来源：法制晚报
开发商私设“小金库”放贷“完税证明”可以花钱买
新政催生“背房”族记者调查发现——
燕郊房产“限外令”有空可钻
十一之后，燕郊房地产实行了“限外令”：对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放贷款。
如今，这个政策已经执行约20天了，虽然“限外令”限制了一部
分外省市购房者的脚步，但近日记者在燕郊调查发现，一些房地产商和中介机构却“上有政策，下有对策”，对来自北京的购房者承诺：贷款可以照样办，房子仍能照样买。
那么，这些房地产项目是如何做到的？中介又是怎么暗箱操作的呢？燕郊房价受此影响，走势如何？
限外令·影响
银行放贷量今年难完成
10月14日，在工商银行迎宾路分理处的“信贷大厅”里，记者看到在一进门的柱子上贴着两张A4纸，纸上是央行及银监会9月29日联合下发的最新楼市调控政策。
在另一家银行里，负责信贷业务的工作人员告诉记者：“我们现在完全按照政策执行，提供不出完税证明和社保资料的一律停止贷款。这一政策到底执行到什么时候我们不知道，不过可以肯定的是，我们今年的贷款发放任务肯定是完不成了！”
长期以来，四大商业银行在燕郊镇的分支机构发放贷款的数量在河北省都位居前列，但由于“限外令”的出台，燕郊镇各大商业银行的贷款发放数量只能达到前两年的三分之二，个别银行发放贷款的数量刚刚达到去年的一半。
售楼小姐打扑克消磨时间
10月15日，记者来到上上城销售处。销售大厅内只开了一半的灯，往日里带有内置灯的沙盘也没有开灯。
十多名售楼人员围坐在沙发上，玻璃桌上摆着扑克。“没停止放贷的时候，销售人员连喝水都是小跑的。现在这里几乎一天来不了几个买房的。”
与上上城销售处一街之隔的“天洋城”销售处内，3名接待小姐正坐在接待台里发呆，非但没有一个人站起来讲解沙盘，就连一句问候语都没有。
对策1
开发商私设“小金库”放贷
并不是所有的开发商都因为房贷调控政策冷清了生意。
10月16日，记者来到了位于京哈高速出口处的“东方夏威夷”销售处。销售处里，多名购房者围着沙盘模型仔细观看，几名销售人员正卖力地向看房人介绍。
一名销售人员在向记者讲解完这个小区的基本情况后，直截了当地说：“我们还能继续销售给外地人！”
据销售人员介绍，该项目与当地几家商业银行都保持着不错的合作关系，因此他们现在还可以接收外地购房人的资料。
“可以先签房屋买卖合同，然后把贷款资料交上来，我们交给银行。等俩月政策松动后，贷款还会继续发放的。”销售人员说。
“俩月以后政策不松动怎么办呢？”记者提出疑问。“就算俩月以后不松动，我们也有其他途径来解决。”销售人员向记者托底。
东方夏威夷的销售人员虽然没有告诉记者他们的信心来自哪里，但另外一个新开盘的小区销售人员却向记者兜出了实底。这家楼盘的销售人员说：“我们公司自己有贷款部，可以向外地购房人发放同样利息的贷款。”
据这名销售人员介绍，他们公司研究了那份新的贷款调控政策，发觉这次停止放贷的目标群体只是外地购房人，对于房地产公司的贷款行为并没有停止和紧缩。于是，公司高层经过与银行方面接触后，决定钻这个空子。
“购房人不从银行贷款，而是由我们公司向银行贷款，再把这些贷款全部发放给购房人，利息也由购房人偿还。”销售人员介绍了其中的“秘密”，“反正房子也跑不了，买房人还不上贷款时，我们就收房子。这就是上有政策，下有对策。”
对策2
“完税证明”可以花钱买
除了开发商想辙应对政策，当地的一些房屋中介机构也没闲着。
10月16日下午，记者来到燕郊一家名为“满意行”的房屋中介机构，一名秦姓销售主管表示，“（外地人购燕郊房）好办，只要你肯多花俩钱，完税证明我来搞定！”
秦主管介绍，新政策中“缴纳社会保险金记录”和“一年以上工资完税证明”两样资料并不是全部需要的，只要能有其中一个就可以了。秦主管说：“只要你肯花上一万五到两万块钱，我们就可以给你搞到一个真正的完税证明。”
当记者对他的话表示怀疑时，秦主管说：“绝对是真的，因为最终是要通过银行贷款审查，如通不过，我们不收钱。有了这个完税证明，你想买房子贷款不就是轻而易举了嘛！”
