高端二手房成交缩水明显 房价与上月持平(图)

　　10月，二手房成交量下降超过一成，大户型成交量下降明显，中小户型仍为市场主力。图/CFP

　　与新房市场的量价同跌相比，10月二手房市场成交相对稳定，根据官方网站的数据，10月份二手房成交价格基本与9月持平，但是成交量下跌幅度超过一成，中小户型成市场主力，高端市场缩水明显。

　　成交量：环比下降14.4%

　　根据北京市交易管理网的统计数据显示，10月北京二手住宅共成交14162套，132.4万平米，环比下降14.4%和13.4%。日均成交量在457套左右，环比下降了17%。

　　通过北京美联市场研究中心的市场调查发现，二手房市场受到二次调控的影响要小于新房市场，主要是由于房屋评估价值一向都低于房屋售价，使二手房首付基本都在三四成所致。

　　本月剔除掉十一长假的因素，从8日到月底二手房日均成交达到598套左右，甚至超过了9月的水平，但是市场结构却持续向中小户型转变，140平米以上市场持续缩水，从上月的12%的市场份额下降到本月的10%以下，而90平米以下等中小户型的市场份额重新回到六成以上，中低端刚需依然支撑着整体市场，高端市场缩水明显。

　　10月出售房源量下降远大于客源的回落，刚需仍明显。据北京中原统计的二手房房源、客源数据显示，10月二手房出售房源环比9月下降了8.44%，求购客户下降1.11%，众多业主选择观望，将房源先投入租赁市场，等待时机；而购房客户的数量则轻微下浮1.11%，这表明刚性需求仍较强劲，近期购买人群仍以自住群体为主。

　　价格：房价与上月持平

　　据北京市交易管理网的历史数据对比计算，10月份北京二手房的成交均价18891元/平米，环比基本持平，其中中高端二手商品房成交均价26403元/平米，环比增长0.7%。

　　据北京中原的房源挂牌数据显示，9月挂牌的二手商品房均价为27534元/平米，10月为27947元/平米，基本持平。

　　另据有关二手房研究机构统计的数据表明，城八区二手房交易均价也在不断放大，24614元/平米的价格较前月上调3.70%。从不同权属的分类统计可知，本月二手已购公房也同样呈现出上涨，23745元/平米的交易均价环比上月同期上涨3.79%；二手商品房的交易价格为22136元/平米，4.47%的增长幅度突破了近半年来涨幅的最大值。

　　分析：二手房受调控影响较小

　　根据有关机构的统计数据分析，今年1-10月份二手房总体成交量为157713套，与去年同期196302套相比，下跌了近20%；今年1-10月份新房（包括期房和现房）总体成交量为84507套，与去年同期143416套相比，下跌了41%。从数据可以发现，今年的新房成交量受第三次楼市宏观调控的影响要远远大于二手房。

　　在政策发挥效力之际，市场成交量仍然维持在较为平稳的水平，原因主要有三方面：一是前期楼市中存在的大量不确定因素和购房者的观望心态导致市场一直处于温和放量阶段；二是在不断推陈出新的政策问世之后，买卖双方对政策的免疫力也渐渐有所提升，政策在正常的消费需求面前尚显乏力；三是在国内经济通胀压力不断加重的情形下，各类购房者的投资热情依然高涨。

　　北京美联市场研究部认为，目前，多项政策的叠加效应已经逐步显现出来，二手房市场如果价格不能随市场实时变动，那么“观望”归来也只是时间问题。至于今年后两个月的市场走势，预计产业结构调整以及保障房的供应将成为市场调控的主要方向，投机、投资性需求会持续受到限制，市场成交量不会出现很大震荡，预计11月、12月二手房市场成交基本维持在1.3万-1.4万套。

　　本报记者 张家齐