9月新政后的二三线城市楼市众生相

　　9月新政后的二三线城市楼市众生相

　　南宁“最后一把火”难挡“冬至”寒意

　　□记者 王秋凤 南宁报道

　　10月，二次调控背景下，南宁楼市的表现让不少人摸不着头脑：一方面，“十一”长假后各售楼现场和房地产中介公司网点明显冷清，市场一线人员纷纷感觉市场观望气氛浓厚，楼市“冬至”寒意难挡；另一方面，商品房成交量始终居高不下，黄金周后甚至在之前“火爆”的基础上继续走高。

　　记者采访的多位业内人士认为，二次调控严厉政策当前，后续调控政策悬念未解，南宁这样的二三线城市楼市的火爆景象，不过是“外热内冷”，或许只是“冬至”前的最后一把火。

　　长假期间，北京、上海等地楼市的观望氛围浓厚，很多城市成交量明显下降，调控效应初显。但黄金周期间的南宁楼市，却似乎并没有受到新政影响，一片“火爆”氛围。

　　1日，记者了解到的开盘房源就多达五套，有业内人士指出当天实际开盘数在20套左右，在南宁这样三线城市来说，并不算小数。某楼盘首期开盘推出约200套房，当天九时就有700多客户等待抽号。

　　售楼现场热闹，房地产交易会也受到购房者热捧。1—3日举办的南宁秋季房地产展示交易会开展首日人流量即达五万，参展总人数超12万。展会主办方介绍，除南宁本地市民外，还有来自百色、柳州等南宁周边地区或温州、东北等地的购房者。

　　南宁住房保障和房产管理局网站的信息显示，1—7日，南宁商品房交易量达400套，与中秋假期成交量为零形成鲜明对比。

　　南宁楼市长假期间的“火爆”表现吸引了众人目光，节后南宁楼市走向成了各方关注焦点。不少人认为，节日期间楼盘开盘打折促销措施吸引了不少消费者，节后，随着优惠措施减少，市场对二次调控政策消化充分，南宁商品房成交量或将下跌。

　　现实并非如此。14日记者登录南宁住房保障和房产管理局网站发现，8日成交量从7日的72套猛增为171套，而此后直至12日，除10日成交量为151套之外，其余几天均超过200套。

　　成交量火爆与市场一线人员感受形成明显反差。12日，记者走访发现，多家售楼部和房产中介公司门可罗雀，工作人员百无聊赖，三三五五闲聊或上网。某楼盘售楼处韦小姐说，“十一”期间，每天来看房的客户少说也有几十人次，可是长假一过，每天来看房的不足10人。多家房地产经纪公司的置业顾问告诉记者，一些刚需族家庭担心今后无法支付三成首付，赶在黄金周期间趁部分银行还处于政策空档期出手买房，因此长假期间市场反应尚可，但长假之后，市场对二次调控政策消化充分，观望氛围浓厚，不少客户搁置了购房计划。

　　业内人士分析，黄金周后南宁市商品房成交量“井喷”，反映的并非节后市场需求，而是“十一”期间一些已经达成购房意向的购房者在节后集中签约，是“十一”热闹楼市的“滞后效应”，难改节后市场趋冷大势，是典型的“外热内冷”。

　　尽管目前从成交量来看，南宁楼市还是一片“火爆”景象。然而，不少业内人士认为，这不过是一把“虚火”。新一轮严厉的楼市调控措施当前，寒意早已暗生。

　　地产经纪公司最先感受到寒意。南宁友佳房地产置业有限公司总经理刘力珲告诉记者，“十一”期间，公司就有三到四成客户放弃了购房计划，这些人绝大多数是外地投资者和准备改善自住条件的二次购房者。有地产经纪公司的管理人员甚至哀叹：“如此下去，只能关门。”

　　一些房地产商曾大有“携刚需以令市场”之势。“十一”期间，记者采访的多位房地产商都坚称，4月以来，市场刚性需求被抑制，经过五个多月的调整，刚性需求逐渐释放，又恰逢“金九银十”良机，二次调控对企业影响不大。然而记者发现，一些原计划10月开盘的房地产商已推迟了开盘计划，表面上对市场表示“乐观”的房地产商实际上也在悄悄观望。