但当记者追问他是如何办到的时，他神秘地一笑：“我们自有我们的路子。”
对策3
燕郊户口居民可当“背房”族
在另外一家房屋中介机构里，销售人员在得知记者是外地人后更加干脆：“贷款还不好办！给你找个本地人帮你贷款，你多给俩钱就是了。”
这名销售人员介绍，所谓的帮忙贷款其实就是“背”房子：中介负责为外地买房人找个有燕郊户口的当地人，购房者和当地人签署一个合同。
合同的内容大致是购房人和背房人约定责任和义务及房子的归属。房子是用当地人的名字购买，银行贷款也由当地人出面去办。实际购房人则私下按月向当地人的账户还贷。还完贷款后，双方再进行过户，外地人就可以名正言顺地拥有燕郊房产了。如果购房人不按时偿还贷款，背房人有权收回房子。
据介绍，这种背房的当地人每人一般只能背一套房子，一般背房的佣金是一万到一万五千元。“这个钱用不着先付，贷款申请通过后再付就可以。”中介人员说。
官方说法
完税证明根本不能造假
记者昨天下午电话采访了燕郊地税分局，针对房屋中介人员所提到的“可以制作完税证明”一事进行了了解。
燕郊地税分局的工作人员在听完记者介绍后明确表示，这是不可能的。
“一年以上的完税证明，那就得每月都在我们这里有缴税记录。就算他们这个月给你缴了，但是前面11个月的税怎么缴？”地税局的工作人员解释说，“我们的税务系统都是有授权的，作为我们基层的税务系统只能是如实记录一个人的纳税记录，根本无权修改以前的记录，更无权增加或修改从前的记录。所以说，这种能办理所谓的完税证明的说法绝对靠不住。”
律师分析
找人“背房”可能钱房两空
中国律师精英网顾问律师、北京隆安律师事务所房地产专业律师尹富强律师指出：“背房”这种规避国家政策的行为不受法律保护，最终“背房族”和“购房人”双方法律风险都是非常大的。
尹律师分析，从物权角度，房屋产权人为“背房人”，实际“购房人”没有房产的所有权。这种法律风险非常可怕，稍有不慎，就是“钱去房无”。
而对于“背房人”来说，一旦实际购房人还贷不及时或不还贷，“背房人”不但存在债务风险，而且会有不良信用记录，对其今后购房、办理银行贷款、申办信用卡等都有影响。
而如果房价继续走低，甚至发生暴跌的时候，这些“背房人”的法律风险将无法估计。
尹律师同时表示，完税证明正常应有税务部门的专用章，如果是假冒完税证明，则会涉及到私刻假印章等行为，轻者会受到治安处罚及罚款，重者则涉嫌刑事犯罪。但他也认为，如果真有人能购买“完税证明”，那说明政策上存在漏洞。
尹律师建议“完税证明”应当和“社保证明”并驾齐驱，这样也会增加这些违法行为的违法成本，只有让违法成本能够达到违法之人无利可图的程度，才能避免政策沦为摆设。
业内预测
燕郊房价每平米四五千算正常
一位不愿透露姓名的房地产评论人表示，中央的这次调控行为是一套组合拳，绝对不会是开发商认为的短期行为。
“先采取限外的措施抑制住房地产市场的购买力，然后利用大量抛出新地块的办法来压制房价，让房价回落到理性的价位。这个过程最快也得一年以上，所以‘限外’政策也是个长期行为。”该人士认为。
同时他还指出，燕郊的房价一定会降。他分析，燕郊的购房者基本上是北京人或者是在北京工作的外地人。限外政策一出台，从根本上遏制了这些人的购买力，哪怕是刚性需求，让这些人一下子拿出七八十万元买房子，也是不现实的。
“开发商如果不想被当初建设时所产生的债务压死，或者不想被这个提前到来的寒冬冻死，降价是唯一的出路。”该人士称。
在谈到燕郊的房价最终将要回落到什么价位这个问题时，这位评论人指出，目前通州的房价为每平米14000到15000元左右，但这个是北京产权，作为河北产权的燕郊房价每平米回落到4000到5000元左右是很正常的。
“估计从10月底开始，一直到春节左右，燕郊的房价将开始回落，这不是开发商想挺就能挺得住的，这是政策和市场双重作用的结果，也是比较理性的价位。”该人士预测。
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