回暖突然变冷。

　　金融街旗下的北京楼盘融盛家园，于10月1日推出48套住宅与7套商铺。北京市房地产交易管理网的数据显示，截至10日，该楼盘推出的上述房源仍为零成交。

　　与融盛家园一样，同于10月1日开盘的东亚·瑞晶苑，目前也无成交记录。

　　《每日经济新闻》记者比较北京市房地产交易管理网的数据后发现，9月29日二次新政后，北京开盘的众多楼盘中，除了万科旗下的长阳半岛外，其余楼盘销售业绩大多比较惨淡。

　　一位不愿透露姓名的业内人士说，实际上，虽然目前北京楼市在9月29日调控后重陷观望，表面上交易冷淡，但内在仍然火热。

　　他透露，以远洋地产旗下的楼盘远洋新悦为例，该楼盘在宣传阶段，对外宣称的均价为17000元/平方米；待客户排上号且摇完号后，远洋地产突然向客户宣称该楼盘均价已提至18000元/平方米；到了9月30日开盘时，远洋地产的开盘均价又提升至近20000元/平方米，逆市上演了一段定价三级跳。

　　远洋地产只是一个缩影。

　　有统计显示，在二次调控的背景下，国庆期间北京楼市新房日成交量较二次调控前的中秋小长假大降32%。但国庆期间开盘的5个住宅项目，平均成交均价为22753元/平方米，与9月份20131元/平方米的均价相比，上涨了13%。

　　上海：

　　房展会13万人次观展“黄金7日”成交量创新高

　　每经记者 张初亮 发自上海

　　尽管9月29日新的调控措施再次出台，但10月3日开始的上海秋季房展会，人气却远超开发商的预期。10月7日，房展会闭幕，主办方统计参展超13万人次，超过去年底的秋季房展会和今年的“五一”房展会。

　　10月6日，在上海秋季房展会接近尾声时，上海房地产调控12条细则公布，细则有“限”、有“压”、有“保”，更有传言称上海房产税试点正在等待批复。一套调控组合拳，给人气爆棚的房展会所能产生的效果增添了几分不确定性。

　　成交面积创历年最高

　　10月3日开幕的房展会，几个入口一度拥堵。相关数据显示，本次秋季房展会，共有超过220家开发商参展，参展面积超过35000平方米，这已是上海展览中心可提供的最大参展面积。

　　从展位上看，万科、绿地、保利、华侨城、长甲等知名开发商都精心策划了大面积展位，展示的项目包括各自长三角的所有楼盘。展会的宣传促销也让观展者目不暇接。在一些展位，购房者留个姓名及联系方式就可得到礼物。某些外地楼盘甚至赠送当地特产。

　　主办方公开数据显示，4天的秋季房展会，共有超过13万人次参观。参观人数不仅超过去年同期的秋季房展会，更远远超过今年的“五一”房展会。

　　现实的成交数据或许比展会人数更能说明问题。上海据汉宇地产监测数据显示，“十一”长假七天，上海全市商品住宅成交面积达20.7万平方米，创近几年新高。

　　祭出楼市细则

　　在秋季房展会结束的前一天，上海房地产调控12条细则出台。这次调控不仅限制一个家庭只能购买一套房，还将第二套首付比例提高到50%，同时禁止消费性贷款购房。

　　美地行执行董事总经理刘群表示：“新的调控细则出台对房地产市场会造成较为重大的影响，上海房价接下来下跌的可能性很大，至于下跌的幅度，取决于政策执行的力度、长度与深度。我预计未来房价会下跌20%~30%，如果限购房政策维持的时间够长，房价下跌50%都有可能。”

　　但上海同策咨询与研究发展中心刘寒亮认为：“感觉这次调控针对的重点是投资客。这次调控会压一下现在房价再次上扬的小苗头。可是这次调控，不就是4月份调控以来上海一直没有明确公布的细则吗？和4月份政策对比，上海的本地细则没有比北京严厉多少。”

　　而在另外一些分析人士看来，房产税或是政府调控房价最后的杀手锏。如果本轮调控没有顺利压制房价，接下来很可能出台房产税。就在昨日上午8时26分，华远总裁任志强发布了一条微博：“上海房产税试点在等待批复？”

　　深圳：

　　成交量普降 刚性需求成长假楼市主力

　　每经记者 胡廷鸿 发自深圳

　　10月1日凌晨，深圳出台暂时限定居民家庭购房套数的政策，加上此前国家的“限贷令”，深圳楼市反应会如何？

　　《每日经济新闻》记者近日走访深圳不少楼盘发现，在国庆长假期间，受双限令影响，秋交会虽场面火爆，但不少楼盘实际成交量下跌了三到六成，众多刚性需求者成为市场的主角。

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