　　虽然目前南宁楼市尚无降价迹象，但一家国有地产企业的管理人员告诉记者，二次调控将导致一部分经济实力较弱的刚性需求和投资者退场，这部分需求的离场，将影响房地产企业的销售回款，年底又恰逢企业还款高峰，从这一意义上来说，“二次调控力度相当大”。

　　记者采访的业内人士普遍认为，二次调控当前，南宁楼市在年前回暖几无可能，“冬至”已成定局。

　　兰州：楼市连续“回暖”现象恐难持续

　　□记者 屠国玺 兰州报道

　　地处西北内陆的甘肃省兰州市商品房销售量从6月份开始连续4个月增长，特别是9月份销量为今年最高，这种“回暖”迹象让许多人认为兰州楼市重新走出了低谷。但进入10月份以后，许多楼盘重新又进入了看房者多、购买者少的局面，同时在兰州房价依然居高不下、部分楼盘价格还在上涨的前提下，这种“回暖”迹象恐难持续。

　　兰州市房地产交易部门的统计数据显示，兰州市商品房在年初3月份出现成交高峰，成交套数达到1202套，成交面积127662.9平方米，此后成交套数和成交面积下跌，到5月国家出台有关房地产调控的相关政策后跌入低谷。

　　但从6月份以后，兰州楼市成交量连续4个月稳步增加，尤其7月份成交量和成交面积较6月份环比增长了5成以上。8月成交过千套，九月兰州楼市迎来“回暖”迹象，仅在9月的前半个月里，兰州新建商品房就成交了1029套，成交面积达到10.5万平方米，是今年兰州整个5月商品房成交量的2.5倍。已经超过了7月整月的922套和8月整月的1016套，估计9月份全月兰州商品房成交将超过1800套，为今年以来单月份最大的销量。

　　今年8月、9月间，在兰州市内七里河板块一个大型主力楼盘开盘当日，开盘价格就达到了每平方米7500元，但楼市新政并没有影响到房屋的销售。包括这个楼盘在内，兰州市另一新近大盘项目，每天前来咨询和签订购买合同的购房者也是络绎不绝。

　　许多业内人士对此表示了关注，因为这两个楼盘被誉为兰州市房地产业今年下半年走势的一个风向标。过高的开盘价、火热的销售场景，是许多人认为兰州楼市将迎来“金九银十”的销售旺季。

　　但进入10月份以后，兰州楼市并没有延续9月份出现的“回暖”迹象，许多楼盘重新又进入了看房者多、购买者少的情况。

　　记者10月初前往位于兰州市城关区楼盘较为集中的雁滩板块进行采访，在其中一家紧邻黄河、以精装修房屋为主的楼盘售楼处，记者并没有看到往年长假期间人头攒动的热闹场面，只有不到十位看房者在和销售人员交谈。

　　在一位销售人员带领下，记者和其他三位看房者一起参观了这家楼盘的样板房。销售人员告诉记者，国庆期间来看房的人数与9月份各个周末相当。

　　据了解，这家楼盘目前已经有部分业主实现了入住，剩余的可销售房屋均价在每平方米9000元以上。而在两年前同期，这个楼盘开盘时均价为每平方米5000元左右。

　　“自从出台调控政策后，我一直等着房价可以降一点，但等了大半年，房价不仅没降反而不断再涨。”同记者一起看房的一对青年告诉记者，为了婚房他们国庆期间看了多个楼盘，这个楼盘的价格基本上是市场普遍的价格。“我们两个都是公务员，每年的收入加起来有四万块钱，但以目前这个价格，要买一套100平方米的房子，就需要我们不吃不喝20多年的收入。”

　　记者同销售人员了解到，从前半年至今，这里的房屋销售均价每平方米至少上涨了500块钱以上，这也是最近几年来上涨幅度最慢的半年。“房价就从来没有降过，看趋势也不会降，早点买房也是给自己减轻压力。”销售人员说。

