来源：南方日报
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| 专题摄影关丽(除署名外) |
就算新政落地了，房价又会怎么样呢?
为遏制房价进一步上涨，抑制投机需求，多部委在国庆前夕再度出手，重申落实4月新政，并新增“三套房停贷”、限制外地居民购房贷款等条款，同时督促地方政府出台细则。楼市的二次调控对黄金周影响有多大?据经纬行研究中心对全市的在售项目调研显示，多个新盘抢闸9月开售，“十一”期间新货与以往黄金周相比有所减少；黄金周前两日人气较旺，3日后回落明显；受制于政策影响，多盘价格涨幅有限。总体而言，虽然“十一”楼市量价总体稳定，但预计未来政策影响会逐步加大。
新政致节后人气回落
虽然二次调控政策赶在“十一”黄金周到来之前出台，但其影响在前两日表现并不明显。从国庆期间楼盘的现场调研来看，大部分主打刚需楼盘的客流量较足，特别是新盘或是有新推货的楼盘，其中番禺华南板块三个大盘广州雅居乐、华南碧桂园、招商金山谷，由于目前主推的组团均是中小户型为主、价格较为合理，吸引了不少市区客户和番禺本地客户前往看盘。南沙、花都、增城的多数中低总价项目的人气也都较旺。而面积大、总价高的楼盘以及尾货消化的楼盘则相对较为冷清，部分楼盘甚至门可罗雀。
但自3日开始，多数项目人气回落明显。即使是主打刚需客户的楼盘人流量也大幅减少。记者踩盘及多个研究机构的监测均显示，多数楼盘3日后的人流量较前两日普遍减少一半，可见二次调控的政策影响逐渐加大，消费者观望态势再起。
年末优惠折扣将加大
随着9月29日政策的出台，国庆期间多数楼盘价格涨幅有限，有些计划收回开盘折扣的项目仍保留了原有折扣。记者采访了解到，国庆期间中低总价的项目较受欢迎，南沙、番禺、增城区域的部分楼盘价格反而上涨明显，而市区项目价格则相对稳定。另外，由于三套房停贷和限制外籍户口购房贷款的影响，部分楼盘出现了退订现象。在目前市场环境下，部分改善型客户及投资型客户开始退出市场。
随着调控政策不断深化，由于已近年底，发展商即便资金压力不大，但全年的销售业绩压力将不可避免，上市房企也已不能像4月新政后那样继续选择观望而延后推货。而且，房产税一旦出台，对市场的影响时期将会更长，即便不能改变房价的长期上行趋势，但在半年至一年内对楼市的冲击都会较大。因此，有发展商在第四季度出货的心态将更明显，预计未来即使价格不出现明显下降，折扣优惠等促销力度也会不断加大。
南方日报记者李广军
黄金周前夜新政呼啸而来
如果不是新政在黄金周前出台，这个“十一”，楼市将会艳阳高照。而就在艳阳天的黎明来临前，新政挟风带雨呼啸而至。连续三天，从收地到收贷，而各地政策也纷纷出台。
说是“新政”，其实很多政策并不是第一次出现，但是这一次又强调规范，同时国庆前后政策措施出台的密集程度显示出调控的力度。从时间表上就可看出端倪。
9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，旨在规范土地使用，打击囤地、炒地行为，增加土地供应。
9月27日，财政部、国家税务总局联合发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，旨在大力支持公租房建设。
9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，旨在对购房税收的差别化调整。
同一日，中国人民银行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，旨在完善差别化住房信贷政策，引导住房需求。
9月30日，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部联合发布《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》，旨在严格执行调控落实问责制，合理引导市场预期。
随后，一些地方细化措施快速跟进，深圳、厦门、上海分别于9月30日、10月1日、10月7日出台包括“限购令”在内的严格落实举措。
深圳反应最快，在9月30日深夜发布“限购令”:户籍居民家庭限购两套房，非户籍居民家庭限购一套房。虽然“家庭”这个概念还没有最终确定，但深圳相关方面表示，限购令在各区各登记点的执行情况还处于对接阶段，标准很快统一。
紧接着十一当天，厦门市国土房产、金融管理、税务等7个部门联合下发了有关促进房地产业持续健康发展的意见，并决定采取临时性限购措施，即从2010年10月1日起至2010年12月31日，同一购房家庭只能在厦门新购买一套商品住房。
上海的政策更加严格:10月7日晚间，上海也出台“限购令”，具体为:“暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。
此后，宁波、福州、杭州等地也陆续出台相关的落地政策。有消息称，广州市国土房管局相关负责人近日公开表示，广州是否限购，政策将在本周内讨论后见分晓。
