上海二手房二次调控发力 楼市延续震荡

　　人民网上海11月4日电　（记者 孙小静）上海10月二手房价格指数为2553点，较上月上升4点，环比上涨0.16%，涨幅缩小0.07个百分点。继9月的反弹制止了连续3个月的下跌后，10月二手房指数上行动力显出不足。

　　上海二手房指数办公室认为，10月7日贯彻国五条的“沪十二条”出台，给“金九”启动的一波短期反弹再下“猛药”。尤其是“限购令”、信贷货币政策收紧以及人民币存贷款基准利率的上调，政策的叠加效应使购房需求受到明显抑制。自10月中旬起，楼市观望情绪加重，二手房成交量出现明显下滑，议价空间逐渐浮现。但由于目前仍处于“金九银十”的余波中，成交价格回落尚不明显。

　　新兴城区涨势微弱　　

　　经统计，9个传统市区10月平均上涨0.24%，涨幅相比9月扩大0.12个百分点。其中，5个市中心区10月平均上涨0.27%。由于市中心购房者往往做长期投资或自住选择，极少是短期投机炒作，因而受此轮政策影响不大。加上在人民币升值和通胀预期下，持有物业追求资产保值、增值的愿望加大，这种惜售心理是支撑市中心高档物业保持稳定的重要因素。10月，卢湾区上涨0.31%，徐汇区上涨0.19%，黄浦区上涨0.43%。

　　新兴中心城区涨幅回落明显，10月平均上涨仅0.09%，涨幅相比9月缩小0.53个百分点。部分原先打算先买小户型、再换大户型的梯度消费者，在限购令出台后考虑"一步到位"；而未满5年的次新房税费往往转嫁到挂牌价，这使部分购房者转向一手房市场寻觅促销房源。10月下旬加息后，宝山、嘉定近市区的部分，购房者因看跌后市而转向观望。10月，在新兴中心城区中，宝山的部分上涨0.01%，松江、闵行的部分均上涨0.08%，浦东南汇的部分下跌0.16%。

　　非新兴中心城区10月平均下跌0.01%。其中奉贤下跌0.10%，金山上涨0.16%。处于外围区域的业主因担心一手房供应量放大而导致二手房房价下跌，急于挂牌出售，议价空间再现。

　　上涨板块涨幅收窄

　　经统计，10月上海全市100个控制点中的70个重点监控板块中上涨45个，下跌11个，持平14个。

　　10月上涨板块平均上涨0.29%，涨幅比上月缩小0.23个百分点。作为置换改善型需求较为关注的区域，如内环内徐家汇、世纪公园等板块历来成交活跃，但随着二次调控政策出台，10月看房量骤减。在观望期中，板块内业主不愿降价出售而转为出租，等待后市好转。徐家汇和世纪公园10月分别上涨0.29%和0.3%。婚房需求较为旺盛的中环内外板块受政策影响不大，如普陀桃浦、长宁仙霞10月分别上涨0.52%和0.37%。

　　10月下跌板块平均下跌0.19%。新兴中心城区投资客较为集中的如松江九亭、宝山大华等板块，部分持有多套物业的投资客在新政影响下开始选择降价抛售。10月松江九亭和宝山大华板块分别下跌0.24%和0.21%。

　　10月持平的板块如虹口曲阳、闸北大宁和芷江路、杨浦中原等，近六成买家取消购房计划，转为观望。

　　上海二手房指数办公室认为，“银十”延续“金九”回暖上涨惯性，但“含银金”量已不高。而二次调控政策使购房者的心理预期已带来较大变化，买卖双方势必将进入新一轮观望。