　　在兰州市最大的商品房住宅小区新港城周围分布着10余家房屋中介。记者采访时看到，各个中介店铺里咨询洽谈的人都只有寥寥几个，但这个小区的二手房价格也是居高不下，几乎和周边的新建商品房相当，每平方米也要8000元左右。

　　“房价调控的效果并不明显，调控只是让房价不要快速的上涨，并没有说房价要下降啊。”一位中介人员同记者交谈时说，他认为后期兰州市的房价还会继续上涨，只不过会涨的慢一些。

　　业内人士认为，兰州市场上这种初步显现的市场反弹迹象值得关注，因为这说明在轮番的政策调控下，过快上涨过高的房价并没有被打压下来，反倒是因为调控购房者因观望而压制的需求正在释放当中。但近期国家出台的房地产新调控措施，以及地方政府对于保障住房的建设速度加快，将会影响今后兰州房地产市场的走势。许多房地产业内人士认为，许多购房者将会重新进入观望之中，随着地方对于房地产市场调控的执行力度的加大，兰州楼市这种“回暖”迹象恐难持续。

　　福州：出台房产限购令保障居民刚性需求

　　□记者 郭圻 福州报道

　　2010年10月11日，福州楼市出台房地产新政细则，其中对消费者在福州市五城区继续购买商品房以及贷款方面的要求更加严格，规定在福州市暂时实行限定居民家庭购房套数政策。至此，福州市成为全国第五个出台相关楼市调控政策的城市。记者随机走访了福州一些楼盘和房产中介，发现消费者对楼市普遍持观望态度，业内人士估计，第四季度福建楼市的交易数量和价格将逐渐平稳，不会出现大的起伏。

　　福州市出台的相关细则规定，从10月11日起至2010年12月31日，对在福州拥有两套以上(含两套)住房的本市户籍的同一居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)、拥有一套以上(含一套)住房的非福州市户籍居民家庭、无法提供在福州市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非福州市户籍居民，暂停其在福州市五城区继续购买商品住房。交易时间的认定，以在福州市房地产信息系统网签购房合同的时间为准，业内人士认为，这一政策对福州楼市中一手房交易有较大影响。

　　福建省地产协会副会长郑爱新表示，限购房对于一手房的影响比较大，福州市有很多外来人口到福州买房，大部分都是买一手房，所以福州房价增长过快跟这个因素有很大关系。

　　郑爱新认为，新政的出台在短时间内会对楼市产生较大影响，一手房的成交量会下降，价格也有可能松动，有可能在5%至10%之间震荡。同时，记者走访了一些中介门店，他们普遍表示，买主和出卖者由于新政的出台，观望情绪加重了。

　　据郑爱新介绍，客户对于房地产的后市不是看得很清楚，对于接下来房价是涨还是跌，很茫然，所以会在短时间内持观望态度。但是由于刚性需求仍然旺盛，加上福州市可供楼盘数量并不大，第四季度福州市将进入比较平稳的一个调整过程。

　　除限购令外，新政细则还规定，福州市各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定，可以说，限贷令对遏制房价也颇具杀伤力。

　　天津：观望情绪重现楼市

　　□记者 徐岳 天津报道

　　记者日前在走访天津部分楼盘和房地产中介时发现，买卖二手房的咨询业务量虽然比平日大幅上涨，但成交状况却不甚理想。而新开盘的商品房凭借较为合理的价格，依然取得了不错的销售成绩。

　　9月29日，国家有关部门出台措施，巩固房地产市场调控成果。其中包括完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房首付款比例调整到30%及以上，商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款等等。

　　据天津市国土房管局统计数据显示，9月30日，即政策出台后首日，天津市二手住宅交易339套，较9月29日、28日分别减少29套及12套，略微呈现出下降的趋势。

　　国庆期间，记者在天津市河东区成林路上的一家中原地产门店看到，咨询二手房的客户络绎不绝。一位工作人员告诉记者：“国庆期间的业务咨询量很大，但多是询问房价是否有松动的迹象，成交情况很一般，甚至有下降的趋势。”