南方日报记者吴旦颖
新政来临，各地反应不一
早已预热的“金九银十”销售旺季，被节前的新政打乱了阵脚。
中央新政公布后，深圳成为第一个出台地方细则的城市，据当地媒体报道称，“十一”期间市场成交骤然下降5—6成，但看房量却没有预计中的大幅下跌。10月9日，深圳市规划国土委网上数据显示，全市新房成交仅53套，比10月1日的656套暴跌92%，比9月的日均180套也跌掉了70%。而二手房的成交也应声下降。来自美联物业的一份报告则称“限购”可能使10月的二手住宅成交数据在9月的基础上，下跌5成，深圳可能为6000-7000宗左右，需求量在短期内可能再次跌至冰点。不过有关数据却与这个现象出现差异。据悉，十一期间深圳市新房成交量依然出现井喷式暴涨，达到2313套，是去年国庆节同期深圳新房成交量的3.5倍。业内人士分析这主要是数据滞后造成的，目前深圳黄金周销售火爆主要是延续9月走势。
调控效果同样在北京显现。根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，10月第一周(10月3日至9日)，全市新建商品房网签总量为1383套，环比上周的3867套，下跌了64%。北京二手住宅网签总量为1594套，环比上周的4591套，跌幅超过了65%。虽然国庆黄金周前5天北京新建商品房期房及二手房网上签约与9月份最后5天相比均告大幅下滑，不过同比而言，与去年国庆黄金周相比，仍大幅攀升。10月8日、9日新房、二手房的成交又有一定程度的回升，分析认为这表明目前市场上仍然存在大量刚性需求。
上海的调控后效也十分明显。尤其在二手房方面。据上海中原240余家门店的抽样调查显示，“沪12条”出台后，短短一个星期，市场已经从之前的高调回暖转为冷清观望，目前二手房看房量下降约20%-30%，细则出台后的一周成交量下滑约20%左右。
不过媒体消息则显示，一线城市的低迷状况，可能造成二三线城市的成交再次火爆。例如，在距离上海仅一小时的江苏太仓沙溪镇的盛洋城市花园因为“沪十二条”而十分火爆，不到上海1/5的开盘价使之在国庆后迎来众多上海购房者。南方日报记者吴旦颖
未出新政利剑仍高悬
在“9•29”二次调控出台之后的短短半月内，“限购令”已成今年房地产新政中最常见的调控手段。针对近期再度汹涌的投资性购房需求，以“限购、限外、限贷、限价”为主题的“四限令”成为贯穿各地细则的核心。针对房价走势，税收和金融乃至直接的行政调控手段都将随机出台恭候。
防热钱流入，或出购房限外令
国庆前开售的海珠区某酒店式公寓项目，当日就成交逾七亿元，据报投资客比例不小。而据开发商透露，有香港客一次购入整层15套单位，豪气可见一斑。事实上，在近期人民币汇率问题成为国际金融热点，对于人民币升值的预期也促使众多国外热钱加紧布局中国内地市场，尤其以投资房地产的趋势见涨。
据了解，在目前出台细则的城市中较少涉及“限外令”。在深圳，早今年5月政府出台的《深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见》，对于境外个人、港澳台地区居民和华侨，只能购买一套用于自住的商品房的限制再度确认和恢复。而据广州市国土房管局人士透露，广州的地方版新政，也可能涉及此点。 业界人士认为，在汇率预期走高等因素影响下，不排除有游资热钱进入房地产市场。“限外令”防止外资游资进入广州楼市炒房地产，但如果铁定出台“限购令”且执行力度可保证的话，则外资进入买房已经受限。但是广州楼市外国人购房比例并不算高，因此，“限外令”对楼市的威力没有“限购令”大。
遏制豪宅房价，限价令开始现形 在限购、限外、限贷的基础上，“限价令”也开始闪现身影。据传，上海楼盘将开始“限价”，新盘售价只能降不能涨。刚刚出台的“沪12条”明确规定，“重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税清算和稽查”，“住房开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%。”
据媒体报道，在上海，新政当天星河湾售楼处场面依然火爆，245套房源销售大半。但网签数据显示，该项目预订套数已达到124套，但已售套数却仅为1套。开发商内部人士解释称，为了避免豪宅集中成交引起全市均价大幅拉升，相关政府部门要求星河湾等项目放慢网签速度，一天只能网上登记不超过5套，少量多批纳入全市均价。 在广州，黄金周期间中心区域内部分豪宅盘的推货，也拉动区域成交均价的抬升。如珠江新城豪宅盘凯旋新世界在9月30日至10月6日期间，其成交了9套单位，均价高达64483元/平方米，刷新了天河楼盘的楼价，也拉升了整个区域的成交均价，达31767元/平方米。业界人士分析，如果房价拉升势头持续，广州效仿上海等地出台“限价令”的可能性很大。
南方日波记者李广军
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