　　南开区白堤路上一家中介门店的工作人员则告诉记者，假日期间，每人一天要接待四、五组看房的客户，而房主也表现得格外配合。店内不仅房源多了，也很少出现卖房人“坐地涨价”的情况，但价格却没有出现明显降幅。

　　记者了解到，近半年时间以来，虽然国家调控措施接连不断，但天津市场二手房价格变动不大。中原地产(天津)投资顾问部统计数据显示，9月份天津二手房成交均价为7055元/平方米，环比上涨了3.8%。

　　“业主不讲价，客户不买单”，天津中原物业顾问有限公司投资顾问部总监高飞分析，当前楼市的观望情绪依然浓厚，房主在短期内不会轻易降低销售价格，而买房人也更愿意等待房价下降，二手房成交量降低在所难免。

　　与此形成对比的是，中心城区新房市场的销售状况依然不错。在邻近和平路商业街的“香槟国际”楼盘国庆前夕开盘，如今据销售人员介绍，小户型在开盘当日被抢购一空，其它户型也已所剩无几。

　　记者在即将开盘的“金奥国际”售楼处看到，来此咨询的客户大多将目光瞄向总价较低小户型住宅。正在为儿子挑选婚房的金先生告诉记者，政策不管怎样变，只要价格能够接受，都要帮助子女买套房子。

　　记者了解到，在天津，像金先生一样的刚性需求客户不在少数，他们的首选是低价位的新建商品房。高飞预计，在调控政策的影响下，下半年集中入市的新建商品房价格相对合理，加上中心城区的新房属于稀缺资源，肯定会受到购房者的追捧，特别是在刚性需求的带动下，预计未来成交量不会受到太大的影响。

　　深圳:“限购令”使楼市重归观望

　　9月30日深夜，深圳紧急出台了“限购令”，然而国庆节假期，深圳楼市的成交却异常火爆。随后的数据证明，这主要是因为成交数据的滞后造成的假象。记者从市场各方了解到，强力的调控新政已经让深圳楼市重归观望。

　　据记者了解，强力楼市调控政策出台后，深圳楼市重新观望。购房者觉得未来房价有下跌的可能，因此不妨等等看，反正目前已经是房价最高点。“不瞒你说，国庆节至今我几乎已经跑遍了深圳各区，就为了看楼。其实就是看看行情，家里人都觉得暂时不能出手。”市民谭伟说。

　　像谭先生这样的看房人连日居高不下，但是“出手”买房的人却并不多见。根据深圳市房地产信息网的调查以及记者接触的多数看房者，一半以上的人均表示暂无购房意愿，只是借机了解一下各楼盘的价位以及可能的走向。

　　中介认定成交量会下降，他们在观察楼市的走向。深圳中原地产透露，该公司在国庆节期间一共成交了300单左右的二手房，这其中买卖单大约是260单左右，比节前每周大约600单下降了六成左右。深圳中原目前拥有一百多间地铺，成交量占深圳二手房市场份额的二成左右。

　　预期后市不乐观，开发商是否会考虑降价促销？记者采访的所有开发商态度都很一致：不考虑。他们大多认为，限购令只是政府抑制房价的权宜之计，而非长久之计，中长线楼市仍然向好，因而决定“等等看”。

　　尽管目前深圳一片“磨刀霍霍”的声音，但是鉴于此前的调控政策最终都难逃“越调越涨”的怪圈，因此不少专家认为此次强力楼市调控政策的效果仍然有待观察。

　　广东东方金源律师事务所金焰律师认为，在国庆节前夕出台的新一轮房产调控政策，相比过去的政策更加严厉，更紧跟现实，也更彰显了国家打压高房价的力度与决心。从长远来看，这一措施可以有效拒绝房产投资性客户的介入，能够起到抑制房价过高过快上涨的现象。

　　不过“限购令”毕竟出台的时间还很短，能否真正起到打压房价的作用还有待观察。单就“限购令”本身而言，它只直接作用于成交量，然而房价上涨过快的根本原因还是市场供求的极度不平衡，根源问题若得不到解决“限购令”无疑只能隔靴搔痒。

　　深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕认为，深圳楼市的成交量和均价仍然居高不下的根本原因在于政策执行的不到位。未来3个月深圳楼市的成交量和均价还是取决于政策的执行情况。

　　北京：新政后楼市成交锐减

　　受国庆长假和调控新政的双重影响，北京房地产交易迅速降温，节前出现的楼市成交量快速回暖迹象戛然消退。

　　北京房地产交易管理网数据显示，长假七天，商品房除经适房、限价房外，住宅总成交为986套，日均仅为141套，相比中秋小长假的日均206套环比下跌了32%。而二手房国庆长假七天的成交量为282套，日均为40套，相比中秋小长假的104套，下跌了62%。

　　从更长的时间段来看，据北京市房地产交易管理网的统计数据，整个10月上旬(10月1日—10月11日)，全市共成交新房住宅2700套，环比下滑48 .1%。日均签约仅为245套。二手房方面则更为惨淡，全市二手房住宅仅成交2590套，十一期间有几天的成交量甚至只有个位数，环比降幅达49.3%。

　　对造成本周北京楼市成交量环比大幅下跌的原因，业内分析人士认为，除了假期这一特殊因素外，首付比例提高、税收优惠政策取消等一系列政策效果已开始显现。比如，近日北京地税部门也已经开始严格执行第二套房契税全部3%的政策。相比2009年政策最宽松的时候，部分房源在新政以后的交易税费已经高达房款的9.5%。

　　的确，从节后几天的成交来看，新房、二手房的成交量相对国庆期间有明显回升。伟业我爱我家市场研究院认为，这表明目前市场上仍然存在大量有迫切购房需求的自住型购房人，这部分购房人群面对新房的低价集中入市，二手房房源的增加和议价空间的增大，部分购房者仍然会选择出手购房。

　　对于未来一段时间内的成交走势，美联物业全国研究中心认为，观望情绪即使没有在10月成交量上体现，也会延续在11月到年底。

　　在成交量下滑和新政的双重压力下，北京再次出现了业主低价抛房的现象。“就在前两天，我们店连续接到几套低价房源，都在20000元/平方米以下。”21世纪不动产朝阳区常营附近的一家门店经纪人告诉记者，就在昨天一个业主来挂牌，一套101平方米南向的房子报价只有190万元，合下来只有18800元/平方米，相比周边二手房均价便宜了近2000元/平方米。“这样的房子9月份的时候，基本都在200万元以上。”

　　一手住宅市场对房价下降的预期也逐渐增加。记者近日在南三环外某即将开盘项目的售楼处了解到，购房者普遍认为对于仅有50年产权的住宅来说，每平方米27000元左右的可能均价较高，纷纷在客户调查表中提出希望下调价格。

　　林蕾表示，虽然10月份京城楼市将会延续9月楼市的态势，但考虑到受到新政影响，其态势将远不如9月份那么强势，基本是以平稳为主。而从10月下旬开始，楼市则将迎来二次下探。受调控和季节因素影响，四季度北京楼市二次探底，已成定局。由于去年第四季度是楼市成交量高峰，林蕾认为未来几个月的楼市数据会“非常难看”，但房价并不会出现大幅下跌的情况。“对于房价走势，更有可能出现平稳下滑的态势。”

　　长春：全款买房渐增多

　　九十月份是房地产销售旺季，素有“金九银十”的说法。据了解，目前全款买房的购房现象在吉林省长春楼市里正不断增多。业内人士认为，这种现象主要是受近期国家有关部委出台的一系列新政有关。

　　在新政的影响下，不办理银行按揭，一次性交完全部房款的人们逐渐增多。长春伟业星城三期是今年新开盘的房地产项目，前来咨询办理全款购房的人不在少数。长春市怡阳房地产开发有限公司经理杨春久算了一笔账，假如说30年按揭，利息钱基本上和购房一次性付款差不多。

　　此外，杨春久表示，全款买房的人群还是以具有一定经济基础的高级白领和中老年人居多，年轻人由于缺少资金储备还是会选择按揭贷款。据了解，吉林省已有银行开始执行贷款购买商品住房首付款比例30%的新政，浦发、交行、建行等银行正在等待总行出最新政策细则。